深圳市新摩尔商业管理公司杨宝民 宋恒明

      从2006年开始杨宝民先生牵头研究珠宝市场的招商和经营，熟悉深圳和国内珠宝产业现

状。

      深圳新摩尔商业管理公司以独特的视角对罗湖区水贝和布心路的珠宝聚集区域进行研究

，提出了自己的创造性见解。

      新摩尔公司的产业规划由于杨宝民先生亲自参与牵头，达到了较高的研究水平，对罗湖

区产业规划将起到促进作用，因此，公开发表蔡屋围CBD产业规划研究成果，让社会公众鉴别

不同公司的真实水平。

      目    录

      一、深圳珠宝市场调查和研究结论---------------------------3

      二、水贝-布心珠宝产业集群产业定位------------------------10

      三、具体项目特点和建议-----------------------------------12

      四、水贝-布心珠宝产业招商建议----------------------------16

      一、深圳珠宝市场调查和研究结论

深圳珠宝项目布局图

      水贝现有珠宝项目情况

水贝区域珠宝项目布局图

      1、未来水贝珠宝产业基地将形成北起布心路，南至田贝一路，东起翠竹路、西抵文锦

北路的庞大产业基地；

      2、目前水贝村以及深圳中学初中部的整体改造基本确定将由东方国际珠宝城承建，总

面积过百万平米，其中将有10多万㎡的交易平台在两年内推出；

      3、 水贝万山珠宝园占地面积2万多㎡，建筑面积4.7万余㎡。而即将将要开发的新华电

缆厂区域的面积将是其一倍多，预计将达到10万㎡ ；此外还有中华自行车厂（约28万㎡ ）、

金威啤酒厂等区域的改造，还将推出更多的交易平台。

      4、吉盟将和特力合并，在其区域建设钻石广场，其交易平台面积将达到7万㎡以上；

      5、未来18个月内，其他新增交易品平台情况为：水贝玉器城,1—4F将新增15000㎡、福

祺珠宝新增5万㎡、金丽广场、宝琳二期、雅诺信等都将有10万㎡的交易平台推出。

      6、茂名大厦、国检大厦、珠宝学院等项目裙楼均为交易平台，每个项目保守估计面积

均在10万㎡左右。

      水贝区域现有黄金珠宝饰品交易中心如下：

      宝琳玉器交易中心

      正福国际mall

      水贝区域调查结论

      1、目前水贝是深圳珠宝市场主要阵地，具有不可撼动市场地位，未来的发展则更为强

大。

      2、深圳珠宝只认水贝，东方国际珠宝交易广场即使近在咫尺，具有深厚背景，购物环

境好，但也人流稀少。

      3、吉盟珠宝、水贝—布心珠宝产业园、中国黄金、特力工业区、水贝珠宝交易广场…

…这些即将在“水贝—田贝”这一区域开始兴建或改造的珠宝产业园，将在未来3—5年新增

1000万平米珠宝主题商业，其中100万余平方米的交易平台，几乎涵盖了珠宝行业的各种业态

，将形成十分完整的产业链条，竞争激烈自不待言。即使是吉盟大厦、水贝珠宝交易广场这些

位置优越，具有深厚背景的公司，也在反复论证其定位，水贝珠宝交易广场现已停工重新定位

。

      4、随着水贝产业的改造升级，其内部将形成比较激烈的竞争态势，各种业态也将随之

细分，产业链将进一步完善。今后中低端黄金珠宝产品生产可以有计划向湖南郴州等地转移，

营销和设计中心放在罗湖区。

      5、水贝珠宝产业带的改造升级，将打造成深圳乃至中国的珠宝企业总部基地群，这一

地区的珠宝产业发展将进一步得到加强，其功能主要是营销中心、总部基地、研发中心。

      二、水贝-布心珠宝产业集群产业定位

      亚洲珠宝产业链中高端，深圳中高档珠宝交易中心和设计中心，深圳珠宝企业总部聚集

地，带动深圳和广东其他城市黄金珠宝产品生产中心，重点培育拥有自主知识产权的龙头品牌

企业，形成两个以上类似香港周大福一样的品牌公司公司，逐步形成罗湖区千亿产业集群。

      对于自主品牌黄金珠宝五年规划为出口5亿美元，10年远景规划出口为10亿美元，20年

远景规划为50亿美元。

      产业政策建议：罗湖区政府鼓励企业联合搭建黄金珠宝公共技术检测服务和研发平台，

建议水贝和布心工业区其他珠宝城形成统一的权威鉴定中心，罗湖区政府给予补贴，联网建立

公共平台，各家减少重复投资，设置鉴定终端即可。

      采用企业管理机制，政府给予经费补贴。

      建议设立每年2亿元珠宝产业专项引导基金，鼓励现有企业兼并和重组，鼓励打造自主

高端珠宝品牌，对于具备一定基础的自主品牌企业，鼓励使用罗湖区公共技术平台。对于产业

集群的重点企业给予经营、设计和技能人才入户优先的政策，解决2000名户口指标。

      对深圳购物中心和知名百货商场经营深圳自主品牌的品牌，给予商场每家每年一定奖励

，例如，每个柜台每年20万促销经费奖励，直接给商场，加快自主品牌黄金珠宝产品的成熟周

期。

      高起点谋划深圳黄金珠宝品牌，特别是自主品牌，在世界范围内的宣传，积极与全球黄

金珠宝和零售协会组织合作，政府鼓励企业加大营销力度，鼓励企业打造自主品牌的长远策略

。

      水贝-布心珠宝产业集群空间布局建议：

      以步心路快速干道两侧作为中档珠宝批发交易中心和营销总部，以水贝一路、二路和太

白路等慢车道周边黄金珠宝综合体作为高档珠宝产品批发兼营零售交易中心和总部聚集区，打

造黄金珠宝体验式消费中心。不同项目之间形成互补，形成与上海珠宝产业互相呼应，在亚洲

具有影响的产业集群。

      罗湖区黄金珠宝产业集群位置

      三、具体项目特点和建议

      水贝国际珠宝广场项目

      项目位置

      项目功能定位：水贝国际珠宝交易广场由7大板块区域构成：珠宝总部经济区

      （建议重点为营销总部）、精细产品加工区、珠宝购物主题街区、产品展示交易区、国

家珠宝展示中心、人才培训中心、酒店商务区，建成后将达到二万多从业人员、逾100亿的年

交易额。

      除了7大板块区域外，还有银行，物流，宝石实验室，海关，邮局，餐厅，医疗服务等

其他服务配套设施。水贝珠宝交易广场将建成一个涵盖钻石交易、加工、零售、设计、展览、

培训、鉴定、科研及金融服务的全新钻石交易中心，全面改造落实珠宝总部经济区，向全世界

敞开大门。

      鉴于本项目产权清晰，如果本项目优先建设，建议作为罗湖区黄金珠宝产业集群统一鉴

定中心的候选单位。

      特力吉盟工业区改造项目

      特力吉盟工业区改造项目地块属于多家产权，先开发一期，尔后在五年内步骤完成整个

项目开发。

      占地面积:50364 ㎡。

      该项目是第一批“工改工”升级改造试点之一。

      位于深圳黄金珠宝产业聚集基地内，即水贝特力工业区，东临贝丽北路，西临文锦北路

，南临水贝二路，北临布心路，

      规划设计定位为以黄金珠宝首饰产业为核心，兼具展览展销、研发设计、总部管理与运

营、旅游休闲购物功能为一体的都市型特色产业园区。建议增加文化和体育会所功能。

      开发建设用地面积：49,818 ㎡

      平均容积率：5.85

      建设面积:约300,000㎡   项目投资30亿元

      整个区域的生态环境需要较大力度改善，建议增加餐饮休闲和文化，体育，娱乐等配套

设施。

      金威啤酒厂和布心工业区改造项目

      建议两个项目中间东昌路分隔，适合作为统一的项目进行城市设计。

      产业定位：罗湖区黄金珠宝产业升级总部集聚区，满足总部办公、高端产品批发和零售

交易，珠宝文化展示，高端人才居住和安置区等功能。

      布心工业区改造项目总用地约10万㎡ ，净用地约7.8 万㎡ ，现状建筑面积约33万㎡，

主要为七、八层的老旧工业厂房和住宅，其中，80%为工业厂房，20%为住宅和少量商业。

      建议布心工业区改造项目项目建设面积在76万平方米

      鉴于项目没有靠近主干道临街面，建议项目与金威啤酒厂形成整体，有效利用步心路临

街面，形成和谐的大型综合体，减少项目风险。

      项目总投资额近76亿元，项目建成运营后年产值预计超30亿元，税收超3亿元。在项目

的强力引领下，深圳珠宝行业经未来十年发展预计总产值将达千亿元，税收逾200亿元。

      珠江投资公司拟将布心工业区项目打造成为以黄金珠宝产业为龙头，集珠宝时尚消费、

汽车展销、奢侈品、酒店等高端产业为一体的总部基地—即珠江国际珠宝产业中心。

      （建议不含书画古董交易，该功能适合在蔡屋围金融区）

      布心工业区项目改造项目

      金威啤酒厂地块和东侧布心工业区改造项目关系

      • 金威啤酒厂项目拟申报净容积率为8.5，拟建总建筑面积592455.2平方米， 其中：商

业加商业性办公84682.08平方米，商务公寓56454.72平方米，产业研发用房315922.88平方米

，配套服务设施135395.52平方米。

      建议本项目珠宝购物中心面积为4-5万平方米，办公面积3-4.46万平方米左右。建议通

过二楼空中连廊将本项目与珠江投资公司项目连接，共同形成大型黄金珠宝交易体验式购物中

心，5万平方米珠宝购物中心预计年销售额在20亿元以上。

      两个项目统一的城市设计建议

      绿色为人流动线   红色为车流动线

      金威啤酒厂和布心工业区改造项目项目交通示意图

      建议金威啤酒厂改造范围在政府支持下，沿着步心路扩大一部分，与工业厂房宽度对齐

，整个项目规划将更加合理，对城市形象贡献更大。

      四、招商建议

      1.建议重点引进世界知名珠宝企业在罗湖区设立亚洲产品设计中心  例如，美国知名品

牌Tiffany&CO，意大利Damiani 等。

      1)Tiffany&CO

      美国康涅狄格洲一位磨坊主的儿子查尔斯•刘易斯•蒂梵尼（Charles Lewis Tiffany）

，于1837年来到纽约百老汇，开设了一家不起眼的小铺子，经营文具和织品，后转为经营珠宝

首饰。想不到丑小鸭长成了白天鹅，简陋的小商店几经变迁，最后成了美国首趋一指的高档珠

宝商店——蒂梵尼珠宝首饰公司，其实力堪与欧洲的珠宝王朝一争高下，名声超过了巴黎的名

牌卡地亚。到十九世纪末，蒂梵尼的顾客中包括了英国维多利亚女王，意大利国王以及丹麦、

比利时、希腊和美国众多名声显赫的百万富翁。查尔斯自己则赢得了“钻石之王“的桂冠.

      2)Damiani

      Damiani家族与珠宝的开始，可以推溯到1924年，创始人Enrico Grassi Damiani在义大

利的Valenza成立了一间小型的工作室，华丽的珠宝设计风格，让他的名声迅速扩张，成为当

时许多极具影响力的家族所指定的专属珠宝设计师，在他死后，第二代传人Damiano在依循传

统的设计风格之外，添加了摩登与流行的创意元素，同时积极将工作室转型成为珠宝品牌，并

且以独特的Lunette（半月型钻石镶嵌）技法重新诠释出钻石光芒，并且从1976年开始，

Damiani的作品陆续获得国际钻石大奖（其重要性有如电影艺术的奥斯卡奖项）18次的肯定，

让Damiani真正在国际珠宝市场占有一席之地，同时，这也是Damiani吸引布莱德彼特注意的重

要原因，一件来自现今设计总监Silvia1996年的得奖作品——Blue Moon，让这位万人迷动起

与她合作设计珠宝的念头，一同设计了送给珍妮佛安妮斯顿的订婚戒指与婚戒，也就是分别在

日本狂卖的Unity（现改名为D-side）与P-romise系列，至此也让布莱德彼特多了一个珠宝设

计师的新头衔。

      3)卡地亚

      卡地亚闻名于世的标志最初只是一个名字。两个相同的法国姓氏首字母排列在一起，在

卡地亚三兄弟和他们父亲的努力下于十九世纪末享誉国内外。

      如今，双“C”标志是珍贵和时尚的标志，围绕着这一标识，卡地亚制作了大量的精致

的珠宝系列。铂金，黄金和钻石将这一标志附以生命。标志是生活的艺术，标识万岁！标识包

含着丰富的信息，讲述着一个关于自己的美丽动人的故事，激发着卡地亚无穷的创作思想。卡

地亚是一种象征，拥有者传达着世间最美好的语言都无法言喻的文化传承。

      4)蒂爵（DERIER）

      18世纪法国的奥尔良，这支古老的家族开始最早的金银饰和珠宝镶嵌制作，逐步为当时

上流社会所推崇，成为法国社会上层、王公贵族的奢侈品。

      5)梵克雅宝（VanCleef&Arpels）

      VanCleef&Arpels梵克雅宝自其诞生之日起便一直是世界各国贵族和名流雅士所特别钟

爱的顶级珠宝品牌。传奇般的历史人物和名流巨星无不选择VanCleef&Arpels梵克雅宝的珠宝

以展现他们无比尊贵的气质与风采。

      6)宝格丽（Bvlgari）

      1964年，明星索菲亚•罗兰的宝格丽宝石项链被盗，这位拥有众多珠宝的意大利美人当

即泪流满面，心痛不已。历史上，几位罗马公主曾经为了得到独一无二的宝格丽珠宝，不惜疯

狂地以领地来交换……自1884年于意大利罗马创立Bvlgari（宝格丽）的一个多世纪以来，宝

格丽珠宝及其配件以其华美的设计风格牢牢地征服了所有像索菲亚•罗兰那样热爱时尚的女人

们的心。作为一个顶尖品牌集团，宝格丽所囊括的产品不仅仅只有珠宝，更有腕表、香水以及

饰品等，而宝格丽其所属的Bvlgari集团如今已经成为当今世界三大珠宝商之一。宝格丽与钻

石有着不解之缘，其彩钻首饰也成为品牌珠宝的最大特色。

      7)夏利豪（CHARRIOL）

      法国品牌Phillipe Charriol于1983年创立。 夏利豪（Charriol）是一位国际知名的钟

表、首饰精品设计大师，对艺术有极深厚的感情，因此将艺术文化与商品结合，表现在他所创

立的商品上，传播他在世界顶级时尚界所一贯倡导的理念“不一样的生活艺术”。 著名的

Celtic（彻尔斯）系列精品，就是源自古代欧洲彻尔斯族人的艺术，使钢索绳纹成为夏利豪的

著名品牌形象。

      8)Folli Follie

      Folli Follie是一间源自希腊，专门设计、制造及分销首饰、腕表及时尚配饰，产品以

Folli Follie和Triton品牌行销全球，是[流行精品时尚]的倡导者和佼佼者。

      9)爱伦斯特

      爱伦斯特珠宝是一家来自意大利的国际珠宝品牌，拥有世界一流的珠宝制钻专家，精心

设计、精确计算、匠心独运，每年推出国际流行款式千余款，无论是简洁洗练的回归自然款式

，亦或是经典别致的浪漫华贵式，艺术大师无一不将感性的哲学设计，灵魂的激情再造和完美

的切割抛磨巧妙的结合到一起，赋予钻饰品的美仑美奂和晶熠夺目，为每一位爱伦斯特珠宝的

拥有者打造宇宙间最璀璨的一颗星辰，放射永恒光芒！

      10)万宝龙（MontBlanc）

      1906年，万宝龙创建于欧洲，历经一个世纪，万宝龙已发展成为一个多元化的高档品牌

，包括高档珠宝、腕表、优质皮具、男士高级衬饰等。万宝龙的品牌代表着高雅恒久的生活精

品，反映着今日社会对文化、质素、设计、传统和优秀工艺的追求和礼赞，而优雅的六角白星

标志已成为卓越品质与完美工艺的代表。

      11)塔沃尼（TAWONI）

      TAWONI——是一个人名，1604——1689年，曾六次往返于印度与欧洲各国王室之间，从

事大量的钻石生意，使欧亚各国很多皇冠上都镶有塔沃尼钻石，很多皇室成员也都佩戴上了

TAWOI钻石，从而推动了钻石的应用和发展，开创了历史上钻石的昌盛时期，从此TAWONI钻石

享誉世界，被后人誉为“世界钻石之父”。

      意大利品牌TAWONI是从事钻石珠宝生产加工、销售于一体的国际著名的钻石公司。即传

承了“TAWONI”悠久的历史，又不失意大利的“时尚.艺术”之品味，是两者的完美结合。以

独特成功的经营管理和多年良好的业绩，成为国际上顶尖的珠宝品牌。

      2.香港企业重点引进周大福等知名企业设立深圳设计中心，配合深圳打造设计之都

      周大福在珠宝行业一枝独秀，目前占有国内市场最大份额。

      3.重点引进高端产品加工企业

      4.引进与珠宝玉石设计专业相关的大学，例如昆明理工大学等在罗湖区创办设计学院，

培养更多黄金珠宝设计人才。