主流商圈引领商铺投资新走向 

　　据“2006深圳秋季商业地产报告” 伴随着《深圳市商业网点规划（2006—2010）》出台，深圳主流商业轮廓乍现，市级商业中心、次级商业中心、地铁沿线商业走廊等展示出深圳主流商业大格局，深圳城市商业主动脉一目了然，商业网点规划的出台，同时也为商铺市场树起了投资风向标。 

    1、市级商业中心区域。 

　　2006年，深圳两大市级商业中心商圈：金三角商业区（东门—人民南—宝安南）、华强北商业区发展明显提速。 

　　金三角商业中心：东门商业街是深圳商业文化沉淀的旺区，2006年继茂业、天虹、太阳三大百货巨头之后，紧邻茂业的海雅百货盛大开业；人民南改造拉开帷幕，沿着人民南路的多栋商业楼宇已“披上绿装”，进入装修改造阶段；宝安南华润万象城继一期成功营运，二期已启动招商。 

　　华强北商业中心：华强北作为未来全市最大规模的商业中心，街区化发展拉开大幕，最重要的横向商业街振华路，由于沃尔玛强势入驻，将再现当年万佳百货启动华强北的商业传奇，与此同时，华强北电子通讯市场强势扩容，远望进驻西丽酒店，通天地入主华强一号，华强电子世界二期蓄势待发，将更加稳固其全球最重要的电子配套市场和电子产品交易中心地位。 

　　福田中心区，打造CBD高档商圈。 

　　福田中心区作为一个高起点、高标准、超时代的重点规划建设区域，其商业前景不可估量。2006年，在深圳相继登场的三大CBD商业区中，福田中心区作为深圳市CBD，其商业重量和被关注程度，无疑首当其冲。福田中心区商业将重点发展购物中心、百货店、专卖店等零售业态，提供与深圳商务中心和会展中心相匹配的零售、餐饮和娱乐服务。其发展导向是大力引进高起点的商业项目入市，促进高档商圈的形成。随着怡景中心城、COCOPARK两大重量级购物中心即将开业，福田中心区CBD商业可谓蓄势待发。 

　　南山商业文化中心区，两大购物中心蓄势待发。 

　　2006年随着地铁1号延长线及2号线的开工建设，西部通道的即将开通等一系列利好因素的促进，南山商业文化中心区在深圳商业圈的地位进一步提升。 

　　上半年南山商业的焦点无疑属于南山商业文化中心区，海岸城4万平方米的商业步行街及12万平方米的购物中心，引进吉之岛、国际影城等国际知名商业巨子，7万平方米的保利文化广场商业引进家乐福，加上天利中央广场等项目大规模商业裙楼即将面世，整个南山商业文化中心将形成以购物中心为核心的次市级商业中心，在吉之岛、家乐福、保利文化歌剧院等品牌的带动下，形成核心竞争力，并最终形成南山中心区商圈。 

　　2、次市级商业中心区域。宝安中心区注意提高商业定位。 

　　由于宝安的地域位置和新中心区的高起点规划，宝安中心区商业发展前景被普遍看好，成为商家争夺的热点区域所在。随着宝安中心区一系列高尚住宅群的开发，如幸福海岸、第五大道、深业深岸线、泰华君逸世家等，必将带来可观的消费需求。龙岗中心城商业将东山再起。 

　　龙岗作为深圳新型重点卫星城区，前几年商业地产的超前开发，形成了一定的负面影响，但去年以来龙岗中心城掀起住宅开发高潮，中央悦城、罗马公元、锦绣东方、公园大地等一大批住宅项目如雨后春笋般崛起，在聚集了一定人气的背景下，宝钜商业中心等大型商业项目相继面世，而龙平西路等亦有大宗商业规划中。 

　　3、地铁沿线形成商业主动脉。 

　　地铁素有“商业动脉”之称，根据商业网点规划，未来深圳商业将形成“两轴、两带、十四个特色商业街区”的商业新格局，其中“两轴”是指以地铁一号线和四号线为商业主轴。地铁一号线贯通金三角商业区（东门－人民南－宝安南）、华强北商业区、福田中心商业区和南山后海商业区四大商业区，是深圳商业的主动脉。地铁四号线起于福田中心商业区，贯通龙华商业区和近期重点建设的龙华拓展区，该片区在规划末期具备形成新的市级商业区的潜力，四号线沿线商业是深圳商业在布局上的另一个重要发展方向。 

　　2006年沿地铁一号推出的商业项目包括中信地铁商场、万象城二期、流行18•28商场、保利文化广场等标志性项目，地铁与商业携手，共享沿线黄金商机，将形成以地铁口为中心的新的地铁商业带。 

　　特别值得关注的是，由中信深圳（集团）公司投资开发的中信地铁商场是目前深圳最大的和首个获颁预售许可证的地铁商业项目，该商场位于深圳两大主干道—深南路与上步路交会处的地铁科学馆站地下空间，扼守地铁1号线核心地段，总建筑面积近1.8万平方米，其中，商业面积1.6万平方米，建成后将通过地下特色主题商业街的形式与深圳地铁科学馆站、中信城市广场、深圳购书中心、深圳国际商场、佳兆业中心和已经开业的华联街直接连通，进一步拓宽中信城市广场的商业梯度空间，改善上步路和深南大道交叉路口的交通，特别是步行交通的条件。拥有独立产权的中信地下商场目前正成为深圳商业投资的新宠。 

　　购物中心奏响零售商业主旋律 

　　继前两年的社区商业热之后，2006年，购物中心在深圳商业中心区迅速崛起，几乎每个区都出现了两个以上的购物中心。罗湖继万象城一期、金光华之后，万象城二期借一期良好营运之势登场；福田在中信城市广场、华强北茂业百货开业后，异军突起的中心区商圈怡景中心城、COCOPARK相继登场；南山的益田假日广场、保利文化广场、海岸城、花园城中心四大购物中心群雄逐鹿；宝安7万平方米的港隆城购物中心乘势推出，近日又有鸿荣源斥18.8亿巨资在宝安中心区拍得总面积为32.8万平方米的商业用地。城市购物中心作为主流商业业态，凭借其宏大的规模和商业容量，以及吃喝玩乐一条龙的商业特色，以摧枯拉朽之势，迅速在商业中心获得新兴的商业霸主地位，实现零售商业的升级换代。 

　　2006年亮相的各大购物中心，从运营模式上看，发展商很少再以套现为目标“一卖了之”，更多采取控制性销售、只租不售的模式，更注重购物中心的长远收益。如南山商业文化中心区的保利文化广场只销售街铺，福田中心区的怡景中心城近期与美国保利信金融集团实现战略合作，这些运营模式将对购物中心的开发产生深远的影响。 

    地产新政策对商业地产的影响 

　　5月份由国务院办公厅转发中央九部门联合制定的《关于调整住宅房供应结构稳定住房价格的意见》推出后，对住宅市场产生较大影响，但对商铺市场并未产生实质性影响。 

　　地产新政策出台后，商铺市场基本表现平稳。首先，与住宅的生活必需品属性相比，商铺属于少数人的投资品，即使其价格如住宅那样大起大落，也不太可能对社会造成太大的影响。其次，前几年“几千元买铺”、“全民投资”的虚拟产权式商铺的泡沫已经基本销声匿迹，深圳今年推出的商铺绝大多数单铺总值都在100万元以上，其中百万、千万级街铺成为投资主体，投资门槛决定了商铺投资只能是少数人的游戏，不可能出现广泛的住宅炒楼现象。 

　　尽管新政策的出台主要是针对住宅开发市场的宏观调控，但也会对商业地产产生影响：一是住宅首付提高，期房“2年限转”变为“5年限转”，将促使部分投资者从短线投资的住宅市场，转向或加大商铺的投资。其次，90平方米和70％的限制，经济实用房成为市场主导，必将对高涨的房价产生直接的影响，而大面积的住宅和豪宅又是地产商的利润增长点所在，商业地产在住宅开发走进微利时代的大环境下，开发比例可能会增长。