11月29日至30日, 由中国经济传媒协会、《华夏时报》以及“水皮杂谈”主办的“中国经济增长新空间——第十二届（2019）中国人民保险·中国经济媒体高层峰会”召开。在峰会的主题沙龙中的“大咖共话投资”环节，主办方邀请了投资界的重量级大咖前来参加，投资沙龙专场讨论会上气氛热烈。

在谈及房地产行业未来将走向何方时，全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平表示，由于当前房地产企业面临融资难的困局，预计未来越来越多的地产商逐步要往持有型物业转型。此外，他还表示，在坚持“房住不炒”的背景下，由于商业地产本身具备一定的商业属性，所以应该把商业地产剥离出来。

地产商的困境与转型

王永平表示，当前房地产企业拿钱越来越困难，无论是信贷、信托、发债，多为国企等大型企业拿到,民营企业现在以借到钱为荣，至于钱贵不贵则是次要的问题。一边是前门（贷款渠道）越来越紧，一边后门（资产变现）是堵着的，如一些地产商有写字楼、商场等，但在资金困难的时候要变现并不容易。

讲到地产证券化，王永平称，我们城市化与证券化不同步，商业地产是证券化的重要主体，但是因为税收或政策问题，其证券化之路暂时不通，“房地产商经常挂在嘴边的就是REITs”。

王永平表示，国内房地产以大规模开发住宅为特点，而国外房地产商更多是做持有型物业，统一管理。在金融环境不好、地产形势困难的情况下，只有一些持有优质商业资产的企业，可能会比较好过冬一些。

他举例说，如香港海港城，一年的租金就有110多亿，而东方广场虽然没有产权，但是每年的租金收益也很高。香港的房地产商主要靠收租过日子，这样是比较良性的。他分析称，预计未来越来越多的地产商会往商业地产转型，特别是往持有型物业转型。

“不过，伴随着流动性趋紧，商业地产的持有时机很重要。标准的作业就像养猪，小猪苗抓回来，可以出栏后再去买小猪，这是资产证券化的过程。我们要么没有粮了，要么手上拿的资产特别重，也出不去玩不转，这是中国房地产业的困境。”王永平表示。

商业地产应区别对待

此外，王永平还表示，由于房地产跟宏观经济的形势关联度还是很高的，比如说北京的写字楼，近期写字楼的空置率偏高，从而造成租金有所下行。那么，在大城市人口有所下降的背景下，写字楼租金出现下调，这对住宅市场的房租也会有所影响。

王永平认为，一线城市的价格对其他二、三线城市房地产价格走向有连带影响。虽然不是有直接的资金关联，但是有很大的心理影响。全国房价看北上广，北京够低了，周边的石家庄的投资者也会有所考虑，该跑的就跑了。因此，我们调整房地产有有法治手段、有政策手段，还有一些行政手段，但是我觉得有一个手段没有用到，就是信息手段，信息调控。

王永平进一步表示，一旦把市场的情况讲清楚了，实际的供求数据呈现给市场，市场的投资者自然会做出明智的抉择。例如，一旦购房者看到，北京的购房者利用贷款买两套房、三套房的人占到60%、70%。那一部分投资者就会采取谨慎购房的策略。即使是从事房地产投资赚差价的人，一看市场投机的人越来越多，那他也会变得特别谨慎。

在谈到“房住不炒”时，王永平表示，“房住不炒”这个里面有一个问题没有把商业地产剥离出来。由于商业地产本身具备一定的商业属性，对于商业地产来说，本身就是用于投机。因此，在进行房地产调控的过程中，建议应该把商业地产剥离出来，应该对商业地产进行区别对待。

王永平称，房地产这些年出现问题就是一个字“钱”，目前市场流动性仍然集中于住宅。而对于商业地产来说，总体而言，由于融资渠道受限，销售渠道不畅，使得商业地产的经营者面临钱少的窘境。那么，比如说用REITs的方式，大家到上边去买股票，买投资，把经营权和所有权分离，这就能形成良性互动。

原标题：王永平：地产商将向持有型物业转型 建议取消对商业地产的调控