来源 | 华东商业地产汇（ID：shwinshang）

作者 | 李磊

南京的新街口、百家湖；合肥的滨湖商圈；苏州园区商圈等，都因为地铁效应迎来了极高的流量和知名度，同时地铁之于苏皖城市群来说，由于跨城连接效应初显，未来也会催生更多的新兴商圈，为地铁商业带来更大的发展空间。

2012年4月28日，苏州轨交1号线开通试运营，标志着苏州成为国内首个建设并投运轨道交通的地级市。截止目前，苏州轨道交通在运营线路共3条、在建线路共4条、待建线路共2条。其中，在运营线路总长121公里，共有站点数量98座，换乘车站5座。至2024年左右，苏州将建成9条地铁线路，总里程约350公里，总客流预计将超过400万人次。作为即将拥有9条地铁线路的城市，苏州地铁沿线商圈及商业项目发展如何呢？

通过梳理，关于苏州地铁与商业的相关数据总结如下：

三条在运营的地铁线路共串联了62个商业项目，商业体量共计656.4万方。其中，已开业项目46个，未开业项目16个，集中分布于二号线附近。沿线贯穿商业项目最多的是一号线，共有24个项目，二号线串联了23个商业项目，四号线及其支线串联项目最少，仅有15个。一号线站点苏州乐园、时代广场以及二号线平河路站附近商业项目最多，分别拥有4个商业项目。（注：地铁沿线重合商圈及购物中心不重复统计）

苏州地铁一号线是苏州地铁首条建成运营的线路，于2012年4月28日开通，西起木渎，冬至钟南街，共串联了24个站点。商业方面，地铁一号线途径木渎、金枫路、狮山、观前、湖西、湖东、东沙湖等多个商圈，从统计结果来看，地铁为沿线的24个商业项目带来利好。其中苏州乐园站所处的狮山商圈和时代广场所处的湖东商圈，是一号线沿线商业氛围最活跃的站点，分别有4个项目。

代表项目推荐：

苏州乐园站：苏州狮山天街

开业时间：2017-09-28

项目体量：27万平米

项目地址：高新区狮山路与塔园路交汇处

项目介绍：苏州狮山天街是龙湖在苏州打造的首个天街，也是龙湖商业在长三角板块体量最大的天街。龙湖狮山天街擅长借势超级IP，吸引消费者的关注，是苏州最擅长“炒作”与“营销”的商业综合体。开业两年，苏州狮山天街已经成为与苏州中心比肩的购物中心。而随着未来地铁三号线的开通运营，龙湖苏州狮山天街将汇聚来自1号线、3号线的客流，成为TOD模式的践行者。

中央公园站：苏州印象城

开业时间：2009-09-28

项目体量：14万平米

项目地址：工业园区现代大道1699号

项目介绍：苏州印象城是苏州首家集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的一站式大型国际化购物中心，开业至今已有9年的时间。作为苏州的老牌购物中心，苏州印象城紧跟潮流，主动在“困境”中求变、求新，在购物中心内设立主题街区，满足当下消费者对于消费场景与购物体验的更高需求。同时，i.t、Aape、DEBRAND、喜茶等时尚品牌的不断入驻，让印象城的品牌不断丰富升级，从而焕发出新的生机，也使印象城得以在苏州众多的商业项目中始终占据着重要的地位。

但交通一直以来都是掣肘印象城发展的重要因素，虽然临近城市主干道星杭街和现代大道，但因为道路规划较为久远，近年来项目周边路段交通堵塞情况愈发严重。而规划中的地铁七号线，将连接印象城，为印象城后续发展带来较为可观的客流。

东方之门站：苏州中心商场

开业时间：2017-11-11

项目体量：35万平米

项目地址：园区星州街与星港街交叉口西150米

项目介绍：苏州中心作为苏州目前体量最大的商业综合体，依托园区区位与地铁1号线的交通便利，兼容国际大牌旗舰、时尚精品、购物休闲、儿童娱乐、文化体验等多项功能于一体，共汇聚了国内外超千家品牌，完全覆盖了各年龄层和各消费群体。其中，超30%首次进驻苏州的品牌、近30家各类国内外品牌旗舰店、超30家滑雪场、溜冰场、马术馆、影院等体验式店铺，带给苏城人民独一无二的全新体验。自2017年开业以来，不断调整引入APPLE STORE、造作、哥老官、外星人等全新品牌，持续焕发品牌吸引力。正在建设中的地铁3号线将与地铁1号线交汇于东方之门地铁站，苏州中心届时将汇聚两条地铁线的超大客流，成为苏州当之无愧的商业中心。

二号线是苏州轨道交通的一条南北方向的主干地铁线路，全长40.4公里，共设35站，与已经开通营运的1号线形成十字相交的格局，并在广济南路站实现换乘。整条线路贯穿高铁新城、石路、元和、尹山湖、独墅湖等多个商圈，为沿途23个商业项目带去利好。

代表项目推荐：

劳动路站：龙湖苏州胥江天街

开业时间：2020-12

项目体量：10万平米

项目地址：姑苏区劳动路地铁站3号口南150米

项目介绍：作为深度践行TOD模式的胥江天街，则是以“新潮”为主线，位于苏州核心位置，与地铁2、5号线无缝对接，紧邻公交首末站和中转换乘站。不仅区位和交通优势显著，胥江天街还着力聚焦时尚前沿的年轻人，搜罗时下最热创意生活、潮流文化、玩味跨界的空间和服务，同时在每个业态品类里，都将引进一些极具市场号召力的品牌，满足一切所想即所得的有趣生活。

石湖东路站：龙湖苏州东吴天街

开业时间：2020-12

项目体量：12.5万平米

项目地址：吴中区东吴路与石湖路交汇处

项目介绍：以“成长”为主线的东吴天街，将全面打造成家庭成长空间，一方面通过为顾客提供全面、贴心的服务，填补区域品质家庭商业的空白，引领未来美好生活方式；另一方面通过一店一色的主题营造和业态品牌的巧妙搭配，组合形成未来全新家庭生活的范本。

独墅湖南站：苏州尹山湖爱琴海购物公园

开业时间：2018-12-22

项目体量：12万平米

项目地址：尹山湖清禾路888号

苏州轨道交通四号线，呈南北走向。全长52.8公里（其中主线42.022公里，支线10.8公里）。全线共设38座车站（其中主线31座，支线7座），全部为地下车站。主线北起相城区龙道浜站，南至吴江区同里站；支线北起吴中区红庄站，南至吴中区木里站，途经相城区、姑苏区、吴中区和吴江区4个区。四号线将越溪商圈、太湖新城商圈串联在一起，沿线商业项目共计15个。

代表项目推荐：

龙道浜站：大悦春风里

开业时间：2021-12

项目体量：33万平米

项目地址：相城区地铁4号线龙道浜站

项目介绍：大悦春风里地处苏州相城中心城区内，无缝衔接地铁4号线起末站（龙道浜站），北近中环快速路，21.7平方公里城市中央公园旁，区位条件优越。该项目商业总建筑面积约33万方，其中商业经营面积约17万方。大悦春风里将以一二线城市的新兴中产阶级为主力市场，以高频日常生活需求为品类导向，包涵餐饮、休闲、娱乐、社交、家庭、亲子在内的生活类业态和零售类业态，覆盖25-45岁的新兴中产和成熟中产核心客群。目前，苏州大悦春风里已吸引了CGV影城、果蔬好超市、威尔士健身、星巴克（臻选旗舰店）、优衣库等重磅级品牌意向商家，未来还将有更多的国际品牌及创意潮牌入驻，为相城乃至苏州消费者带来更多的品牌和业态。

江陵西路站：新湖广场

开业时间：2019-6-28

项目体量：8.4万平米

项目地址：吴江区吴江经济技术开发区江陵西路1888号

项目介绍：

新湖广场定位于南苏州甄享生活Shopping Mall，倡导环保、绿色、科技、智能的开发理念，坚持时尚、潮流、环保、服务为主基调，不断颠覆传统，推陈出新。除了在建筑空间的规划与设计上，在进驻品牌和业态组合方面，新湖广场也力求为南苏州消费者营造一种全新体验。新湖广场引进超200余家国内外知名品牌，涵盖时尚零售、美食餐饮、生活社交、娱乐文化、家庭亲子、健康休闲等多个方面。目前，新湖广场已入驻UNIQLO、GAP、GUESS、万达IMAX影城、皮皮橙儿童乐园、华润万家Mart、海底捞、多伦多海鲜自助餐厅、新梅华、星巴克、肯德基、屈臣氏、NIKE KL、UR、卡通尼乐园、金宝贝早教中心、哈根达斯、孩子王、热啊、牙博士等国内外知名品牌及时尚潮牌，引领南苏州都市生活风尚。

苏州湾东站：吴江万象汇

开业时间：2019-6-16

项目体量：13.5万平米

项目地址：吴江区太湖新城镇开平路与冬梅路交叉口

项目介绍：苏州吴江万象汇以多元业态组合，为苏州城南消费者带来近260家超强品牌阵容。重点打造了YUMMY集市、LIVE+潮流街区和Fairy Tree童话森林三大情景式创新主题区以及四大主力店：首进苏州并主打高端观影感受的万象影城、吴江首家优衣库、西西弗书店、MeLAND儿童成长乐园，为消费者构筑生活和社交的全新空间，更新了区域商业新模式，成为苏州城南一张崭新的商业名片。

与南京等地铁起步较早的城市相比，苏州地铁换乘站大多处于成熟商圈范围外，换乘站点周边商业价值仍待挖掘。5处换乘站点中，仅广济南路、石湖东路地铁站上的3个商业项目能够享受到“双地铁”的换乘福利。

万科美好广场、世茂生活广场、印象城、龙湖狮山天街、永旺梦乐城新区店、宜家等原本与地铁拥有一定距离的商场，都将得益于规划与建设中的线路，成为标准的地铁上盖商业。其中，万科美好广场与宜家分别位于六号线的徐家浜站与城际路站；龙湖狮山天街、世茂生活广场、新区永旺将分别接驳建设中的地铁三号线；而苏州老牌购物中心印象城将迎来地铁七号线。

而随着S1号线的建成，苏州轨交经昆山与上海11号线相连，沿线串联起昆山永旺梦乐城、昆山万象汇、昆山百乐门国际广场、昆山金鹰天地、昆山世茂广场等近10个商业项目，两城之间的商业联系将越发密切。

此外，苏州轨交还积极加强与周边无锡等城市的联系。通过“苏e行”APP将苏州轨道交通和无锡地铁二维码实现互联互通，苏州市民在“苏e行”内开通“无锡地铁乘车码”即可在无锡地铁扫码乘车,无锡市民也可使用“码上行”在苏州轨道交通扫码畅行。这一举措，大大加快推进了与长三角主要城市轨道交通之间的联系。