“中国大陆已日渐成为全球地产投资机构的热选地区，海外资本正以加速度的态势进入”。

　　针对海外资本的大举进入及纵深化的发展，张家鹏认为，外资进入市场将导致中国商业房地产发生三方面的变化，包括进一步推动中国房地产行业形成只租不售的主流模式；推进商业地产向购物中心化发展。大多数进入中国的外资都具备雄厚的资金实力及丰富的专业经验，同时亦具有较强的品牌号召力，从而可以有效保证商业地产项目在工期、招商等关键性环节的顺利进行，也将促使整体商业地产的竞争进入更为细节的程度，提升行业的进入壁垒。

　　对此，张家鹏进一步分析认为，目前进入中国商业地产的海外资本可分为两类。一种为兼备开发与运营能力的投资者，其通常的模式是自行完成从拿地开发到管理运营的全部过程，目前此类投资者以亚洲背景居多，如嘉德、恒隆、和记黄埔等，其大多在海外拥有成功案例，具备丰富的开发及商业运营经验。另一类为投资基金，目前进入中国大陆的大多是来自欧美的私募房地产基金与房地产投资信托基金，倾向直接购买带有稳定租约的商业物业，也考虑接近完工的优质项目。

　　“海外资本在对商业地产项目地理区域的选择上，打破了以往仅限于北京、上海等一线城市的做法，诸多省会城市及地区级城市亦成为了其重点发展的目标，积极地在各城市的中心地段寻求开发或收购机会。”张家鹏说。