根据北京房地产交易管理网的统计，今年5月，北京共批准写字楼、商业等其他类型物业预售面积80.89万平方米，占商品房预售面积的34%，环比上升120%。相对于去年5月44.09万平方米的供应量而言，近83.5%的上升比例再次验证了今年是京城商业地产的供应高峰年。

　　事实上，今年是中国正式迎来入世过渡期的最后一年。根据入世承诺，中国将在2006年年底以前全面开放各类市场，正式取消外资进入时在地域、数量、股权等方面的限制。北京作为总部经济发达的国际化大都市，开放程度的全面提升以及经济的持续稳定增长，势必会进一步增强它对国内外投资者的吸引力，为写字楼、高档商铺市场带来更多更广的需求支持。

    下半年外资整购仍非市场主流

　　根据京城各大代理机构的季度报告显示，今年上半年，京城写字楼市场的交投及租赁情况一路走高。交投方面，境外资本表现活跃，整购交易频出。租赁方面，随着办公需求的上升，整体租金水平也保持稳定上扬的势头。

　　世邦魏理仕相关人士在接受记者采访时表示，目前，北京各区域内的优质写字楼，特别是国际级甲级写字楼都在努力赶工期，争取早日入市。因此，预计到今年年底将会是北京写字楼供应高峰的开始，从长期预测，虽然租金会受到供应量激增的影响而有下滑趋势，但高端写字楼租赁市场依然比较乐观。在销售方面，当前国际及国内客户对整栋购买仍多持观望态度，因此虽然上半年境外资本整栋购买数量增多，带给部分开发商整栋交易的信心，但多数开发商还是受追求利益最大化或迫于资金压力的考虑，依然采取分散出售，这将使得北京写字楼销售市场在下半年的压力及竞争更加激烈。

　　尽管京城写字楼供应量将越来越集中，市场竞争也将日趋激烈已经是不争的事实，但业内人士仍普遍认为，中国入世后市场开放领域的不断扩大，将给北京写字楼市场带来更多的需求。据了解，目前，咨询类公司在市场中较为活跃，特别是提供法律服务的律师事务所。在日前世邦魏理仕的一项市场调查中显示，已经有多家准备在京成立办事处的律师事务所正在寻找合适的办公地点，而在北京已有办公室的事务所则准备适时地对原有面积进行扩充，以适应不断增加的业务量。

　　而在投资回报方面，北京银泰中心市场部总监曹学文则预期将在2007年逐渐有所上涨。他表示，写字楼无论是开发难度、建安费，还是开发商承担融资等各方面压力上，都要比住宅大。但目前市场的投资回报率却远低于住宅产品，这是不正常的，未来写字楼一定会体现出自身价值。

　　商铺市场下半年亮点频出

　　与写字楼市场相同，北京也将迎来商业、商铺市场供应的高潮。因此无论是销售、招商或是后期运营方面，商业地产都将在下半年迎来新的机会和发展。据世邦魏理仕的市场调查显示，从去年年底至今，一些国际知名品牌在北京商业市场就已经开始崭露头角。如国际品牌LV将在国贸商城扩租到1700多平方米；同样，爱马仕、博百利、CHLOE等国际知名品牌均在去年进驻国贸商城。此外 还有很多国际知名的服装集团也在北京紧锣密鼓地寻找适合的商业项目 意图在北京商业市场中有所作为。

　　另一方面，一些持有型的大型商业中心也受到了业内的热情期待。业内人士认为，这些项目将有望改变北京目前仍然以百货公司为主流商业业态的现状。无论是已经开业的中关村广场、即将开业的世贸国际商街、MetroCity，还是计划在2007年开业的银泰柏悦生活、华贸商城、新光三越百货、圣拉娜、新三里屯和四季商城，均具有独特的定位和运营模式，被寄望成为北京未来的商业亮点。

　　而从上半年商铺市场的投资看，境外资本的表现虽然不如写字楼市场明显，但足以引起市场的高度关注。戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏表示，虽然外资对商铺的投资不一定走在最前面，但从2005年年底到现在，外资在商铺购买方面的动作还是非常强的，近期瑞安集团和花旗集团这两家公司就较为活跃。其中花旗在最近一个尚未披露的交易中，大概购买了约10万平方米的商业。此外，新加坡凯德置地也在不久前购入了西环广场的商业部分。

　　张家鹏认为，外资的优势一是资金二是管理，外资收购这些商铺、商业项目更倾向于将现楼收购过来，或自己持有或重新包装后再销售。

　　未来商业地产投资活动此消彼长

　　世邦魏理仕认为，未来两年甲级写字楼竣工时间过于集中，不可避免地会造成供应方的竞争加剧，租金上涨空间有限，对写字楼市场持观望态度的投资者逐渐增多。此外，对服务式公寓和住宅开发市场的关注程度，以及随着工业投资回报相对稳定，这部分市场投资者的兴趣也将有所提升。而对商业地产投资由于其风险较大，投资者在持续关注的同时对收购和分散风险的方式和手段会有更进一步的探索。

　　与此同时，在下半年的整个市场中，由于开发商正转变他们对商业物业的观点--由于评估预测和银行商业物业贷款的政策，开发商开始趋向于持有自己的商业物业。国际投资者也正在关注位于主要商务区以外的写字楼，越来越多的国际投资者以及物业基金要求市场调研和尽职调查服务。而商业地产的开发商将开始积极地寻找二线城市的机会，以求更长远的发展。

　　五合国际总设计师刘力在采访中直率地表示，商业地产在今年下半年将继续火下去，并且将保持两到三年。同时，他建议北京的商业地产开发商一方面不要忽略商业地产的高度专业性；另一方面是发掘商业地产作为一种金融产品需要靠经营、现金流带来价值的特性，不要过多地把其分割成一块块的房产面积进行租售。