买房变穷了？没买房的更穷
但房地产市场的发展，也往往意味着居民杠杆率的上升和债务负担的加重。所以关于房地产和消费的另一个比较有争议的问题是，居民加杠杆买房是否抑制了消费？
从全球主要经济体的数据来看，债务抑制消费的现象并不明显，加杠杆越快反而越促进消费。我们发现，各主要经济体的居民杠杆率和消费增速确有一定负相关，即居民债务水平越高，消费增速越低，但这种相关性在统计上是比较微弱的。
我们发现更显著的结果是，各经济体居民杠杆率的变化和消费增速有非常显著的正相关关系，即当居民杠杆率上升、加杠杆时，居民消费增速反而会越高，且加杠杆速度越快，居民消费越好；而当居民杠杆率下降、居民去杠杆时，居民消费增速反而是降低的。
其实背后的道理很容易理解，即使居民债务负担已经很重，消费会受到一定影响，但如果这个时候居民仍在继续大规模借债，消费还是有资金支持的，短期仍有可能维持高增长。更何况居民借债主要购买的是房产资产，房价上涨的收入效应和财富效应，会对消费有拉动作用。
所以居民杠杆率高问题不大，只要居民还在继续加杠杆、房价还在上涨，消费还是会不错；而更应该令人担心的恐怕是居民杠杆高、而居民还在去杠杆、房价在下跌的经济体，消费就会更低。
而且我们还发现，房地产相关消费增速和其他非必需消费增速是同涨同跌的，并没有表现出房地产相关消费多了就抑制其它消费的现象，这也说明房地产带来的替代效应并不明显。
我们也考察了其它经济体的情况，发现哪怕是居民债务负担最重的一些经济体，房地产相关消费和其他消费也是同涨同跌的，替代效应都不明显。
所以从这个角度来理解2018年以来我国消费增速的下行，主要原因并不在于债务负担抑制了消费。这是因为房地产的替代效应并不明显，收入效应和财富效应的影响更大。
而且，过去十年我国居民杠杆率都在不断提高，债务负担一直在加重，而消费在过去十年还是经历了三轮起伏周期，纵然用杠杆率高、债务负担重可以解释消费增速的下行周期，那么消费增速为何在高债务负担下还有上行周期呢？所以债务负担重并不是影响短期消费波动的主导力量。
和国际经验相类似，我们发现居民杠杆率的变化反而和我国消费周期完全吻合，居民加杠杆快的时候，消费也好，而加杠杆慢或者去杠杆时消费也相对较差。
2017年二季度以后，我国居民加杠杆速度不断放缓，房地产市场也逐渐回落，是本轮消费增速下滑的主要原因。所以我国居民消费增速的短期下行不是因为加杠杆加太多，而是因为加杠杆加太慢、房价不怎么涨了。
总结来说，债务抑制消费的现象可能在微观个体存在，但宏观上并不明显，反而是居民加杠杆推动了短期收入增长，也带来了财富效应，促进了消费。
所以过去这些年，我们很少见到有因为买房而变穷、抑制了消费能力的，买了房的、买的房子越多的居民几乎都成了人生赢家，变得越来越富有；反而没有加杠杆、没有买房的，工资的增长赶不上有房者财富的增长，变得越来越穷，但这部分群体并不是消费的主导力量，我们后续的专题会单独介绍。
地产盛宴尾声，消费注定承压
既然房地产对消费带来的替代效应有限，而且还可以通过收入效应和财富效应带动消费，那么刺激居民加杠杆、刺激房地产发展，似乎可以成为拉动经济增长的“永动机”。但事实并非如此，有些事情短期做见效快，但重复去做的话，长期来看反而并非好事，刺激房地产就是这样的。
一方面，加杠杆本身就是一个危险的游戏，我国居民杠杆率已经非常高。杠杆总是和风险相伴，全球各经济体居民加杠杆达到一定程度，都会爆发房地产市场的危机，近期素有高房价“神话”之称的澳大利亚、中国香港等经济体的房价也出现调整，更加印证了没有永远不破的泡沫。
我国居民杠杆率已经达到60%左右，在主要新兴经济体中是最高的，且考虑到居民可支配收入的占比，债务水平已经接近美日当年爆发危机时的水平，居民杠杆不可能一直加下去，总有危险爆发的时候。
另一方面，我国各线城市房价都已偏高，刺激空间有限，而且刺激政策短期也在收缩。当前我国绝大部分城市房价收入比都在15倍以上，而国际上主要经济体一般都在10倍以内。尤其是小城市面临人口净流出、二手房市场缺乏的压力，本来在2014年就已过剩，出现量缩价跌的现象，在棚改货币化刺激之下，小城房价均大幅上涨。
在高位房价之下，棚改目标减半，货币化安置比例也大幅下调，我国房地产市场短期就会面临回调压力。
居民杠杠率、房价均已达到高位，就意味着继续刺激地产来拉动经济、拉动消费的空间有限。若进一步刺激，短期状况会好，但长期风险更大；而若不刺激，短期就会面临回调压力。这是经历了三轮刺激之后必须面临的两难选择，而短期来看，房地产周期退潮情况下，其主导的我国消费走势势必要面临下行压力。
