为此，我们特别邀请到成都市楼宇经济促进会理事长、大悦城控股西南商管总经理兼成都大悦城总经理兼昆明大悦城总经理田维龙先生，以其20余年商业地产开发和运营管理的实操经验，从整个商业地产资产管理的大环境到大悦城控股西南区在资产管理落地实施等方面，独家解析商业地产的资产管理之道。
“商业地产和住宅地产的本质区别在于，它不是一次性投资产品，商业地产真正的价值并非是销售，而是获取长期的经营收益和物业升值”。田维龙表示，如何通过后期良好的运营来反哺前期的投资回报成了问题的关键。
商业地产运营的核心是资产管理，而资产管理的核心是提高项目的投资回报。目前资产管理在商业地产的运用处于不同的发展阶段，在国外，商业地产大范围引入REITs，做成一个金融产品，投资者通过购买成熟的房地产信托投资基金来获取收益，而其收益主要来源于租金收益和物业升值，那么如何保证投资者的回报要求，在最短的时间内收回成本，就取决于资产管理的运营能力。
何为“优质的资管”，田维龙也给出了独到的见解，“一定要做到投、融、管、退的全过程闭环管理”，通过投资回报的概念，田维龙向我们揭示了商业地产在开发运营中，每一个环节都要引入资产管理理念的必要性，以及把控各个环节的成本，对提升投资回报率的重要性，“从拿地建设到运营，整个过程都要高度重视，在拿地時控制土地成本，在建设期時控制建设成本，在运营期控制管理成本，同时加大项目收益，高效的完成投资回报，这才是一个优质的商业项目。” “地段”是早些年商业地产发展成功与否的黄金定律，但随着商业地产大资管时代的到来，它已不再是决定商业地产成败的必然条件。
在田维龙看来，不论是成都春熙路，还是北上广的核心商圈，因经营不善而空置的商业项目比比皆是，而一些非核心商圈，能抓住城市发展的痛点，有效利用区域市政配套及周边大量的居住客群，自造商圈一样能够成功。他也再次强调，“拥有好的地段只是先天的优势条件，最终的运营管理能力特别是资产管理能力的好坏，才是影响商业地产实现高投资回报率的关键。”
据数据显示，2018年中国购物中心（含百货）整体存量规模将超过5亿㎡，全国购物中心和百货增量占存量比率进一步降到20%以下，商业地产被打上了明显的“存量时代”的标签。那么，在此大背景下，商业地产资产管理又发挥着怎样的作用呢？
“激活存量物业其实是二次的土地红利，这也是未来的一次商机”，田维龙向我们阐述。“二次土地红利”是田维龙先生对于存量物业改造赋予的一个新的定义。目前全国有13个大悦城，其中部分为收购改造项目，正是存量物业改造的丰富经验，让大悦城控股深谙资产管理在存量物业改造中的妙用，田维龙从三个方面进行了剖析。
“第一，前期定位是关键。定位是一个商业项目的核心，能给后面的运营打开一条清晰的思路；第二，细分领域和客群差异化竞争。存量物业一般存在成熟商圈，竞品繁多，避免同质化是成败的关键；第三，赋予项目主题文化内涵。在田维龙看来，在满足投资回报的同时，打造精神内涵对一个项目是否能持续发展尤为重要。就大悦城控股而言，每一个大悦城都具备自己独特的文化属性，像成都大悦城坚持公园的休闲文化，西安大悦城强调十三朝古都的时尚文化，上海大悦城呈现的魔都小资文化，这些项目都是在满足资本市场需求的同时，在细分领域主题文化内涵方面不断拔高，才有了新的生命力，做到真正的可持续发展。 随着城市化进程的推进，目前国内大中型城市普遍存在拆迁、旧城改造等城市更新问题。而如何将商业投资切入到城市更新中去，田维龙表示，一定将企业的特点与城市更新课题相结合，满足“生产、生活、生态”三个要素。生产即将通过商业投资将产业带到城市更新中去；生活则是要以人为本，将人的生活作为落脚点；生态则是要注重城市的生态环境，实现商业地产的可持续发展。
近年来，成立资产管理公司成为很多传统地产开发商的热门动作。大悦城控股从16年开始提出“由开发运营商向资产管理商跨越”，启动了“大资管”战略，将资产管理理念嫁接到商业地产的开发和管理中，提高消费者的用户体验同时也能满足资本市场的认可。
在更名之前，大悦城控股实际是由中粮地产和大悦城地产两个平台公司组成，看似简单的一个更名，但实际蕴含了整个大悦城控股在发展过程中，要坚持做“提供美好生活的城市运营商”的决心。
谈到西南区域未来的发展计划，田维龙更大方透露，“我们将结合大悦城控股总部的战略发展，以销售型和持有型“双轮驱动”的商业模式进行扩张。”
落实在商业产品线上，第一条线是“大悦城”城市综合体，瞄准18-35岁年轻客群；第二条线是区域型购物中心“大悦春风里”，聚焦20到45岁的家庭客群。除此之外还有社区型的区域小镇——祥云小镇以及与产业结合的产业小镇和田园综合体。
田维龙阐述的战略布局思路十分清晰，“西南区域是大悦城控股一个很重要的战略发展片区，辐射成都、重庆、昆明、贵阳，在未来3-5年内，至少会发展以大悦城及大悦春风里为主的10个商业项目。”不做量而为精，确保每个项目的投资回报率，才是田维龙多年来在商业地产运营中持续不败的秘诀所在。
优秀的企业 需要平衡好消费者的用户体验和资本市场的关系
在商业地产资产管理中，对于如何平衡消费者与市场两者之间的关系，田维龙也给出了独到的见解，“商业地产资产管理的核心是达到投资回报，而最重要的，是持续不断的满足消费者的需求，从而保证长期的投资回报率。在田维龙看来，这也是一个优秀企业想要可持续发展必不可少的过程。
除了商业地产资产管理，作为成都市楼宇经济促进会的理事长，田维龙也向我们透露了目前楼促会在成都市商务局、成都市市场监督管理局的领导下，在做的一项重点工作，参与研制楼宇经济国家标准。它的启动，得到了行业的高度认可，为未来推动整个楼宇经济高质量发展具有重要意义。
未来，楼促会还会持续打造运营性物业细分领域的标准，在节能、绿色、环保等方面，做出一定的贡献。
原标题：CABEP专访I 大悦城控股田维龙：商业地产资产管理应是一个完整闭环
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