中粮集团经常以并购来协调旗下公司的发展，光是今年，中粮系统中的中粮生化就以 82 亿收购中粮生化投资旗下的 3 家公司，中原特钢以 211 亿收购中粮资本，转型农业金融。

本周，在 A 股上市的中粮地产发布新公告，打算以 144 亿收购在港股上市的大悦城的 64% 股权。但大悦城目前的市值大约 115 亿人民币，这个收购价格溢价接近 100%。

中粮地产是老牌地产企业，在 2010 年国资委对地产央企大整合之后，成为 16 家以地产为主业的央企之一。这批保留的地产央企，不少已经是地产业的头部企业，例如保利、华润、中国海外发展、招商局等，但中粮地产的发展状况未如理想，2017 年营收 140 亿元，只是保利、华润的十分之一左右。

中粮地产发展慢，跟它几乎只做商品房项目、且房源高度集中于北京上海深圳有关。2017 年，中粮 140 亿营收有 130 亿来自商品房销售，而且手上项目集中在 14 个一二线城市。这样的发展策略，对于政策和市场行情的敏感度非常高。

在政策相对宽松的时候，以一二线城市为发展和销售重点能够带来丰厚利润，可一旦政策趋紧，各地区限购政策相继出台，首当其冲的就是一二线的楼市。而 2017 年以来，正是地产行业调控力度持续加大，投机需求受到明显抑制的时期。

根据 2017 年财报，中粮地产的商品房销售结算面积比 2016 年减少了 28%，结算收入比 2016 年下滑 24%。到了今年，地产调控更严，中粮地产在上半年的销售结算面积比 2017 年上半年再次减少了 32%，销售均价也从去年的 3.06 万/平方米下降到 2.48 万/平方米。

在经营情况变差的情况下，中粮集团开始推动中粮地产收购大悦城地产。中粮属于住宅地产，大悦城是商业地产。相比住宅地产，商业地产的经营方式更多，自营、租赁、出售都可以，资金回收也更快。为此，大悦城的融资成本也比中粮的成本低。在今年上半年，大悦城的融资成本为4.2％，而中粮地产的融资成本为4.3%-8.5%。中粮地产控股大悦城后，除了涉足商业地产，能加快资金回收之外，融资成本也将可以明显降低。

但中粮地产收购大悦城的过程、方案都有不小的疑问。

目前大悦城地产股价约 0.9 港元，市值大约 115 亿人民币，64.18%股权大约 72.86 亿，而收购价 144 亿，溢价接近 100%。这种方案能通过监管部门的审批也是相当不容易。

与此同时，中粮地产的收购标的大悦城 2016、2017 年的业绩大幅波动。2016 年，大悦城营收 69.9 亿，净利润 -1.4 亿；但在中粮地产筹备重组的 2017 年，大悦城营收激增到 116.6 亿，归母净利润 3.5 亿。这样突飞猛进的经营成果也引来了深交所的问询。根据中粮的答复，这是物业出租单价提高以及出售南昌凯莱饭店、苏州凯莱大酒店收益所致。

另外，中粮地产有部分商业物业开发与管理业务、大悦城也有包含住宅的物业项目，存在同业竞争的可能。这点通常也是交易所审核并购时的重点关注点。

从种种迹象来看，这都更像是一个只有央企才能做、别人只能看的并购。

（来源：好奇心日报 姚书桓）