北京对开发商“建管一体”亮起红灯。

    建管不分已成为近年来物业纠纷矛盾的焦点，这成了制约物业行业发展的瓶颈。近日，北京市建委发出《关于加强物业管理企业资质管理有关问题的通知》（京建物[2006]666号）：“房地产开发企业具有物业管理资质的，不得承接本企业及相关单位开发的新建住宅项目。”

    物管背后的开发商身影

    目前，房地产开发企业大多有自己的物业公司，长江实业、新世界及万科、中海、万通、金地均设有自己的物业管理公司。北京均豪物业总经理于庆新介绍，在北京近3000家物管公司里，属于开发商层面的占到了90%。

    业内人士指出，之所以开发商热衷于“建管一体”，这里面有几个原因。如在房地产发展的早年，物业管理行业发展相对滞后。早期能被市场普遍接受的物业公司不多，选择余地小，开发商自建物业管理公司就成了一种当然选择。国内第一家物业管理公司就是由开发商成立的，至今已有25年。

    1981年，深圳作为中国改革的前沿，房地产开发也进入到了商品化阶段。当时，深房集团开发的第一个高档别墅项目怡景花园尝试销往香港。但开发商发现，香港业主习惯了物业必须有专业的物业管理服务，当时的深圳市场并没有与项目匹配的物管公司出现，为此深房集团前往香港进行学习和考察，回到深圳后成立了国内第一家物管公司——深圳市物业管理公司。

    开发企业成立自己的物业公司也有企业品牌战略方面的考虑。目前，北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司还在对公司开发物业进行二次规划，并在努力收回早年托管给其他物管公司的物业。万通地产早年所开发的物业的管理也是交由知名物管公司打理，但万通方面认为，虽然他们可以提供良好的服务，但无法传递万通地产的品牌和文化。

    “其实在我们发展过程中，包括进入二线城市时，当地并不能提供优质的物业管理服务，知名品牌物管由于提供服务所收费用较高不适应当地市场，只能通过自己组建物管公司，由其提供的服务才能够保证阳光100开发物业的品质，也才能在业主心中做到阳光100的口碑相传。这既是战略选择也是一种无奈。”阳光100副总范小冲说。

    于庆新指出，如万科、新世界，从集团支持的角度来看，均是战略性支持，其目的不是为了赢利和解决某一问题，而是以服务品质、品牌的含金量及企业价值评判，希望其独立发展支持公司母品牌。此时的物管公司的优势会有所体现。

    利益也是开发企业看重建管一体的重要原因之一，“肥水不流外人田”的想法一直在左右着开发商，开发商不仅把控着物管，其他业务如施工、设计或拆迁都有所介入。而有些开发商实力较弱，在完成一两个项目而又无其他项目可开发进入到物业管理环节，有些开发商希望自己的物业管理公司接管后，扮演售后服务的角色去掩盖房屋质量问题或解决建筑前期遗留问题。

    分离是大势所趋

    长期以来，开发商自建自管，建管之间界限模糊，缺乏明确的承接验收过程和手续，开发遗留问题大部分是在物业管理阶段暴露出来的。由于法律关系不清，主体责任不明，问题往往被暴露后无法得到根本解决，业主的合法权益受到侵害。

    2005年8月，北京发生了著名的“美然现象”，项目物业是开发企业相关企业，与业主发生激烈冲突，该事件被称为“体现了我国目前物业管理纠纷和现状的缩影”。于庆新指出，目前见诸于媒体报端的物业纠纷其背后多有一个共性原因，即建管不分，并由此引发了消费者维权和极端不满，同时导致业主对整个物业管理行业的不满与对立。

    “建管一体确实在某些层面上存在问题。但在建管一体中的运营模式中又为分两类开发商，一类是房地产开发企业与物业管理是两个独立法人；一类是房地产开发企业与物业管理是同一独立法人。很多品牌开发商都是两个独立法人。”范小冲说。

    而此次通知也对关键性内容进行了标注，即依法设立的房地产开发企业并具有物业管理资质的，即同一独立法人，不能再承接自己和相关单位开发的新建住宅项目；房地产开发企业与物业管理企业是两个独立法人的，不在本条限制范围内。

    对此，北京市建委方面的解释是，依据《物业管理条例》第二十四条的规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，倡导房地产开发与物业管理的分业经营。

    “房地产开发与物业管理分业经营，能够明确和理顺前期物业管理的法律关系，增加前期物业管理的透明性。另外，建设部《物业管理企业资质管理办法》明确规定了一二三级（含暂定）物业管理资质条件，包括取得职业资格证书、建立管理制度，具有良好管理业绩等，也是鼓励和提倡物业管理单业经营。”北京市建委有关负责人解释说。

    也有业内人士提出了不同见解。北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司总经理杨勇指出，物管行业是少有的国家限制利润的行业，利润率不得超过12%。这就表明，物管公司要取得良性发展必须要规模化发展。一两个项目成立物管公司并不划算，品牌和盈利能力均较弱。往往导致这些物管公司侵害业主利益弥补经营不足，及不断降低服务品质，从而影响到物管行业整体形象和品质。但部分开发商的无责任行为并不能代表整体，也不能说明建管一体的劣势。

    “建管分家，一旦物业出现质量问题，业主、物业公司与开发商将会处在无休止的纠纷中；建管一体，为避免品牌受损，开发商往往会主动解决业主面临的问题，而不是回避。”杨勇说。