今年以来，国家宏观调控对住宅投资的严厉打击，令曾经驰骋住宅市场的投资群开始转向，上海市商业地产市场在此契机下迎来了新一轮的飞速发展。

　　1990年以前，上海的办公楼市场都属于起步期，由于当时上海经济规模总量有限、经济结构也存在诸多不尽合理的地方，此时上海商业地产概念近于模糊，对商业地产的开发、运作与推广没有一个清晰与完整的概念，尚在起步与传承期。进入90年代以后，办公楼市场进入高速发展阶段，商铺市场的发展则主要体现在引进先进业态、做大商业规模上，这一阶段是上  
海商业地产市场的过渡与发展期。

　　2000年至今，上海商业地产市场进入调整与繁荣期。上海经济的持续向好，引发了对上海办公楼的需求又一次快速增长，上海办公楼市场进入新一轮的发展期，商业内涵进一步丰富，综合性消费得到进一步满足。进入此阶段，商业房地产市场日渐成熟。

　　借调控契机进一步升温

　　2006年上半年，上海商业地产逐步升温。来自上海市房地产交易中心的最新资料显示，2006年上半年商用物业，交易面积环比增长30.9%，成交总额近261亿元。上海信义不动产研究中心指出，办公市场交易量的爆发出现在第二季度，并且利用国家宏观调控对住宅投资严厉打击的契机，其交易量还有高位继续上探的趋势。

　　2006年上半年的商业地产市场中，甲级写字楼市场持续其强劲的发展势头，第一太平戴维斯的报告显示，上海甲级写字楼整体租金指数于今年前6个月上涨了6.6%。中原地产研究咨询部高级研究主任鞠波介绍，目前在上海，除了海外资金持续看好写字楼市场，个人投资写字楼也越来越多，而其中又以投资在建的小面积写字楼项目居多。同时，商业地产投资外延不断扩大，一些印象中并不是繁华区域的新兴地区，凭借政府的良好规划和巨大的升值空间同样吸引了海外投资者。除此之外，目前上海的商业地产市场还呈现出中小商铺供求两旺、大型商业地产项目向市郊挺进、创意产业园区异军突起等现象，商业地产发展进一步加速。

　　两年内出现相对高峰

　　荒岛房产工作室研展部经理冯伟认为，商业地产在这两年会有相对高峰的出现。他分析说，目前的调控是针对住房的，政府对商业地产没有进一步调控。办公楼销售比例在上升，供求比在增加。另外，人民币的升值会吸引外资进入投资商业地产。上海目前商业地产的价格比住宅还便宜，这里面就有个机会点。价格便宜，回报率就高了。办公楼设施要求比住宅高，如果售价比住宅低，就具有升值潜力。

　　对于写字楼市场，随着中心城区范围内的土地供应越来越少，未来上海办公楼市场的空间布局可能呈现多极化的发展趋势。现有的以人民广场为核心的甲级办公楼核心区域内，除小陆家嘴区域内尚具有少量的甲级办公楼发展用地之外，以五角场城市副中心、长风现代服务聚积区、真如城市副中心等区域中心为主的商务办公聚积区，将成为未来上海办公楼发展的潜力区域。

　　而在商铺市场，整个市场将出现区域性分化，郊区供应总量放大，市区供应总量减少，郊区商业要成为全市商业的重要支撑和增长亮点。体量大、功能综合全面、内在经营服务品质优良的商业项目，将是下一步商业地产开发重点。