2006年上半年，北京房地产市场随着住宅可开发量的逐渐减少、政府调控措施的陆续出台，众多的投资者把更多的目光投向了商业地产。商业地产在经历了2004年的火爆、2005年的相对平静，在2006年的上半年再次迎来了春天。纵观整个上半年京城商业地产的发展情况，CBD、中关村、望京三大区域是整个京城商业地产的亮点所在。
截止到今年6月底，北京商业地产的总供应达到了587.78万平方米，而总的需求量为476.88万平方米，总的空置率为18.87%。具体走势图见下图：
北京商铺市场供求走势图
北京市二季度经济概述
进入2006年以来北京延续了经济良好运行的势头，市场反应较为活跃。根据北京市统计局资料显示，今年第一季度，全市实现地区生产总值1681.6亿元，按可比价格计算，比上年同期增长13.3%，增幅高于上年全年2.2个百分点。其中，第三产业增加值1201.4亿元，增长11.9%。全市完成房地产开发投资216.3亿元，增长13.1%，增幅同比提高1.2个百分点。消费市场活跃，居民消费结构升级继续深化。全市实现社会消费品零售额780.3亿元，比上年同期增长12.9%，增幅同比提高4.8个百分点。
整体市场状况
供应主要源于中关村、望京
2006上半年北京新的商铺项目供应主要来源于中关村和望京等区域，包括中关村广场购物中心、新中关、第三极等商铺项目，以及来自于望京地区的望京国际商业中心、旺角广场等，共提供体量436,000平方米。而CBD地区部分原定于上半年开业的项目由于各种原因推迟到下半年开业。（见下图）
2006上半年主要入住项目列表
从区域来看，目前各个主要商业圈的商铺供应量，万柳地区因为有金源购物中心68万平方米的超大量体，总的商铺量体位居魁首，中关村地区上半年的中关村广场购物中心商家陆续进驻，加上为数众多的电子商城，其总体量也超过了60万平方米。王府井、西单等成熟市级商业中心的体量保持在30万平方米左右。（见下图）
各主要商业圈的商铺体量分布
持有型大型商业中心倍受期待
由于北京总体经济的稳定和快速发展，商业地产也迎来了高需求。从去年年底到上半年，一些国际知名品牌在北京商业市场更是频频寻找据点。比如新加坡凯德置地购入了西环广场的商业部分，花旗银行完成一笔面积10万的商业项目交易。商家方面，国际品牌 LV将在国贸商城扩租到1700多平方米；爱马仕、博百利、等国际知名品牌均在去年进驻国贸商城。此外，还有很多国际知名的服装集团也在北京寻找适合的商业项目。
另一方面，一些持有型的大型商业中心也受到了业内的热情期待。这些项目将有望改变北京目前仍然以百货公司为主流商业业态的现状。比如已经开业的中关村广场和即将开业的世贸国际商街，计划在2007年开业的银泰柏悦生活、华贸商城、新光三越百货、新三里屯和四季商城等商业项目，均具有独特的定位和运营模式，被寄望成为北京未来的商业亮点。下图显示的是近年来市场对商铺的需求量，及商铺空置率情况。
北京商铺历年需求量及空置率
整体租金有所下降
北京商铺近年来的供应量明显增大，这使得为争夺商户资源，市场争夺尤其激烈。由于零售商家数量本来就有限，其开店规模及速度又都有较为固定的规划，零售商成了稀缺资源，迫于招商压力，越来越多的开发商不得不降格以求，造成了近期北京新增商铺租金水平连连下滑。目前市场上有相当数量的商业项目因不能按预期进度完成招商，不得不将开业时间延后，这给已入驻商家造成不良印象，促使其再次选址时格外慎重，无形中又给后来新项目的招商工作造成了更大压力。
目前北京优质商铺整体的租金水平约为65.50美金/使用平方米/月，这相比于过去两年有所下降。但其中也要看到，其中像王府井、西单等市级商业中心的商铺租金还一直往上涨。以下为北京主要商圈的租金水平示意图：
北京主要商圈平均租金水平
主要商圈区域
CBD & CBD 周边瞄准高端
CBD区域聚集了世界500强在华总部、各国驻华机构、国内大企业等，目前北京70%的外资企业集中在CBD一带，这使得众多的世界著名商业品牌也纷纷入驻CBD。CBD已形成明显的集聚效应。这也使得CBD商业建筑规模近几年持续增长，目前总的商业量体约有28万平方米。
一直缺少商业设施的CBD在未来一两年内将迎来大批商业巨头的集体进驻。比如新世界商城、沃尔玛等零售巨头都已经确定入驻万达广场，加上附近将陆续开业的LG大厦购物中心、新光三越、银泰中心、国贸3期等等，CBD将迎来新一轮的商业井喷。将开业的商场大部分都把目光瞄准了高端。
西单面临三大硬伤
目前西单商业现有的店面大型设施约30.8万平方米，正在营业的店铺9家，其中西单商场、西单购物中心、西单赛特商场和华威大厦，都是2000年以前建成并且营业的。中友百货、首都时代广场、西西友谊、君太百货、西单文化广场作为西单商圈内的升级版零售项目，均是2000年以后开张营业。
现阶段西单商圈在建的项目除了美晟国际广场外，尚有一个名为西西4号的项目在建。西西4号地项目是整个西西工程也是西单收尾项目之一，其定位也是完善整个西单商业区的功能，调整业态结构。
西单商圈作为北京传统的商业区之一，一直面临商业规划未能实施、配套设施不足、业态分布不合理“三大硬伤”。
中关村地区突破单一业态局面
中关村过去一直是以电子市场为主，随着中关村广场购物中心的逐渐开业和第三级、新中关等综合商业的面向市场，单一的业态局面将会得到改变。大量商业项目的投放，使得中关村区域已经成为北京商业体量最大的商圈之一。
朝外商圈渐成规模
随着CBD概念的确立，朝外商务圈概念也随之确立并逐渐形成。目前朝阳门商业区域以朝外大街为中轴线，西起华普大厦和丰联广场，东至蓝岛大厦。朝外的特色是商务与商业并重，朝外大街东部以商业为主，西部以商务为主。目前除早年的“蓝岛”、“华普”等大型商场外，还有近几年开张的朝外MEN、昆泰国际中心商业街等，使朝外商业物业逐渐形成了一定规模。
同时，随着轨道交通的发展及诸多大型企业进驻东二环区域，朝外商圈的概念也在发生新的变化，以朝阳门为中心向北扩展到东直门，向南扩展到建国门，东二环交通商务带的轮廓逐渐清晰。目前在这条二环路上，已有十几家建成和在建的大型企业总部。东二环商圈已成为北京继王府井、西单、CBD外的一大新兴商圈。
市场展望
北京经济的持续稳定发展，商铺市场也将得到快速的发展。下半年，北京商铺市场将会出现大量的供应，其体量约有88万平方米左右。这其中包括CBD的世贸国际商业街、LG大厦、北京国际中心商业广场、CBD东都，中关村区域的中关村广场购物中心部分的陆续开业，望京区域的博雅国际中心等项目。
国际零售业巨头对北京商业项目的关注度持续加强，其主要关注的区域包括CBD、望京等区域。商铺市场的需求在竞争激烈的同时，也表现出旺盛的一面。
从商铺的需求主体看，外资投资基金资本、国际大型零售商，包括大卖场对优良的商铺项目的需求很强烈。
由于供应量的持续加大和建成项目的投放市场，商业项目的招商难度越来越大，商铺的租金也将面临很大的压力，在定位、设计及招商策略不成功的项目将避免不了推迟开业，甚至长期空置的尴尬局面。
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