华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 苏州报道

4月11日-13日，以“新形势 新思维 新动能”为主题的中国商业地产行业发展论坛2019（第十六届）年会（以下简称“年会”）在苏州市金鸡湖凯宾斯基大酒店举行，千人云集，坐而论道，共同探讨商业地产的现在与未来。本次年会由全国工商联主管的全联房地产商会商业地产研究会发起，中华全国商业信息中心、华夏时报、吴晓波频道、场景实验室联合主办，腾讯房产网络主办。

吴晓波：中国消费社会由必须性消费向美好生活追求转变

在著名财经作家、吴晓波频道创始人吴晓波看来，目前的商业地产市场已逐渐从价格主导性的阶段回到了产品主动性的阶段。在移动支付铺天盖地的当下，不管是传播方式、受众还是购物渠道等都发生了巨大的改变。对此，吴晓波以“美、好、小、女、生”五个字概括了目前商业地产的新特点，认为在这样的市场环境下，一些优秀的新兴品牌能够找到一席之地，迭代的速度能够加快，而更多的好产品也能够不断地被孵化出来。

顾云昌：读懂“龙凤呈祥”的中国房地产只需三句话

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，读懂中国的房地产有三句话：发展潜能、发展周期、发展差异。房地产的新形势是“稳”字当头，严控风险，把中国的房地产发展、乃至中国的经济保持在合理区间，在中速发展的平台上高质量发展。顾云昌认为，中国地产龙（住宅地产）凤（产业地产）呈祥，其希望住宅地产继续“平稳飞行”，而产业地产“一定要有新思维、寻找新动能才能产生企业的效应，才能真正做到为美好生活服务”。

车建新：未来的商业零售前景十分广阔

全联房地产商会商业地产研究会主席、红星美凯龙集团董事长车建新对商业地产的前景颇为看好。其指出，国家要拉动内需，实现中国人的美好生活，实现高品质、高质量的发展，因此未来的商业零售前景十分广阔。但一方面，淘汰仍在继续，另一方面，由于中西文化的差异，西方的购物中心不一定是中国商业的未来。因此，车建新强调：“中国的文化才是中国的未来，中国的购物中心会越来越有中国味道和中国情趣。”

丁力业：做好商业地产提升经营能力是永续课题

印力商用置业有限公司董事长丁力业强调，做好商业地产、或者去收购商业物业的第一个能力，基本的要求就是如何提升购物中心经营能力。而要把购物中心经营好，就要为消费者提供真正好产品和好服务。在大宗交易市场日渐火爆的当下，做商业地产的收购，重点是看项目的经营或者经营产生的现金流。如果缺乏经营能力、缺乏打造产品的基本功，或者没有跨越经济周期的能力，就“千万不要轻易去买”。

赵英明：这个时代，重要的是“人、货、场”之间彼此匹配

京东集团副总裁赵英明表示，在当下的商业地产市场，战争是“体”的战争，是全方位的。其推测，随着5G的推广和互联网技术的进一步提升，在线上、线下、微商之外的第四场景即将出现，即“内容场景”：内容即转化，转化即转达，这是未来发生的变化，“场”在不停地裂变。“作为互联网公司，一定要认知的是，不同的‘场’将对应的是不同的人，在‘人、货、场’的理解上，将是特别重要的考虑彼此之间如何匹配的重要时代。”

吴声：场景创新，智慧互联的商业新势能

著名互联网专家、场景实验室创始人吴声认为，场景创新是人、货、场的融合，当下社交零售、商业的崛起，背后的逻辑就是社交——通过社交网络的驱动去定义客户的裂变口碑和流量的高效。而对于这种变化的思考，必然会导向用户的运营。吴声认为，商业地产要运营的是用户飞速迭代的消费精神，和他们引以为荣的骄傲如何被持续地刷新。在这样一个问题的核心里面，商业模式才会实现闭环。

周鹏：以人为出发点的战略聚焦才是正确的商业模式

大悦城地产有限公司总经理周鹏直言，实体商业与电商遇到的发展瓶颈和各种市场乱象，归根结底就是消费升级与消费者升级的被割裂，但这也会给处于变革期的商业地产带来新的成长契机。周鹏强调，智慧零售绝对不是零售行业的终端或者是终极竞争力。其实一切以人为出发点的战略聚焦，才是正确的商业模式，在这个正确的商业模式上，强化商业的定力，才可能实现突破。

苏鑫：城市更新背景下的新商业与新金融机会

高和资本董事长苏鑫表示，城市更新能够使政府、消费者、投资者实现三者共赢。在城市更新越来越普遍的背景之下，中国的一线城市及核心二线城市的商业地产也相继进入了存量发展期。苏鑫强调，城市更新离不开新商业，地产公司要转变，转变的趋势是由开发型向资管型转变，在这一转变过程中需要有一个助手，这个助手就是专业的金融资管机构。

胡宇：人工智能为商业地产预测和创造未来

麻省理工学院研究员、汇纳科技股份有限公司首席数据科学顾问胡宇指出，近年来，围绕购物中心推出的新科技层出不穷，但最大问题是落地性弱。据悉，胡宇团队自2018年联手汇纳科技共同将前沿科学带入商业地产领域。胡宇希望，团队已经做出的线下流量优化及流量与价值的动态量化这两个产品可以帮助购物中心、帮助品牌预测未来，以及去创造更好的未来。

董春梅：时刻更好地洞察消费者

尼尔森（中国）副总裁董春梅提供的数据显示，2019年第一季度整体消费者的宏观消费趋势指数为115，达到历史新高，表明中国消费者整体的消费趋势呈现稳定、继续上升的走势，且消费者表现出自我导向型消费、社会连接型消费的特点。董春梅建议品牌方和购物中心，做会员体系时可以关注个性和社会两个维度：“现在已经是消费者的主权时代。不管我们做产品创新，场景的营销，场景的优化等，所有这些都需要我们更好地洞察消费者。”

赖国贤：商业地产核心竞争力是服务与文化

北京侨福芳草地总经理赖国贤认为，人是群居动物，5G可以带来更便捷的生活方式，但取代不了人性。赖国贤认为，商业地产的核心竞争力关键在两个方面，一是怎样提供更好的服务，站在使用者的立场去考虑如何制作产品、更加注重细节；二是如何融入更多的中国文化和元素，比如：茶文化、苏绣、扎染、风筝等。需要很好地系统整理和传播创新，让年轻人更乐于理解、接受和传承。

田江雪：智慧零售助力房地产升级消费体验

腾讯智慧零售战略合作部副总经理田江雪以“理论+实践案例”的方式，阐述了智慧零售将如何助力地产升级消费体验。田江雪表示，当下零售业正在逐步经历用户全方位数字化变革，但众多零售企业对“人”（用户）、“货”（商品）、“场”（零售场景）的管理仍处于高度割裂状态，并未形成以数字化用户为核心的思维和运营模式。而在“人”、“货”、“场”融合的大趋势下，腾讯将继续发挥“连接”能力，应对多触点时代的消费者变化，助力商家实现实质性增长。

余国安：一起潮玩，为消费者营造更好的体验

太古地产三里屯太古里总经理余国安强调，“作为地产开发商，物业投入、营销方式都是从消费者角度出发，都是为了营造一个更好的体验给消费者”。而从以前到未来，三里屯太古里的态度都是一起潮玩。“潮流并不只是一件衣服，可以是生活的态度。尤其在三里屯太古里，顾客也非常特别，跟传统的都不一样。潮流已经不纯粹是把Logo放在身上，而是展现生活的方式。”

耶律胤：亚朵成功始于酒店，而不止于酒店

亚朵集团创始人&CEO耶律胤表示，在人心很难生存的数字时代，亚朵要引导的是让人心扎根的地方，清新、自然、人的朴实、温暖，是亚朵品牌DNA。在耶律胤看来，在一个企业的发展过程中，没有一个坚强的组织和独特的组织，是无法支撑好的内容和产品的。而亚朵希望在不同的时点和空间下满足每个人的需求，“这是我们的世界观，也是企业的目标，我们要成为新中产美好生活的入口，能够成为一家舒适微笑的公司”。

杨海威：坚持原创，产品是核心之核心

据李宁（中国）体育用品有限公司首席运营官杨海威透露，2018年李宁第一次收入突破100亿，多项运营指标得到改善。业绩转变重要的驱动力，就是渠道升级的引领和策略。目前，李宁（中国）主要通过业务、产品、传播模式等几方面进行渠道升级。杨海威强调，在精准细分消费者群体的同时，一定要坚持李宁（中国）原创产品设计。一个好的品牌公司，尤其是做了30年运动品牌的公司，产品是核心之核心，而做好潮流时尚也是产品。

赵林：品牌要走得远一定要满足消费者多重需求

起家于深圳的奈雪的茶，经过3年多的发展，目前已是深圳轻餐饮行业的第一品牌。奈雪的茶创始人、深圳市品道餐饮管理有限公司总经理赵林分析说，如果一个品牌走得远，它一定得满足消费者多重的需求，且必须注重体验和创新。赵林与太太希望，奈雪的茶可以成为中国茶走向世界的创新者和推动者，而在这一过程中，员工也能有收获。

翁东华：无法引流的场景都是耍流氓

“文和友”品牌联合创始人翁东华认为，能够将一个店做到城市的地标，很重要的一点就是社区。而社区的重要核心则是里面的价值，即“体验的价值，无法引流的场景都是耍流氓”。其次，媒介传播的力量不容小觑。翁东华透露，“文和友”接下来迫切需要进驻北上广深和武汉、南京，做更大的文化项目，将是一个巨大的“社区”。

谌俊宇：破解销售型传统商业步行街“三痛”之法

润凯商业集团董事长谌俊宇指出，由于产权分散及开发商管理缺位等原因，销售型的传统商业步行街往往经营难以为继，投资者回本困难。对此，凯润总结了一系列针对步行街的三套办法、五个统一标准之下的共118条原则，针对“不想管”、“没人管”、“管不了”这些问题，以统一的规划、招商、运营管理、物业管理等方法进行处理，破解步行街变“不行街”等行业之痛。

魏东：构建以乘客为中心的场景营销中心站

首约科技（北京）有限公司（首汽约车）CEO魏东表示，对于每日覆盖八千万出行人的出租车市场，如何获得新的用户，增强用户黏性，这是行业的痛点。为了寻求突破口，在互联网营销遍地开花的今天，首汽约车以约车平台为基础，引入大量企业用户，构建一个以乘客为中心的场景营销中心站，旨在打造以车为载体的空间和移动的生活，又一次刷新了人们对网约车的认知。

张军：八戒工场的本质是为入驻企业创造有商机的空间

重庆猪八戒网络有限公司副总裁张军表示，互联网产业和商业地产的产业融合，要用互联网的模式使得商业空间脱离空间的价值去定价，从而实现超高的坪效。作为中国最大的B2B商务平台，八戒网正在探索线上线下产业资源整合的新模式。“八戒工场其实是联合办公的空间，可以理解为互联网+现代服务业的产业园，八戒工场本质是为所有入驻企业创造有商机的空间。”

责任编辑：张蓓 主编：王冰凝