房产新政令投资者转向商业地产，CBD、中关村成为亮点区域；下半年将新增88万平米商铺

　　商业地产在经历了2004年的火爆、2005年的相对平静，终于在今年上半年再次迎来春天，CBD、中关村、望京成为三大亮点区域。高力国际的统计显示，截至6月底，北京优质商业地产的总供应达到587.78万平方米，总需求量为476.88万平方米，空置率为18.87%.而下半年，还将新增约88万平方米的商铺。

　　东部

    CBD商铺下半年迎开业高峰

    入驻及开业面积将达53万平米，瞄准高端消费市场

　　东区的东城和朝阳是北京涉外机构和公司最多的区域，因此，CBD、燕莎等区域便成为北京最为繁华的商业地产聚集地。

　　CBD地区部分原定于今年上半年开业的商业项目，由于各种原因推迟到下半年开业。今年下半年到明年，这里将会迎来新一轮商业入驻和开业高峰，总面积将达到53万平方米。

　　根据高力国际统计，随着CBD各商业体逐渐建成，今明两年的商铺入驻、开业的总面积将达到53万平方米。其中，3.5万平方米的LG大厦购物中心、7万平方米的世贸国际商业街和7万平方米的北京国际中心商业广场将在下半年入驻开业。

　　其余的商铺则计划在2007年入驻。这包括面积达18万平方米的华贸中心水世界商城、明年3月入驻的6万平方米万达广场，此外还有SOHO尚都、金地中心等商铺。而尚在建设中的国贸三期则将在2008年以后才入驻。

　　随着今明两年大规模的商铺入驻，CBD也将迎来大批商业巨头的集体进驻。比如新世界商城、沃尔玛等零售巨头已确定入驻万达广场，新光三越将入驻华贸中心。据了解，目前CBD总的商业体量约有28万平方米，加上这两年入驻和开业的商业，总体量可达到80万平方米。

　　东部是北京消费力最高的地区，而目前这里只有燕莎、赛特等少数高档消费场所，因此多数商业项目的招商瞄准了高档休闲及娱乐，业界预计，其未来的招商和经营压力要小于其他地区的项目。

　　南部

    木樨园批发商业持续放量

    规模已近百万平米；花乡社区商业渐成热点

　　一直以来，京城南部的商业较为匮乏。最近几年来的开发，南部商业地产逐渐兴起，亮点在马连道、木樨园、花乡以及长辛店板块。随着北京多中心的规划，马连道和木樨园将被分别建设成为中央采购区（CPD）和服装商业核心区（CBC）。

　　其中，南城木樨园商圈是北京九大市级商业中心中最具批发商业氛围的一个。这里聚集着华北最有影响的20多个商品交易市场，商业规模近90万平方米，每年仅商品交易额就超过400亿元。

　　目前，百荣世贸商城以及木樨园世贸商业中心一期相继开业，使得本区域的批发商业市场供给突然放量。未来几年，大红门区域还会有福成布艺、大红门服装城三期等16万平方米的专业批发商业相继投入市场，如果经营得当，将会大大提升本区域的国内甚至国际市场影响力。此外，永外文化用品批发市场也在今年入市。

　　自去年以来，花乡板块住宅开发火热，社区商业则将在一两年内逐渐成为热点。其中，万年花城的商业是花乡板块的重中之中，它采取商业中心、商业街区、站点商业三级排布模式，商业中心的总建筑面积6.8万平方米，相当于东方广场的一半，服务人口可达17万，业态主要为大型百货公司、大型超市、娱乐、餐饮等。

　　西部

    中关村商业走向多元化

    电子、文化等业态并存，西单商圈则谋求升级

　　“城乡华懋太乱、当代双安太贵、沃尔玛又太远。”这是过去北京市民对西部商业分布的认识。

　　到目前为止，西部整体的商业布局仍不合理，大型商业设施少，定位以中低端为主，难以满足在这里生活、工作的人群的消费需求。不过，去年尤其是今年以来，这一局面正在改变。

　　目前，西单商业现有的大型店面约30.8万平方米，2000年以后开张的中友百货、首都时代广场、西西友谊、君太百货、西单文化广场则是西单商圈内的升级版零售项目。

　　随着京西高档消费需求日益猛增，西部商圈的几大商场，如美美百货、四季商城、西单MALL、美晟国际广场等，纷纷把目光瞄准了高档。Z. ZEGNA的开业，GUCCI、SALVATOR等品牌也将陆续登陆美美，如此众多的国际品牌同时入驻一家百货店，在北京零售业并不多见。

　　而在中关村地区，过去一直是以电子市场为主，导致百货、餐饮、休闲娱乐等大众消费业态缺乏，目前这一局面已有所改变。欧尚、百安居、家乐福等大卖场入驻；20万平方米的中关村广场购物中心已正式开业，由大型超市、百货店、影院、大型美食餐饮店、精品专卖店和商业步行街六大部分组成；再加上集文化、娱乐、体育等业态于一体的文化主题商场“第三极”以及新中关等综合商业的面市，中关村商业单一的业态局面将会得到改变。

　　随着此类商业项目的招商、开业，中关村的商业和生活逐渐出现多元化的新面目。

　　北部

    2008年前形成奥北新商业中心

    价值洼地逐步上升，4个项目正在建设

　　尽管北部的奥运概念被热炒，但该区域的商业和写字楼市场一样，目前都处于价值洼地的地位。其原因是CBD、金融街、燕莎、中关村等强势商圈分流了亚奥商圈的客流，北部中心位置尚未形成一个真正意义上的商务中心。不过，这种状况正在好转，未来规划中的商业项目将有约一半分布在北部。

　　当初不被看好的亚运村一带现在已经承接了京城商业中心的北移，其繁华程度使后来者再想切入竞争都很困难。在其北部的奥运商业项目，其运作已于去年进入实际操作阶段，加之奥北新居住中心已经形成，以城铁13号线和地铁5号线交会点的立水桥区域，正在形成一个新的交通及商业枢纽———奥北新商业中心。这个中心北有亚洲最大的社区———天通苑，南有几十万人聚居的北苑小区，还有奥运村附近多个中高档楼盘，如世茂奥临、顶秀清溪、上园、华发颐园等，聚集了大量白领消费人群。

　　目前，奥北新商业中心的核心区有多个商业项目正在运作。这包括：位于城铁13号线立水桥站南侧10万平方米的“明天商业中心”、立水桥站北侧的“北方明珠”商业设施、东亚奥北中心以及龙德广场等。这些项目已在紧锣密鼓地建设中，并将在2008年奥运会前造就出一个奥北新商业中心。

　　项目展示

　　国瑞城 核心区大型商业体

　　简介：国瑞城位于市中心人气聚集的崇文商圈，项目总占地20公顷，总建筑面积80万平方米，包含大型购物广场、五星级酒店、甲级办公楼、商务公寓、四合院及高档住宅小区等多种建筑形态，是北京二环内最大规模的综合建筑集群。

　　国瑞大厦位于国瑞城的最东面，由两栋甲级商务大厦、裙楼商业及地下车库组成。其中，写字楼部分以甲级5A配置为标准，层高3.65米，开间面积117平方米－5000平方米，均价12000元/平方米；商铺售价26000元/平方米，面积为400平方米－1000平方米。今年下半年即可入住。

　　点评：在市区限制大型商业后，国瑞城成为京城核心区为数不多的稀缺产品。

　　万达广场 商铺定制写字楼整层卖

　　简介：项目位于国贸中心正东500米东长安街北侧，西北为开始建设的CCTV大厦，南侧正对在建的BTV大楼。今年推出的是二期，总建筑面积20万平方米，西座为五星级酒店，中座与东座为国际标准超5A写字楼。写字楼层高达4.05米，以整层及多层为销售单元，均价25000元/平方米，预计整个楼座将于今年10月底交付使用。商铺面积可根据需要自由划分，但大部分定制给大客户，参考价为32000元/平方米。

　　点评：项目不但处于国贸商圈的中央位置，还与周边各大知名项目形成一个优越的国际化、现代化商务区。