房产新政与地方调控细则出台后，更多的目光从住宅转向了商业地产市场。新政下商业地产受到业内的普遍关注与追捧，在宏观调控的大环境下，未来商业地产将会迎来多少机遇和挑战？作为国内业界风向标之一的深圳商业地产，又将有什么样的变化与动向？

　　市场环境：预期看好

　　新政可谓在热度灼人的商业地产领域火上浇油，深圳今年推出市场的流行18•28、中航格澜郡、保利文化广场等项目商铺均销售火爆、一扫而空，各类型的投资者正极力追捧近期推出的各区域商铺。不大众消费力的逐年提高，消费者对商业的需求畅旺以及需求类型多样化，更加力挺商业地产市场的发展。同时，新政将使更多的资金流向商业地产，国内商业地产预期一片利好。

　　投资热度：渐入佳境

　　目前，国企、港企、外资、开发商、运营商齐头并进，掀起了一波商业地产扩张的高潮。采取扩张发展战略的企业大多保持了强劲发展势头，一批在区域企业也开始迈出异地扩张的步伐，外资企业也纷纷加入到商业地产扩张的浪潮。香港地产大鳄恒隆地产计划未来2~3年在内地建设10个大型商业地产项目，总投资高达250亿元；香港某知名地产商在内地土地储备总量已经超过4000万平方米；京基集团则将进军商业地产业定为重大战略之一，计划在未来3年内投入10亿元开发商业地产项目。京基还有意在未来组建成商业地产信托基金(REITs)，打包到海外上市。

　　海外热钱：纷至沓来

　　2005年，外资进入中国房地产市场总金额高达23亿美元，，海外资金逐渐成为国内商业地产的重要资金来源，其中购买商铺和写字楼的有16亿美元。摩根士丹利、美林、高盛集团和美国花旗集团先后涉足中国房地产投资领域，淡马锡基金和老虎基金也通过斥巨资购买内资企业股权，目标直指国内优质商用物业。在境外房地产基金大兵压境之时，境内资本也不甘寂寞，以各种方式组建产业基金和信托投资基金，境内外基金形成里应外合之势，力图攻破房地产融资坚冰。

　　毫无疑问，全球REITs的焦点在亚洲，尤以中国内地最具魅力。2004年才进入北京的新加坡嘉德置地全资子公司凯德置地在北京的投资额已高达78亿元！从去年开始，凯德置地加大了在长三角、北京、上海、广州等地的投资规模，同时也扩大了商业地产的规模。就在去年7月，凯德置地以33.73亿元投资国内15家以沃尔玛为主力店的商场，为其今后的商业地产全国布局开发抢占制高点。当第一波基金狂扫上海、北京以后，接下来目光将转向深圳、广州及其它国内二线城市。

　　资源整合：逐鹿江湖

　　开发商牵手零售商的现象这几年是越来越常见了，我搞商业你做地产，合起来就是“商业地产”。

　　深圳市京基百纳空间商业管理有限公司已经全面接管铜锣湾百货华发北店，该店店名更改为京基铜锣湾广场。深圳京基集团与铜锣湾集团的战略合作，计划5年内自建20家大中型SHOPPINGMALL，而此前的铜锣湾已在全国发展了58家分店。茂业集团正式签约太湖广场项目，茂业将投入20亿元巨资以“地产＋百货”的发展模式在江苏无锡打造城市新的商业地标。据悉，这也是茂业继收购成商集团后在外地投资的最大一笔综合性地产开发项目，“地产＋百货”多元化商业项目组合模式将成为茂业拓展的主要形式。而著名商企全国华联商厦集团也宣布，将以不动产为资本，向海外融资115亿元。

　　随着商业地产市场的快速发展和商业零售领域的竞争加剧，“整合资源、携手共进”成为开发商与零售商的共同追求。

　　需求：已经悄然转移

　　在深圳商业地产一片红火的表象下，市场需求正在发生变化。从坂田到观澜，从万科城风情商业街到中航皇家英里路，商铺销售普遍火爆，印证了商业发展的趋势。

　　现有的商业地产开发仍然局限在购物和生活服务方面，用以满足社区和区域市场的中小型休闲商业项目将是未来开发的热点。随着多商业中心的城市商业新格局的出现，新区扩张成为商业地产发展的新动力。目前商业地产普遍开发形式基本局限在商业街、SHOPPINGMALL和专业市场上，真正能体现商业地产生命力的社区商业却没有得到足够重视。

　　点评：地产项目有一段时间的开发周期，如果不考虑市场需求的变化，难免刻舟求剑。

　　思路：切忌急功近利

　　根据商业地产的国际开发惯例，有实力的开发商对于商业地产项目多采取“只租不售”的策略，通过持续有效的经营管理提升商业价值。受融资限制，国内商业地产开发商为回笼资金，力求在短时间内收回资金，往往把商铺分散出售，造成产权多元化，经营管理公司难以进行统一招商、统一经营管理，这正是许多商业地产项目失败的根本原因。

　　良好的商业物业都是强调持有性的物业，牵涉的资金面广，资金链和占用的时间比较长，前三年基本不会有任何回报，也不会有现金流的贡献，开发商需要做好心理准备。急功近利的心态与传统的住宅运作思路，会让开发商离健康的商业地产越来越远。

　　点评：如果总想赚快钱，到头来弄不好还要赔钱！

　　开发：警惕模式误区

　　近年来国内流行先找好主力商家，再按商家需要建大型商场的订单商业地产开发模式。表面看来，这似乎降低了开发风险，但实际上却仍是沿用住宅模式搞开发，高价炒作产权式返租商铺套现，是典型的“伪订单开发模式”！这种产权分散存在影响后续经营的隐患。

　　“订单开发模式＋养奶牛模式”才是未来开发模式的方向。顺应市场需求与商家需要来开发，并在保持统一产权与运营的基础上享受长期收益，亦可根据资金需要或战略目的实现整体资金退出。

　　点评：做地产有时也像写八股文，有个好破题，便有印象分。但光有好破题还不够，整篇文章好才行！

　　基金：岂能招之即来

　　与海外基金合作可以预期的好处有三：一是前期合作开发，国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求本地合作伙伴，这为国内商业地产开发企业提供了与专业机构合作、提升自身开发品质的机会；二是出售成熟经营物业的套现；三是停滞项目的收购解套。

　　也有人提醒，开发商不要盲目崇拜房地产基金。成熟海外基金有严格的操作要求，并非像一些企业所想象的只要有土地就可以“合作”。在国内房地产企业热情而积极寻求国际资本和管理经验的同时，海外地产基金将以审慎的态度面对中国市场，并有选择性地探寻合作途径。