据财新网报道，10家被银保监会约谈的公司为：中融信托、中航信托、兴业国际信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托、江苏信托、万向信托、国通信托；12家被北京银保监局约谈的公司为：中信信托、中诚信托、外贸信托、英大信托、中粮信托、华鑫信托、民生信托、金谷信托、国投泰康信托等。

在监管的总要求下，目前被约谈的信托公司的房地产业务主要整改在三方面：控制房地产信托规模增速、禁止“前融”业务、通道业务需备案审批。

23号文，如果严格执行，那么将对目前的众多房地产信托业务造成重大影响。

在此影响下，地产公司的两极分化将会加剧。

随着今年土地市场回暖，地产企业拿地开始活跃，地价也呈上涨趋势，处于去年下跌后的低位。此时逢低拿地用于储备，对于地产企业的未来发展而言，具备非常重要的意义。

由于信用评级高的，国有背景的地产公司（约有20家企业）可以通过发行债券获得非常低成本的资金，而且这些资金不受用用途限制的影响，可以灵活使用，用于拿地保证金、缴纳土地款等。

大部分低信用评级的地产公司无法获得这类发债资金，监管政策限制使得无法获得前端融资。这使得地产公司在面临土地拍卖市场的竞争时，实力相差进一步拉大。

对于从事房地产金融业务的机构而言：

银行自然凭借成本优势，占据了开发贷款的位置以及优先获得土地抵押权，然而，也面临银行之间相互竞争的压力。

信托公司则未来除了在应收账款融资中，通过结构设计，钻制度的空子，继续做一些地产融资之外，必然向地产基金业务转型。

信托公司募集资金，需要真正的成为地产项目公司的股东，与地产公司原有股东组成联合体，形成合伙关系，开展地产投资。

或是进一步像美国的REITs转型，由信托公司作为大股东完全主导地产项目的开发，地产公司反过来成为信托公司的建设和地产开发顾问。

REITs这种模式下，金融机构与地产公司的地位发生转变，由原有金融机构服务地产公司，为地产公司提供资金，变成地产公司服务金融机构，为金融机构提供开发资质和技术。

这种REITs，与我们国内当前对REITs的主流认识不同，但是其实是一种更有生命力，更接近中国现实的业务模式，具备非常大的盈利前景和发展空间。

相反，证监体系推行的以商业地产为基础资产，强调商业地产运营的REITs，由于当前国内种种政策的限制，以及市场的不完善，最后更多只是为本来就不存在融资困难的强信用主

提供了一种新的工具，进一步加强了这些主体的竞争优势而已。

房地产ABS主要类型包括购房尾款ABS、物业费ABS、CMBS、类REITs和供应链ABS。

2016年，物业费ABS、CMBS和购房尾款ABS发行规模较大，均超过190亿。

2017年，CMBS发行继续放量，供应链ABS和类REITs发行大幅增长，而物业费ABS发行缩量。

2018年，供应链ABS发行持续激增，购房尾款ABS发行放量。

2019年1-6月，供应链ABS成为绝对的发行主力品种，发行额占比高达55.7%，CMBS发行额占比19.5%。

受监管政策影响，缺乏实质抵押品的物业费ABS预计进一步缩小，住房租赁ABS可能增多。

2019年4月，证监会发布《资产证券化监管问答（三）》，明确指出“物业服务费、缺乏实质抵押品的商业物业租金（不含住房租赁），不得作为资产证券化产品的基础资产现金流来源”。

实际上，从2017年起，物业费ABS的发行就呈现收缩趋势，2019年1-5月，物业费ABS发行额仅48.93亿，占比不足4%。未来，缺乏实质抵押品的物业费ABS规模预计将进一步缩小。而住房租赁ABS受政策大力鼓励，目前存量相对较小，未来有可能放量。

供应链ABS逐渐成主力产品：

供应链ABS符合国家鼓励大型企业支持中小企业应收账款融资的政策导向，审核相对宽松；

能够采用储架发行方式，单次申报额度较大，分期发行，融资灵活性较高

供应链ABS不涉及不动产，无需提供房地产评估报告等材料，申报和审核周期相对较短；

供应链ABS较信用债有溢价：

2018年，万科供应链ABS发行利率集中在4.7%-5.5%区间，期限接近1年，发行利率大多高于不同期限信用债，比如3年期信用债发行利率集中在4%-4.2%区间。

2019年，恒大供应链ABS发行利率普遍高于2年期、3年期信用债，最大差值超过120bp。世茂18、19年发行的供应链ABS发行利率均高于同年发行且期限相近的短融，部分供应链ABS也高于2年期、3年期信用债。

供应链ABS基础资产现金流依赖于核心企业的还款能力和还款意愿，因此，目前监管机构对发行供应链ABS的房企要求比较高，至少要达到AA+评级，现有产品以AAA级房企为主。

房地产供应链ABS起步于2016年，2017年以来发行激增，发行额占比持续攀升，2018年发行额达1287亿，占房地产ABS发行额比重为43.8%；2019年1-6月发行额达834亿，占比进一步提高至55.7%。