甲级写字楼需求强劲

    日前，广州珠江新城富力盈隆广场、国际金融广场等多个商务项目进入投资者视野。来自仲量联行的分析报告表明，今年上半年，广州投资市场表现活跃，商铺及写字楼市场资本值及租金稳步上扬，甲级写字楼空置率持续下降。

    今年上半年，在缺乏新供应情况下，总体甲级写字楼空置率下降，租金微幅上涨0.5%。即将于9月正式对外招租的国际金融广场，由于其拥有珠江新城西区商务办公区域龙头位置的优势而备受关注。开发商合景泰富集团于7月19日，在香港香格里拉大酒店与仲量联行签署独家租赁代理及物业管理服务合约，席间，项目负责人透露，国际金融广场预计租金大约180元/平方米，客户定位在世界500强企业。

    业内人士分析，国际金融广场还未正式入市，租金水平还难以与中信广场比较，但从硬件和软件配置来看，代表了广州新一代写字楼的市场需求。

    据仲量联行广州董事总经理陈永辉介绍，目前广州约有17家大型外资企业，预计在未来12至18个月内，寻租共计15.2万平方米的甲级写字楼，以捕捉商机及扩大市场占有率。

    他指出，由于跨国公司对写字楼的要求一般较严格，加上对写字楼的需求增加，超甲级写字楼将胜于整体市场表现。

    而另一方面，广州甲级写字楼市场正进入新一轮的供应高峰期。在往后的18个月内，将约有107万平方米新甲级写字楼供应投入市场。下半年天河两大写字楼入市，将提供24.7万平方米的供应量，而2007年的新增供应量更将达到82.2万平方米。

    仲量联行方面估计在2007年的供应量下，广州市甲级写字楼的空置率将逼近20%，并会对租金构成轻微压力。

    零售业催热商铺市场

    在商铺市场方面，上半年租赁市场总体表现稳定，全市商铺租金有3.8%的平均升幅。来自高级零售品牌的需求日增，同期环市东路的租金上升10.1%，升幅为广州众主要零售市场之冠。

    仲量联行大中华(南区)研究部主管曾纪崇称，广州居民收入及消费强劲增加，要求零售业更趋多元化及提供更独特的购物体验，这将继续为广州商铺房地产市场提供主要动力。

    正由于广州市民购买力上升，零售市场持续发展，使来自餐饮、时装、化妆品及娱乐业等各店家争相物色铺位。其中，广州零售业巨头广百集团在天河区租赁3.5万平方米商铺开设新店，预计于今年9月开业，并将于海珠区开设另一家同样规模的分店。

    自2005年1月按世贸协议开放零售业以来，外资零售商竞相进军内地以争取市场占有率，掀起了在内地扩展业务的热潮，而广州作为华南区总部经济较为发达的中心城市之一，也成为外资重点拓展的城市之一。

    随着众多外国零售商涌入，广州零售市场面临蜕变的同时，更是促进了其核心及非核心购物区的商铺需求。其中，从事服饰、化妆品及餐饮业的国际零售商表现活跃，吸纳广州的高级商铺楼面，而仓储式超市，如家乐福及麦德龙，则主力物色非核心地段的商铺供应。

    目前，大量正在兴建的商场供应，更为本地及外资零售商进一步拓展市场提供新的机遇。

    “从现在起到2010年，广州的主要商业区将在现有存量超过120万平方米的基础上，增加超过72万平方米的商场铺位供应，并将在2007~2008年出现供应量顶峰。”仲量联行方面表示，“预计今年下半年平均商铺租金继续温和增长。”

    限制外资影响多大？

    仲量联行方面表示，在强劲经济基础带动下，广州房地产市场的前景仍尤为乐观。

    而外资作为促进广州房地产市场持续活跃的一个不可忽视的动力，随着旨在遏制外资炒房的171号文件的出台，将如何影响广州商业地产下半年乃至更长久的发展？限制外资对广州房地产的冲击究竟将有多大？

    来自仲量联行统计指出，上半年，广州成交额逾4000万元以上的房地产投资总值达85亿元，比去年同期增长112.5%。其中，92%来自国内，仅有8%来自外国投资者。

    据此，仲量联行区域董事田强认为，从资金来源上看，广州的房地产市场本土化程度较高，限制外资对整体市场冲击不大。

    目前尚未在中国建立独资公司的外资房地产开发商，多是处于观望和消化阶段；而对于已成立独资、合资公司持有物业的外商投资者来说，影响并不大。

    也有业内人士称，虽然目前对外资购房的限制在广州没有太大的影响，但一些投资者的信心已发生了波动。新政在打击炒楼风的同时，也抑制了资金的流入，对房地产市场的影响较为长远。

    而关于限制外资的长期影响，田强表示要做进一步观察。但他同时强调，适度引进外资，不仅是资金的流入，更是具有引进先进的管理技术、高品质的经营运作方式和物业服务的意义，有助于公开透明的市场竞争环境的形成。