推动上海城市商业综合体健康可持续发展，是深入学习贯彻习近平总书记“以人民为中心”的发展理念，加快落实《全力打响“上海购物”品牌加快国际消费城市建设三年行动计划(2018-2020年)》的重要实践。

城市商业综合体作为展示上海城市品牌符号和城市商业发展的重要窗口，是适应新变化、挖掘新潜力、展示新魅力的重要体现。在创新商业模式，拓展服务功能，促进消费升级，带动商圈改造更新，推进商旅文融合发展，探索“新零售”新模式等方面发挥了重要作用。

今年以来，尽管国内外经济形势复杂多变，在市区两级政府、商业企业和社会各界共同努力下，城市商业综合体发展取得了令人注目的成绩，充分体现了满足消费、创造消费、引领消费，为上海经济社会发展做出了重要贡献。

自2016年始连续三年，上海市商务发展研究中心(上海市商业信息中心)受上海市统计局、上海市商务委员会委托在全市范围内开展城市商业综合体统计调查工作。

三年来，上海城市商业综合体由2015年末的151家增加到2017年末的225家；2017年末上海城市商业综合体商业建筑面积达到1637万平方米，占全市商业建筑面积约20%；零售额与餐饮总额合计占全市社会消费品零售总额约12.3%；营业额增速约16.8%，超过同期社零额增速约8.1个百分点。

为反映打响“上海购物”品牌的阶段性成果，加快推进上海国际消费城市建设，进一步推动城市商业综合体健康可持续发展，12月7日，上海市商务发展研究中心(上海市商业信息中心)召开《上海城市商业综合体发展情况报告(2017-2018)》(以下简称《报告》)发布会，将2017-2018年上海城市商业综合体发展现状、发展特征和趋势展望等情况向社会发布。

市商务委、市统计局有关领导及社会各界出席了发布会。《报告》根据上海市商务发展研究中心(上海市商业信息中心)对上海城市商业综合体相关数据指标的统计分析，形成了三个方面的成果：

一

上海城市商业综合体的发展现状

截至2017年底，上海225家城市商业综合体商业建筑总面积为1637万平方米、销售总规模为1562亿元，分别较2016年增长了18.4%、16.8%;年客流总量21.3亿人次，商户数2.6万家，从业人员数31.2万人，停车位数14.5万个，分别较2016年增加了2.6亿人次、3900家、2.7万人、2.8万个，对上海经济发展的贡献度进一步增强。

2018年上半年，上海新开业城市商业综合体16家，新增商业建筑面积94万平方米，至2018年6月末，上海城市商业综合体数量和商业建筑总面积达到241家和1731万平方米。

1、从数量和面积来看，仍然处在快速发展期。至2018年6月末，上海已开业城市商业综合体数量为241家，其中：2017年新开业40家(闭店调整4家)，创下历史新高。

从已开业企业的登记注册类型看，内资企业比重最高，占69%；港澳台商投资和外商投资的比重分别为20%和11%。至2018年6月末，全市已开业城市商业综合体商业建筑面积达1731万平方米。从近两年的情况看，商业建筑面积增长较快，但同比增幅呈现下降趋势。

2017年的同比增幅为18.4%，增速比2016年回落6.2个百分点；2018年上半年商业建筑面积比2017年末增长了5.7%。从商业建筑面积规模分类2的数量占比来看，小型企业比重最高，为45%，中型、大型和特大型企业的比重分别为31%、21%和3%。

2、从经营水平指标来看，营业额增幅仍然处在较高水平。2017年，全市已开业城市商业综合体总营业额达1562亿元，同比增长16.8%；剔除新增因素，营业额同口径同比增长6.8%。从经营效率指标3来看，2017年较2016年有所提升。

2017年，全市城市商业综合体平均日租金7.9元/平方米/天，同比提高1.8%;平均坪效49.9元/平方米/天，同比提高1.9%，均较2016年水平有所提升；平均年客流量达130万人次/万平方米，平均出租率为92.9%，租售比为15.4%，基本与2016年水平持平。

3、从空间分布来看，新增城市商业综合体向各区分散式扩增。至2018年6月末，浦东、闵行、黄浦、静安四区城市商业综合体的商业建筑面积之和占据了全市总面积的五成多。其中浦东最多，达到328万平方米，占全市19%。

从2017年至2018年上半年新开业的情况来看，全市共有12个区有新增综合体，其中浦东、闵行最多，各新开11个项目。传统的以市中心商圈为核心的格局正在发生变化，各个区域多核心的格局正在形成。

从商圈级别比较来看，市级商圈内城市商业综合体发展水平保持领先：市级商圈内的城市商业综合体辐射力强、影响力大，其数量、商业建筑面积居于首位，2017年平均营业额(10.2亿元/个)、平均租金(13.4元/平方米/天)、平均坪效(74.6元/平方米/天)等主要指标方面均保持领先；社区商圈内城市商业综合体发展增速居前：2017年-2018年上半年，有20家新开城市商业综合体位于社区商圈内，明显高于其他商圈。2017年社区级商圈内城市商业综合体营业额增速(24.1%)及出租率增速(4.9%)均位于首位，发展速度较快。

4、从规模比较来看，大型城市商业综合体表现最为突出：大型城市商业综合体业态全、品类丰富、体量大，开展营销活动更易形成一定的影响力、号召力，同时在经营上较特大型城市商业综合体更为灵活，2017年其营业额合计占全市总额比重(47.5%)、平均出租率(96%)、平均坪效(60元/平方米/天)等指标均为最高，表现最为突出;小型城市商业综合体仍为新增主要类型:近两年来新开的小型城市商业综合体达到27家，在新开数中接近一半。

5、从业态结构来看，零售业延续了一直以来的主导地位：2017年零售业商户数、营业面积、营业额所占比例均在五成以上，仍为城市商业综合体中的支柱性业态，但与2016年相比均有不同程度的下降；消费加速升级，餐饮、服务性功能进一步增强：随着消费观念的改变，消费结构不断优化，餐饮及其他服务业发展步伐加快，商户数、营业面积、营业额同比增长远高于零售业，在城市商业综合体中的比重持续升高，贡献不断增大。

其他服务业中健身休闲、教育培训类消费表现突出，2017年营业额增幅均超过60%，成为服务性消费的亮点。

二

上海城市商业综合体的发展特征

1、实体零售创新发展的活力之源。

为适应消费需求的新变化，城市商业综合体不断寻求新的突破，在行业业态、营销方面探索升级，线上线下融合互动层出不穷。通过打造旗舰店、快闪店、屋顶花园、室内主题街区等方式凸显品牌个性，深耕体验消费，不断增强企业的经营活力和创造力。

2、“首店”落户上海的重要载体。

城市商业综合体凭借其独特的商业魅力，成为“首店”落户的重要载体。2017年，上海共有226家“首店”开张;2018年上半年，共有256家“首店”亮相，其中有87%的“首店”选择在城市商业综合体内开张运营，如兴业太古汇、K11、来福士、长风大悦城、上海环球港、世茂广场等成为“首店”的热点聚集地。

3、存量改造推动商圈转型升级。

面对快速变化的消费市场，2017年以来，一百商业中心、恒隆广场、五角场万达、世茂广场等纷纷谋求转型升级，涉及改造的大型商业建筑面积达到160万平米以上，预计2018年内有望正式营业或局部试营业的项目将近30个。改造升级既有利于行业整体销售和盈利水平的提升，更对上海主要商圈的转型升级带来积极影响。

4、经营差异化逐渐显现。

目前，城市商业综合体既处于发展黄金时期，也处于新环境、新消费、新零售大变化时期，实体商业企业加速洗牌，经营差异化逐渐显现。从出租率来看，2017年有20.3%的城市商业综合体实现满租，还有12.2%的城市商业综合体出租率小于80%;从坪效来看，2017年有9.4%的城市商业综合体坪效大于100元/平方米/天，但还有4.3%的城市商业综合体坪效小于10元/平方米/天。

这些数据表明，能够精准把握市场脉搏、运营管理和创新能力强的城市商业综合体还有很大的增长空间，反之，运营乏力的城市商业综合体将面临诸多挑战。

三

上海城市商业综合体的发展趋势

1、中心城区存量转型与郊区加快发展并重。

在中心城区，开业三年以上的城市商业综合体占比为68%，因此中心城区的城市商业综合体以存量升级改造、提升品质为主要趋势，软硬件改造正在加速。在郊区，开业未满三年的城市商业综合体占比51%，因此郊区的城市商业综合体以新建项目为主，主要是解决发展不平衡、不充分的问题。

2、品牌管理输出提高运营专业化和集中度。

随着城市商业综合体发展的不断成熟，凯德集团、中粮集团等有品牌，有能力的运营商凭借专业的商业运营团队，以品牌输出、管理输出等轻资产运营模式，根据客群需求和消费变化，提供从前期定位规划、招商、开业，再到后期运营管理的全流程支持，打造符合市场需求的大型商业项目，行业运营的专业化集中度进一步提高。

3、多元化个性化服务功能不断丰富。

原以零售业态为主的城市商业综合体，多元化个性化服务功能正在不断拓展，融入电竞、动漫、医疗、体育赛事甚至有城市商业综合体即将引入动物园等，消费功能不断丰富，服务功能不断提升，更广泛深入地满足人们生活、娱乐和服务的需求。

4、新技术创新应用不断深化。

随着智能物流技术、物联网和人工智能、智能硬件、大数据技术的不断进步和广泛应用，商业创新周期加快，商业新业态、新模式加快涌现，实体商业的互联网+正在逐步提高城市商业综合体的运行效率。

5、承接进博会溢出效应吸引更多首进新兴品牌落地。

首届中国国际进口博览会为上海带来强大的贸易市场集聚效应，让上海成为中国联通世界市场的窗口。城市商业综合体将积极承接进口博览会溢出效应，适应并满足消费者对高品质、特色性进口商品的多元需求，引进更有实力的国际知名零售商和品牌商，使上海成为更多国际首进新兴品牌的首选地和集聚地，进一步提高上海国际消费城市的吸引力和辐射力。

6、营商环境不断优化进一步提升消费满意度。

随着上海全力打响“上海购物”品牌，加快国际消费城市建设，将营造更好的法治化、国际化、便利化营商环境，降低制度性成本，促进商业创新发展。既为城市商业综合体新发展提供了有利的政策支持，更为城市商业综合体提升管理和服务提供了规范化、标准化的依据，显著增强消费者的体验度、获得感和满意度。

未来，上海城市商业综合体将进一步适应新变化、挖掘新潜力、展示新魅力，成为展现上海国际消费城市发展的靓丽名片。