前言
疫情袭来，行业愕然。2020年伊始，所有从业者始料未及的是新冠肺炎疫情给商业地产行业开启了史上最难的大考！我作为一名地产及金融领域的从业者，也一直在思考疫情会给商业地产行业带来怎样的“危”与“机”？商业地产不同资产类别会呈现怎样的趋势？商业地产从业者到底会交上什么样的答卷？
通过与IFFRE国际金融地产联盟众多业内知名商业地产业主方、管理运营方、投资机构以及券商高管们的讨论交流，加之我个人的一点思考，撰文如下供大家切磋。
——张平 FRICS、CCIM
中信资本房地产部执行董事
IFFRE国际金融地产联盟常务理事
观点目录
1. 疫情对写字楼的影响相对于商业物业有滞后效应
2. 未来企业租户付租能力关乎于疫情的长短和严重程度
3. 远程办公会变革但不会取代线下办公
4. 写字楼资管将面临史上最严峻的防疫考验
5. 疫情后长租公寓并非消费升级而是消费分级
6. 疫情导致品牌商开店意愿跌至冰点，社区商业领先复苏
7. 物流租户短期承压但整体已赢得市场信心
8. 疫情过后资产证券化前景展望
9. 呼吁减免商业地产业主方的“房产税”
01
疫情对写字楼的影响相对于商业物业有滞后效应
总体而言，写字楼面临的是疫情和经济环境综合效应的影响。疫情对写字楼的影响相对于购物中心、百货商场等商业物业有明显的滞后效应。餐饮业、旅游业、零售业等服务业先受影响，之后可能传导到某些生产服务业。影响的程度更多取决于本次疫情时间的长短。经济有自己运行的规律，传导需要时间。疫情影响到写字楼需求端，以2003年非典及2008年经济危机的经验来看，滞后的规律是通常是6个月左右的时间。如果说中美贸易战是长期影响的话，希望疫情的影响是短期波动的，但疫情导致中小企业的经营压力对于部分写字楼需求造成的负面影响可能会持续。
为什么中小企业对于写字楼、购物中心、联合办公等这些商业地产而言这么重要？根据2018年国务院统计数据，我国中小企业贡献了50%以上的税收，60%以上的GDP，70%以上的技术创新，80%以上的城镇劳动就业岗位，90%以上的企业数量。根据仲量联行的研究统计，2019 年北京甲级办公楼市场租赁成交中，承租面积小于 1,000 平方米的中型、小型企业占比超过 50%，是办公楼需求的主要来源。因此中小企业经营压力的增加，将对办公楼市场的需求产生一定程度的消极影响。
本次疫情之下，相比中小企业而言，大型企业压力相对可控。从写字楼面积需求行业角度看，TMT行业、医药行业这些可能受益的行业，未来进而稳定或增加面积需求。传统写字楼的韧性行业如金融、专业服务业相对而言抗压能力较强，预计需求会保持稳定。
02
未来企业租户付租能力关乎于疫情的长短和严重程度
写字楼市场就是经济发展的晴雨表，经济形势直接影响写字楼市场表现。短期而言，这次疫情对写字楼上半年的影响类似2003年非典对市场造成的短期影响，主要体现在租户实际看房量的锐减，市场潜在的搬迁、扩租等选址需求暂时停滞或延缓。预计4月份之前选址看房客户量将明显低于往年；预计5月以后会逐渐增加。即使大部分业主都提供了力度较大的优惠条件，但很可能出现很多写字楼租户重新选址动机不足的现象，部分中小面积租户选择原地续租，以不变应万变。预计今年下半年选址的活跃性会上升，不过今年整体收取租金的月份会减少。目前来看，央企和高科技企业、医药企业、金融、专业服务业所受影响相对有限。以北京写字楼市场为例，各区域表现就有所不同。新兴市场如丰台科技园商圈、丽泽商圈，2019年就出现过因为一些中小企业没有如期拿到融资导致刚刚签完租赁合同就出现退租现象，但是同期央企租户的表现则非常稳定。而在以高科技互联网为主要租户的中关村商圈和上地商圈，所受影响整体有限，滞后效应也不一定明显。总体来看，写字楼市场的未来走势取决于企业的付租能力和企业经营受疫情影响的严重程度。如果持续时间短，可能中小企业付租能力和承租能力受影响，如持续时间长，某些大企业的付租能力也会受影响。写字楼市场未来一两年表现都不容乐观。虽然受此次疫情的影响不如商业市场显著，但也需要一定时间才能恢复。
03
远程办公会变革但不会取代线下办公
在此次疫情的影响下，远程办公成为2020开年复工的首选方式。远程办公和共享工具是提高办公效率的手段。作为传统办公方式的补充，电话会议、视频会议等远程办公在此次疫情中成为很多公司首先采取的临时复工解决方案，最大程度上降低了员工面对面工作和差旅带来的病毒传播的潜在风险。但需要说明的是，远程办公并不是革命性的变化，经历了此次疫情，相信更多人体会到了集中办公的高效和必要，因此预计疫情过后集中办公仍是各公司的首选。目前远程办公在美国也仅是少数公司在实践，远程办公会变革写字楼使用的灵活性、便捷性、效率性，甚至是颠覆某些办公传统观念，但并不会也不能完全取代线下的实体办公。
04
写字楼资管将面临史上最严峻的防疫考验
本次疫情中，日常防疫管理问题成为写字楼运营者面临的首要问题，可以说写字楼资管将面临史上最严峻的防疫考验。
第一，写字楼的人员持续密集程度远高于购物中心等商业物业。整体而言，写字楼的使用率约为70%甚至更高，而购物中心的使用率通常为50%-60%左右。虽然写字楼的人均办公面积在国内普遍约为每人10平方米，但随着办公租赁成本的上升，办公室内的共享空间在加大，人均的实际工位面积在缩小。通常而言，10平方米的人均办公面积指标包含了会议室、茶水间、独立办公室等面积的计算，再加上很多企业近年来在采取多人共享灵活工位，很多员工的实际办公距离甚至不到一米，这样的员工密度给写字楼的防疫工作带来了巨大的挑战。而购物中心除超市、药店等生活必需的配套业态正常营业外，很多商户闭店。随着逐渐复工，写字楼相对较高的人员密集度及常见的大开间式工位集中办公区，将给防疫工作带来巨大挑战。
第二，从软性管理和物业而言，很多楼宇并没有前置建立过自己楼宇的《流行病计划指南》、《流感预防计划》以及《应急预案》。因此，当疫情来临时很多业主方也是摸着石头过河，面临很多未知的挑战。建议业主方可以参考具有一百多年历史的国际最佳实践经验总结，由BOMA制定的《商业楼宇流行病计划指南》就是很好的参考和借鉴。以针对传播性极强的流感为例，北美很多写字楼业主方都是根据该指南提前制定的本楼宇的防疫计划及应急方案。一旦疫情来临，则会快速启动“流行病计划委员会”来指导和落实具体的防疫工作，使得业主方的团队以及外包商的团队都可以有条不紊的开展“战疫”工作。此前国内很多业主方对防疫工作都不够重视，希望此次疫情能提起业主方应有的注意，真正做到防疫工作的未雨绸缪。
第三，从硬件来看，很多写字楼的空调系统等硬件设备设施面临极大的运营挑战。例如，有些写字楼不能开窗，在疫情期间就关闭了全楼的中央空调，北方的租户员工就出现了在室内也要穿着羽绒服一边战严寒、一边战疫情的办公场面。然而，当空气传播性疾病暴发流行时，直接关闭商业建筑的暖通空调系统是不理性的，从专业角度来说，应该更大程度的保证新风换气，尽量去稀释空气中的细菌病毒并保证租户的满意度。例如，尽可能采用全新风方式运行的，不再次利用室内回风。如无法关闭回风，或没有新风，则无法消除病毒影响，则建议不要使用空调。
第四，引导楼内租户正确防疫抗疫，最大程度避免租区内感染发生也是所面临挑战的重中之重。例如疫情后的员工复工中如何减少接触，避免交叉传染，在这一点上，更让我们认识到一方面，楼宇硬件中科技和新材料的应用有很大升级空间。另一方面，需要携手租户进行合理的员工密度降低、室内防护等措施。
第五，各类别分包商、供应商的管理与服务所面临的考验。有很多分包商、供应商的工作人员甚至没有经历过2003年的非典疫情，在业主方缺少本楼宇的《流行病防御指南》的情况下，如保安、保洁、员工餐厅等供应商的服务品质差异化更加明显。
很遗憾看到广州、北京等地均已出现写字楼内感染案例。随着越来越多写字楼租户人员的复工，全国的写字楼资管行业将面临史上最严峻的防疫考验。可以说，大考才刚刚开始。
05
疫情后长租公寓并非消费升级而是消费分级
受本次疫情影响，长租公寓出租率有所下降，而通常春节过后应该是租赁旺季。预计今年将以稳定现有租户为主。同时承租人的支付能力可能受到经济影响而下降。
谨慎乐观地看，因为长租公寓以长租约为主，疫情短期影响相对略轻，不过预计续租及应收都会被客观情绪影响。
长租公寓是刚需，而个人或家庭实体的租赁需求无法通过线上化来满足。长租公寓的部分租户对私密性及有品质、有服务、有良好环境、健康安全的居住空间会产生更高的需求，因此长租公寓消费并非升级，而是分级。
特殊时期人们更能体会到稳定安全居所的重要性。对于已签约的稳定客户，长租公寓的运营方应利用疫情时机给予租户更多人性化的关怀，提供更多细致的服务及实惠，用真诚与温暖对待每一位归来的租户，在对突发事件做好隔离和应对的同时，不要歧视和埋怨来自相关地区的承租人。只要服务做好，长租公寓的品牌价值会更加凸显和差异化，服务上品、美誉度高的品牌就会赢得更多租户的高度忠诚，获取更大市场份额。就长租公寓领域的资本市场而言，今年下半年到明年或将迎来大鱼吃小鱼的行业并购，从而导致交易活跃度会上升。
此次疫情过后，健康生活的管理将会是一种常态。一个拥有优质服务的居住空间，或者说一支可提供优质服务的运营管理团队可以在类似此次疫情这样的特殊社会环境中助力人群的日常管理服务，使人们能够安心安全居住。
这次疫情促使互联网经济继续凸显本身的优势，也是长租公寓业降低浮躁指数、回归初心的好时机，线上推广与服务将是增量的新机遇，同时也会为行业带来新的发展机会。正如2008年美国次贷危机时，公寓REITs逆势上涨，这也是持有型长租公寓的行业特点。也希望长租公寓做好“战疫”，练好内功，提升自身的品牌价值。
06
疫情导致品牌商开店意愿跌至冰点社区商业领先复苏
首先疫情对项目招商影响较大：2019年年底品牌商开店意愿和近几年的历史数据相比几乎达到谷底，原本预计今年会强势反弹，但是受疫情影响，今年品牌商开店意愿将进一步下降。例如喜茶，原计划全年开店1000家，目前调整为500家，非常具有主流品牌商代表性。
本次疫情对已开业商业项目运营影响也很大：首先，持续营业成本高企，疫情防控成本和运营风险均有上升；其次，品牌商经营压力非常大，且会向后传导一段时间。比如餐饮成本持续存在，特别是人员成本，即使业主方给予一定免租优惠，餐饮企业主的损失至少有3个月以上的利润，致使月折旧增多，会产生免租、延长租期等一系列请求，使经营压力往后传导；体验业态也面临同样问题，并且大都无法通过线上来代替；第三，通常阶段性2个月以上的疫情，不但会扩大网购人群的规模，而且会使消费者更加依赖并习惯于网购模式，降低线下消费比例，这会带来更长期更深远的影响。
疫情对筹建中的项目影响更大：首先，项目工期至少延后3个月，财务成本、人员成本、物料成本等会显著增加；第二，餐饮及体验业态开店乏力，出租率和开店率大幅下滑；第三，电商愈加强势，实体零售开店乏力；第四，疫情对酒店、旅游等文旅影响，也将传导到商业地产建设投资上，致使项目延后或停建；第五，传导到投资端，会影响阶段性的投资热情，整体行业影响会在下半年至明年显现出来。
疫情过后，预期零售市场仍会出现类似2003年非典疫情之后的报复性消费反弹，但一旦中小企业困境导致的部分消费者收入下滑造成购买力下降以及全民网购习惯导致的过度线上消费依赖性，或将成为实体零售行业面临的史上最严峻的挑战。面临困境的同时，同样也有市场机遇可循：第一点，对于投资人而言，为了抵抗风险提升效率，未来将委托有更强危机应对能力的专业团队来管理购物中心。也就是购物中心的专业资产管理能力未来将进一步分化加剧。第二点，社区商业率先复苏。好的社区商业由于对人流的聚集性要求较低，但同时又能满足居家生活的刚性需要， 因此将在市场复苏中走出更快的一步。第三点，实体零售业向“新零售”的全面转型，如果将线下实体商业打造成类似盒马生鲜一样，具有强大的线上购物半径的新零售，将是提升品牌或项目未来的抗风险能力以及可持续竞争力的关键。
07
物流租户短期承压但整体已赢得市场信心
疫情对物流仓储业短期造成一定压力，这也是对商贸企业租户的信心和续租能力的考验。一些商贸企业租户也向物流仓储业主方争取租金的减免。但随着居民网购生活必需品的激增以及新零售的线上火爆，物流仓储的前景被投资者持续看好。
通过这次疫情，国家也会更加重视物流仓储基础设施建设，尤其是冷库和冷链运输，以及公共基础物流战略仓的前置。从资本市场来看，物流企业股市表现良好，呈上升态势。以顺丰、德邦、申通、圆通、韵达等上市物流公司为主的“申万二级物流指数”为例，2月3日开盘最低4211点，目前收盘4851点，涨幅约为15%，跑赢了上证指数的平均水平,可见整体资本市场对物流板块的认可度有明显提升。同样，一些传统的金融机构和投资机构也都在把目光投向物流仓储行业，而不同类型的资本对物流产业的态度也体现了各自不同的回报需求。
08
疫情过后资产证券化前景展望
通过香港、新加坡交易所中境内资产的出海REITs的走势看，疫情对金融领域的影响已经显现，目前已经相对较低的市净率继续下行，估值缩水，说明疫情的影响已传导到基础资产在中国境内的境外REITs市场表现。从中长期看，经济是影响金融的主因。短期货币宽松可能会对高评级主体的债务资本市场融资有直接便利，对于发行量扩大有支撑。从去年经验看，在经济态势不好的背景下，货币宽松比较难扩展到信用宽松。今年经济工作的重点还是要通过具体财政政策来体现。对资金充足的投资机构来说，预计今年二三季度将能在投资市场上看到不错的收购机会。
本次疫情冲击下，大多数行业都受到了一次性冲击和影响，无论是债权资产、收益权资产和不动产资产，基础资产本身的现金流和基础资产（含底层不动产物业）的估值都受到了影响，这是检验资产证券化项目第一还款来源可靠性、现金流覆盖程度、内部增信等基础设计是否有效的时刻，也有部分项目可能会触发外部增信，因此从一定程度上是检验基础资产及产品是否禁得住这个“试金石”检验的一个时点。预计新发行的无强主体增信项目仅凭现金流发行成功的难度会增大。短期内因为疫情的冲击，舆论承压最大的就是中小企业和单体项目，银行的资金（政策导向业务除外）很可能为了风险规避而倾向强主体。中期来看，如果次级政策导致无风险利率继续下行的话，会进一步出现投资人关注纯资产项目以获取更高收益的情况。受疫情影响，一季度全社会各行各业工作进度都受到不小影响，预计今年ABS业务不会有显著增加。
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呼吁减免商业地产业主方的“房产税”
当下，抗击疫情是第一要务，但后续的经济发展举措如何落地至关重要。我们看到全国范围内，无论写字楼、购物中心、联合办公、物流仓储等商业地产领域的很多业主方，都尽其所能已经为其资产的租户方或多或少的进行了租金减免，以减轻租户的压力，携手共担疫情造成的负面影响。所以，在此呼吁政府针对已经给予过租户租金减免的业主方免除或减少“房产税”等相关税费负担，一方面，鼓励更多的商业地产业主方参与到与租户共同进退的措施中，对租户尤其是中小企业进行租金减免或延迟缴纳；另一方面，商业地产业主方在本次疫情中受到的影响也非常显著，也需要减轻原本已经受到的租金损失、现金流缺失等业主方的财务负担；此外，商业地产与住宅有本质区别，减免商业地产业主方的“房产税”并不违背“住房不抄”的原则，有利于疫情后激励商业地产业主方尽快激发商业地产活力，为广大人民群众创造更美好的生活服务，有利于保持社会稳定，提振消费的宗旨。综上所述，减免“房产税”对于商业地产业主方所持资产的良性运转和稳定发展至关重要。
由此可见，疫情当前，中国商业地产行业已经迎来了史上最难的大考，从购物中心到写字楼，从供给端到需求端，从资产端到资金端，从租户到业主方，都面临了前所未有的巨大挑战！塞翁失马焉知非福，“危”与“机”并存，希望商业地产专业人士们在挑战中通过不断思考、不断创新、不断实践来挖掘新机会，未来更加重视ESG即环境（Environmental）、社会（Social）和公司治理（Governance）在商业地产中的实践，众志成城，共克时艰！一起努力，争取交上一份尽职尽责合格的答卷！
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