商业地产设计规范的调整工作将拉开序幕。

    在建设部和商务部的直接指导下，相关建筑设计单位及行业协会已在着手对《商店建筑设计规范(JGJ48-88)》（以下简称《规范》）进行修订工作，部分条款将会成为强制性标准。

    问题显露

    早在2003年，建设部和商务部就已经注意到《规范》难以满足国内各种新型商业业态和商业地产的发展，并决定着手修订《规范》。

    我国建筑设计单位目前执行的商业建筑相关的设计规范和标准，多是上世纪80年代制订的，内容和标准已不能准确反映现代化商业设施的各项新要求。如对商店类别的划分及名词解释，对经营面积的配比、楼板荷载、用水量、卫生设备配置、新风量、照明、消防等，各种新型商业业态都分别有不同的要求和标准。在目前已经建成的商业地产项目中，许多都因上述建筑条件不适用，致使招商受阻而空置，或者不得不进行改建。

    中国城市商业网点建设管理联合会的会员既有商业地产开发商，又有连锁商家和设计机构，会员单位对原有规范的意见反映比较突出。钟铁滨认为，近年来中国的商业地产发展不仅迅速，并且出现了很多新型商业业态，如大卖场、折扣店、大型购物中心及现代家居建材店等，这些是当初制订规范时国内尚未出现的商业业态，早期制订的规范已难以满足当今新型商业业态的建设和设计需求。

    对商业类型的划分上，过去多是简单地按照商店的规模分为大、中、小三类进行相应的规定，而现在商业业态已经非常丰富，根据商务部对零售业态的划分，目前有17种业态，其中大部分涉及对商业设施的需求。

    “在很多情况下，严格执行规范已不能满足目前开发商和商家的需求，设计者按照开发商要求而不按原《规范》设计的现象大量存在。”钟铁滨说，“这些需求超过了原有的《规范》内容，还依照原有标准进行设计，设计者、开发商和使用者都将产生分歧。这就决定了修订《规范》势在必行。”

    走出矛盾怪圈

    不仅新建建筑不能满足商业现实业态需求，这个问题在既有商业建筑上表现得更为突出。在引进新型商业业态商家时，很多建筑都面临大面积整改的现实，有些建筑拆改到最后仅剩柱子。为吸引商家进驻，某开发商光改造费用投入近2000万元，在这一过程中不仅浪费了大量的人力、物力和时间成本，商家需求仍未必能够完全满足。钟铁滨曾经在麦当劳、家乐福等大型连锁企业负责过选址工作，对此深有体会。

    “因不符合商业需求，大量商业营业用房空置现象严重，其中一条重要原因是建出来的产品不适应商家需求。”钟铁滨说。商业营业用房目前的矛盾点是，空置率居高不下，而商家又选不到符合自己所需的物业。

    据钟铁滨介绍，修订后的《规范》将尽量囊括各业态的建设要求和设计标准，可以使设计者在设计过程中清晰地找到有依据的标准，而不是盲目依存于谁。有关单位正在开展商业立地的研究工作，商业立地是对商业建筑物及其坐落地点的统称，通过参与和推动建筑设计规范的修订，有利于解决商业建筑物的适用性问题。而下一步，还将对商业地产坐落地点和区域进行研究与规范。

    “首先要知道周边居住人口的聚集程度、消费水平以及交通状况等因素，才可以确定相应的商业业态进而确定相应的商业建筑形态及各项工程条件。”钟铁滨说。

    而在这一过程中，开发商首先要与商家沟通，再与设计者沟通，设计者才能把商家的需求体现在图纸上，这样的产品才能符合商家和市场的需求。同时，修订后的《规范》将会监管不同业态的项目，指引商业地产良性发展。

    钟铁滨强调：“如果依然按照目前的情况盲目设置商业设施，中国的商业地产将无法走出结构性矛盾的怪圈。商业设施本身与所处位置均满足商家需求，商业地产才具有价值。修订后的《规范》将有助于简化这一过程，而这也是商业立地研究的重点。”