随着宏观调控的深入，住宅类投资者开始淡出投资市场，而以商铺为主的商业地产投资热迅速升温。成本的上升，意味着风险的加大，如何在高风险的商铺市场博得高收益，除了需要了解商铺投资的基本要素外，商铺市场的动态走向也需全盘掌握。本期《每日经济新闻》将上海楼市“期中考”的目标移至商业零售物业市场，对目前新开商铺、市级商

　　上海中原研究咨询部最新统计显示，截至今年6月31日，上海可售商铺总面积约为290.26万平方米。仅6月份，商铺消化面积约14.35万平方米。上海人均商业面积已走在超香港赶纽约的路途上。

　　今年上半年，上海商铺市场每月均呈现出成交量大于新增供应的现象，尽管商铺存量今年以来在不断减少，但上海“十一五”期间构筑几个大商业中心的规划将令上海市未来有若干大型商业项目面世。届时，商铺供求比关系可能会发生逆转。

　　一个月前举行的2006行销商业地产高峰论坛公开数据显示，上海的商业地产总量已达3000万平方米，人均商业地产面积已经超过国际公认的1平方米的标准。尽管总量已经饱和，但每年还有二三百万平方米的新增商业地产项目在建或等待审批。目前，上海人均商业面积已经超过香港，接近东京、纽约的水平。

　　随着宏观调控的深入，住宅类投资者开始淡出投资市场，而以商铺为主的商业地产投资热迅速升温。然而，相对于住宅来说，商铺投资成本较高，一般同区域内住宅和商铺的售价比为1：1.5，除此之外，商铺的按揭成数也较低（目前银行一般只提供4成按揭）。成本的上升，意味着风险的加大，投资商铺、商铺经营的失败案例比比皆是，如何在高风险的商铺市场博得高收益，除了需要了解商铺投资的基本要素外，更需要全盘掌握商铺市场的动态走向。

　　新上市商铺以集中型为主

　　上个月曹安商圈上市两个集中型商业项目，分别为嘉莲华国际商业广场和上海曹安国际商城。其中嘉莲华国际商业广场总规模4.8万平方米，6月8日开盘推出近2000平方米的底层商铺，经营服饰、百货、食品餐饮、黄金珠宝、生活配套等；而2、3层商铺则为沃尔玛大卖场。该项目预计2007年3月左右开张。

　　曹安国际商城则是曹安商圈的核心项目，是上海外环线内最大的专业商城，预计2006年底建成并投入运营。总建筑面积逾15万平方米，目前一期在建，其中上海曹安国际商城一期鞋业皮革专业市场已经开始招商。

　　除此之外，近期推出的还有位于浦东南路的久阳滨江公寓商铺。该项目是一幢26层复式小户型的底商，1-2层为滨江国际公寓商城，商用面积5000余平方米，推出底层沿街商铺，价格50000-60000元/平方米左右。该物业位于陆家嘴商业核心区，周边有第一八佰伴、时代广场、国际商场等，另有20余条公交线路环绕及轨道交通2号线、4号线等。6月推出的位于三门路配套商品房基地的商铺则是动迁房的配套商铺。

　　各级商圈商铺售价逐月上涨

　　目前，上海市级商圈的在售项目比较少，主要有七浦路商圈的圣和圣广场、豪浦服饰城以及浦东的证大大拇指商业广场；区级商圈的价格上半年上涨幅度较大，主要原因是曹安商圈的嘉莲华广场卖出的价位比较高，该案由于引入了沃尔玛，因而提高了售价；郊区商圈本月成交价格较上月有8.93%的涨幅，主要原因在于郊区一些集中型商业项目本月成交比重较大，这些项目价格相对也较高，例如南汇区的弘基商业休闲广场、小上海商业广场等项目成交均价达15000-21000元/平方米。

　　对于具有稀缺性的市级、区级商圈的商铺来说，无疑具有较大的升值潜力。上半年二手商铺售价数据显示，市级、区级商圈的商铺价格逐月上升，七铺路联富广场一个14平方米的商铺单价达到80000元/平方米，而虹口区的虬江数码商城一小商铺单价更是高达110000元/平方米。而居住区、郊区商铺的价格则没有如此明显的上涨趋势。

　　人民广场铺王：迪美袖珍铺日租高达110元

　　2006年上半年，特色商圈的价格基本保持稳中有升的态势，人民广场商圈迪美购物广场内一个1平方米左右的商铺租金达到110元/平方米/天，再一次刷新该商圈商铺租金单价的记录。这些特色商圈都具有自身的优势，并且周边已经形成浓厚的商业氛围，地段内的商铺具有一定稀缺性。上海中原研究咨询部预测，在未来的一段时间内其租金价格仍然会保持上升的趋势。