前言
土地一级开发和整理是一项复杂的工作，不仅要懂得土地法律法规，而且在实际操作中需要精心做好总体策划和城市设计工作，合理确定土地出让顺序，高起点做好招商工作。
2009－2010年，杨宝民带领深圳新摩尔商业管理公司团队研究了长沙松雅湖商业规划和土地一级策划，李侃先生带领德国KAN建筑设计事务所研究了长沙松雅湖城市设计，双方共同合作形成了土地一级策划的初步框架。2011年初深圳市新摩尔商业管理公司中标青岛交通商务区商业规划与土地一级策划项目，新摩尔公司与青岛交通商务区土地一级开发公司－青岛海创投资开发有限公司建立了战略合作关系，通过与德国设计公司史迪芬以及李侃先生的合作，我们总结了高铁枢纽区域特点，形成了系统的土地一级策划和城市设计以及招商相结合的宝贵经验。
我们建议今后中国高铁枢纽的规划设计都要提前邀请商业管理公司和物业管理公司提前介入,为高铁车站地下商业以及枢纽物业的经营管理奠定良好基础。
一、土地一级开发策划和城市设计结合
１．城市设计的四结合理论
2008年杨宝民先生总结了中外城市规划的理论与实践，第一个独创性地提出把城市规划与城市设计和旅游规划以及商业规划三结合，从2009年开始就将该理论用于长春25平方公里经开北区的新城概念性规划设计和总体策划，取得圆满成功。2010年，杨宝民先生总结新城规划的实际经验，明确提出在三结合的基础上，城市新区规划与城市设计还必须和产业规划结合。
城市设计应与商业规划结合。不仅需要考虑商业网点的合理布局，而且要注重人流规划，将吸引人流的文化体育设施与核心商业区集中规划。比如，“深圳福田CBD新区” 在吸引总部入住方面取得一定成功，但在人流规划方面就是个反面案例。规划将吸引人气的大剧院和图书馆等公共设施集中在深南大道北侧，而购物中心等商业集中在南侧，人气和商业的割裂导致购物中心开业后的萧条。因此，城市规划部门和设计院，应反思传统，从“以人为本”的角度将商业和人流规划纳入城市规划理论体系。
城市设计还应与旅游规划以及生态建设密切结合。现代人除生活的基本需求外，还有生活品质的要求，生态休闲的旅游空间已成为普遍的追求。
城市设计与产业规划更应是牢不可破的密切结合，产业担负着城市发展的造血功能，是城市生生不息的动力来源，产业的成功为城市带来人口、财富、进步和文明；而产业的失败和衰落留下的往往是满目苍夷的城市废墟，因此，产业规划应成为城市规划中的重中之重。
因此，城市规划与城市设计理论要结合商业、旅游、产业，四规划同步进行，形成体现和谐发展的新型理论，并从法律上规范城市规划的实施，提升城市的品质。
土地一级开发不仅要做传统的控制性规划，而且非常需要做城市设计，合理控制高度和建筑的疏密程度，形成自己的独特风格，避免千城一面的格局出现。
也只有通过总体策划和城市设计，才能充分挖掘区域潜力，最大限度挖掘土地价值，才能实现高起点开发的目标。
土地一级开发策划主要解决如下问题：第一 区域的产业规划定位和区域功能定位 第二 土地价值分析 第三 商业规划、旅游规划与重大项目选址的初步思考 第四 项目区域的开发顺序
通过土地一级开发策划实际上为城市设计提供依据，最终要确定一份合理的城市设计任务书。
2、青岛北站城市设计特点与成果
德国莱茵建筑设计公司负责青岛火车北站城市设计，青岛北洋设计院配合详细设计，深圳新摩尔商业管理公司负责设计策划和商业规划。青岛火车北站是国内领先的策划和城市设计以及建筑设计一体化模式，克服了国内很多高铁枢纽规划设计与商业规划和运营管理脱节的毛病。
图1 青岛火车北站３平方公里区域现状图
商业管理公司介入的最佳时机是高铁交通枢纽设计开始阶段，能够挖掘最大的商业价值和社会效益。只有这样一体化配合才能达到世界先进水平，中国的高铁枢纽例如,青岛等都是施工快完成时候才邀请商业管理公司进行策划，已经较晚了，很多空间已经无法优化。
青岛交通商务区城市设计目标
1. 将规划区域整合到现有城市的基础设施网络和城市空间关系
2. 尽可能的将现有建筑物，地形和道路进行维护和整合
3. 不同交通系统之间的便捷和高效连接 实现高铁和地铁以及长途站等零换乘目标
4. 地铁站和长途汽车站公共交通枢纽设施的最大化，尽量减少私人交通 ，为批发物业创造良好的发展空间
5. 尽量创造行人优先，自行车和非机动车的环境
6. 创造一个充满活力的混合型短途城市环境。休闲，商务和工作 之间为步行距离
7. 公共交通枢纽和商业区之间的行人流线连接
8. 火车站周边各类交通的清晰组织系统。公共交通和个人交通系 统中便捷的到达和离站组织
9. 通过优化周边公共空间的价值最大化的提高每个建筑地块的价值 城市综合体地块采用较高容积率开发策略，老厂房保留作为博物馆和绿化空间结合，实现商业价值和社会效益的统一
10. 根据现有地形情况创造一个有特点的公共空间
11. 尽可能并合理的保存历史建筑物结构并赋予其新的功能，重视文脉和区域文化特点。
图２ 青岛火车北站城市设计鸟瞰图
图３中央绿地作为青岛新车站东部和西部地区开放空间的脊柱。
图４ 青岛火车北站区域城市设计夜景图
二、区域产业规划与城市设计策划结合
产业发展是区域发展的动力，区域发展只有合理的产业规划，才能提供明确的招商方向，才能提供更多的就业机会，最后才能形成充满活力的新区。
青岛北站是山东半岛蓝色经济区的交通枢纽，位于青岛李沧区，濒临胶州湾。
青岛北站以现代商务办公、商贸批发物流、旅游服务、金融服务等作为产业规划的重点，
重点发展总部经济。
图５ 青岛交通商务区（北站）在青岛的位置与定位
三、高铁枢纽区域城市设计与商业规划结合 科学布局城市综合体和地下商业
商业规划是城市设计的先导，商业规划可以结合城市设计的概念性方案进行，通过商业规划，明确分析商业用地的布局，进而确定不同地块的商业物业开发类型，将地面的和地下的人流与商业设施布局结合，同时充分考虑将交通枢纽地下人流方便进入地下商业和地面综合体，形成合理的人流主要动线。
商业规划必须在交通枢纽设计阶段介入，在高铁车站施工前介入，合理布局出租车和长途车站，充分发挥站前立体化的土地商业价值。在青岛北站城市设计中，我们创造性提出将高铁站前长途汽车站与批发和办公酒店物业形成综合体统一设计，形成一条普遍经验，在长春西客站布局中得到推广应用。
图６ 青岛火车北站商业规划布局图
在青岛火车北站枢纽设计中，深圳新摩尔公司总经理杨宝民牵头不仅与德国城市设计公司配合，而且和地铁设计公司配合，共同研究商业设施和人流的关系，实现交通设施便利化和商业价值最大化的两个目标。
图7 青岛北站地下空间业态分布图
在高铁车站商业规划和建筑设计结合的过程中,物业管理顾问公司也需要提前如介入,物业管理公司可以和商业管理公司配合做好商业经营和物业管理方案。介入的重点是商业布局,人流动线和货流动线以及通道的设置,物业管理相关保安人员和消防管理人员的布点,通过提前介入为未来的开业经营打好基础。
四、城市设计与旅游规划的结合
旅游规划是城市设计需要考虑的重要元素，高铁区域旅游规划需要遵守全市旅游总体规划确定的原则，结合区域特点和分工，合理布置旅游设施，形成区域旅游特色。
结合青岛北站的实际，我们首先考虑游客集散中心和胶州湾旅游码头，尔后对酒店群总体布局进行了研究。
图８ 青岛火车北站区域酒店布局图
五、高铁枢纽区域土地的评价方法
土地功能定位研究在先,不同产品定位研究在后,我们按照系统工程学结合城市设计深入研究整体和关键节点地块的最佳投入产出模式,高铁枢纽周边土地评价主要应用样地和投入产出分析方法。
土地的估价传统方式基本都是静态分析,我们对项目进行五年发展预测,从总体策划和城市设计等动态角度对未来产出进行预测,进而反推合理的地价,参照周边的土地价格和国内类似城市的同类土地价格,最后确定出让的土地价格范围区间。
青岛火车北站周边用地结构分析
青岛北站三块占地5万平方米以上的土地属于第一圈层，因此，在功能定位上需要充分发挥商贸和办公等功能。
图9 青岛火车站周边用地结构示意图
1号土地定位为酒店办公商业公寓综合体5.19万平方米占地
2号定位为长途汽车站、服装批发市场、酒店和办公综合体4万平方米以上
3号会展、办公和四星酒店综合体占地82516万平方米
图10 青岛火车北站主要综合体地块
六、高铁枢纽区域土地一级开发的招商策略
高铁枢纽区域土地价值较高，日本大阪通过新干线高铁站点带动了高铁周边区域开发，建设了世界一流的城市商业综合体；上海通过虹桥交通枢纽建设，直接带动了虹桥区域开发建设，形成了总部基地为特点的现代服务业聚集区，进驻虹桥开发的投资商大部分都取得了圆满的成功。
青岛交通商务区主要优势如下：
青岛交通商务区是我国北方值得投资的一片热土，非常值得战略投资者关注。
针对青岛交通商务区特点，我们拟定了如下招商策略：
１．一级开发和二级开发的联动――以城市综合体重点项目为纽带
土地一级开发是系统工程，需要提前确定重大综合体项目的位置，实现区域土地总体商业价值最大化。深圳新摩尔商业管理公司具有丰富的城市商业综合体策划经验，对批发零售业态类型熟悉，在青岛火车北站城市设计中，提前帮助确定了重点商业综合体的布局和具体物业功能类型，为城市设计的深化工作提供了依据。
２．土地一级开发的定向宣传和推广
根据青岛交通商务区特点，我们帮助青岛海创公司拟定了定向宣传计划，首先对青岛交通商务区的总体形象定位进行宣传推广，尔后进行分类宣传。
根据地下商业特点，重点向地下商业开发商和商家进行专题宣传，针对枢纽交通综合体的特点，向具有开发批发商业经验的开发商定向宣传，青岛北站长途汽车站和批发以及酒店、办公、公寓综合体，向万达、绿地等大型开发商重点宣传综合体开发地块。
３．土地一级开发的招商摸底与招商服务
土地一级开发需要考虑社会效益和经济效益，因此，招商摸底的第一个目的是收集开发商对区域和地块的具体建议，避免对土地关键节点的主观错误判断。招商摸底的第二个目的是拟定针对性招商计划，有序出让土地，合理安排区域的建设周期。一般采取先出让含五星酒店内容的地块,提升区域价值,提升区域形象,带动土地升值。
为了让进驻青岛交通商务区的开发商取得成功，新摩尔公司拟采取如下策略：
第一 利用深圳新摩尔商业管理公司积累的青岛房地产和商业市场经验，帮助开发商判断具体地块的产品定位和商业规划。
第二 根据发展商需要，深圳新摩尔商业管理公司联合德国KAN建筑设计事务所帮助发展商对地块提供建筑设计方案服务，利用青岛交通商务区土地一级策划和城市设计研究成果，提供投入产出分析和赢利模式设计服务。
参考文献
1. 刘卫东 等编著,土地资源学,复旦大学出版社,2010年12月
作者简介
杨宝民 深圳新摩尔商业管理公司总经理，清华大学商业地产总裁班客座教授
李侃，德国KAN建筑设计事务所首席设计师，德国汉诺威大学博士研究生。 |
