仍在持续的宏观调控使整个房地产住宅市场面临再一次的洗牌，越来越高的开发门槛，越来越严的资金要求，使未来的房地产住宅市场很有可能形成几大品牌开发商分割天下的局面。全国工商联房地产商会会长聂梅生此前就曾经公开预测，这一轮的宏观调控将会有50%的房地产开发商被淘汰出局。

　　然而，“海外资本越来越多地介入商业地产，将促使整体商业地产的竞争进入更为细节的程度，从而提升商业地产开发的进入壁垒”。戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏的一席话却无疑给那些准备进入商业地产市场的中小企业宣判了“死刑”。

　　未来的商业地产绝对是资本的游戏

　　张家鹏认为，与国外开发商业地产必须要有运营牌照不同，目前在国内进行商业地产开发的，大多数还是通过开发住宅完成原始资金积累的开发商。

　　事实上，细数当前商业地产的开发商，包括商业地产最早的先行者万达，以及年初高调宣布放弃住宅市场、转战商业地产的SOHO中国在内，几乎都是经过了在住宅市场上的摸爬滚打。因此，从住宅转投商业地产似乎也就成了一个约定俗成的规律。

　　近两年，随着商业地产开发的火热，有越来越多的开发商开始进入商业地产市场。从最初只是开发社区商业，到现阶段运作大型独立商业，包括富力城、合生创展、华润置地等京城知名品牌的发展商，都难逃商业地产的巨大“诱惑”。更不要说那些在住宅市场捞得“一桶金”、紧盯商业地产巨大利益的中小企业。

　　因此，当目前住宅市场大环境变革、开发利润大大缩减之时，中小企业选择“逃离”住宅市场，转战商业地产自然也无可厚非。SOHO中国董事长潘石屹就曾经在接受采访时表示，当前大力开发经济适用房和限价房的政策，肯定会改变住宅市场的格局，以及影响开发商的利润，而目前开发商业地产所获得的利润则要远远大于住宅市场。但这并不意味着那些从住宅市场撤出的中小企业就能够毫无顾忌地进军商业地产，毕竟像SOHO中国这样拥有多年商业地产开发经验和完善资金链的企业是极少数。

　　毫无疑问，在目前的市场环境下，商业地产的门槛只能是更高，对资金的要求也是越来越高。能否使自有资金更快地变现、有没有更多的资源是可用的，是对商业地产开发商最大的考验。

　　而有业内人士认为，目前商业地产散售的可能将逐渐降低，在这样的前提下，如果商铺不能被很快地卖掉，对中小企业来说“更危险”。可以预见，商业地产在未来绝对是一个资本的游戏，只会使大的开发商介入更多。

　　外资提升商业地产开发进入壁垒

　　7月下旬，传闻很久的限制外资购房政策浮出水面。然而，限制外资购房政策并没有浇灭海外资本来华的热情，根据国际物业顾问戴德梁行的研究表明，海外资本正在加速布局中国商业地产市场。

　　海外资本的加速布局使原本就有点“炸开了锅”的商业地产变得更加热闹。目前，进入中国商业地产的海外资本可以分为两种类型，一种是兼备开发与运营能力的投资者，其通常的模式是自行完成从拿地开发到管理运营的全部过程，如嘉德、恒隆、和记黄埔等，这些企业通常都具备丰富的开发及商业运营经验。另一种是投资基金，如摩根士丹利、花旗、西蒙等，这些投资机构一般不参与开发过程，而是倾向于直接购买带有稳定租约的商业物业。

　　海外资本的大举进入和纵深化的发展趋势，将商业地产市场“搅和”的机会多，竞争也愈发激烈。

　　来自专业机构的分析认为，这些海外资本的介入将引致中国商业地产向三个方面持续变化。一方面是推动中国商业地产走向主流运作模式的轨道。目前，国际商业地产运作的主流模式多是只租不售；而外资开发或收购商业物业的增多，必将使这种主流模式越来越多地出现在国内商业地产市场，从而给市场带来更多正面示范效应。

　　另一方面则是逐渐改变百货在中国各地商业市场占据绝对主导地位的状况，出现越来越多的以店中店组合为特征的购物中心模式。

　　而最为重要的变化却是，大量具备雄厚资金实力、丰富专业经验以及较强品牌号召力的外资进入国内商业地产市场，将促使整体商业地产的竞争进入更为细节的程度，提升行业的进入壁垒。业内人士普遍认为，这将是决定中小企业在未来将很难借商业地产继续“存活”的关键所在。