在经济进入高质量发展阶段的背景下，消费需求结构的升级、新技术主导下消费行为的变迁正在重新定义商业地产的价值，并对商业地产的开发和运营提出更高要求2018年已经过半，各商业地产企业的半年报也在出炉的路上，趁此时间，本文带你回顾一下重点企业17年年报透露的关于产品和布局的秘密。
01 规模：管理规模持续增加，剑指50亿租金
2017年，服务业对经济增长贡献提升，中国社会消费品零售总额保持两位数增长，为商业地产发展奠定良好基础。受益于实体零售回暖、双创政策利好等因素，商业地产销售仍然保持较高增速。其中，办公楼、商业营业用房销售面积分别增长24.3%、18.7%。
图1：重点企业2017年持有物业规模
数据来源：各企业年报，中国指数研究院综合整理
从重点企业持有物业面积来看，重点企业凭借抢抓市场机遇，凭借广泛的布局和成熟的产品线，实现持有面积稳步增长，9家企业的持有面积均值达599.8万平，同比增长14.9%。其中，万达作为领先的商业物业持有及管理运营企业已在全国开业北京CBD、上海五角场、成都金牛、昆明西山等235座万达广场，持有物业面积3151万平方米，同比增长11.7%，在持有物业规模上以明显优势领先于其它企业；华润、宝龙、龙湖持有物业面积也均在300万平方米以上。
图2：重点企业2017年持有物业收入
数据来源：各企业年报，中国指数研究院综合整理
从重点企业持有物业收入来看，9家企业持有物业收入均值达51.1亿元，同比增长26.9%。万达、华润规模优势突出，持有物业收入均超50亿元，分别达255.2亿元、87.8亿元；值得一提的是，新城持续坚持住宅与商业双轮驱动发展战略，2017年新开业12座吾悦广场，持有物业收入增长率超100%。
图3：部分企业商业地产发展目标
数据来源：中国指数研究院综合整理
当前市场，住宅市场进入高位盘整期，商业地产结构性机遇不断涌现，加之融资难问题困扰地产房企，商业地产作为具有稳定现金流的优质资产受到房企的重视，先后有多家房企提出商业地产经营目标，50亿持有物业收入将是行业地位一个分水岭，如龙湖、金茂均将持有物业收入超50亿元作为商业地产发展的目标之一。
02 布局：二线城市占比过半，南京、北京等城市仍是投资热点
█ 二线城市占比过半，长三角厮杀激烈
图4：重点企业2017年底商业项目储备面积结构
数据来源：中国指数研究院综合整理
从重点企业商业地产项目布局城市结构来看，二线城市为布局重点。重点企业商业项目在二线城市储备面积占比过半，达55.3%；如华润、龙湖在二线城市的商业项目储备面积占比分别达66.9%、80.3%。一线城市、三四线城市占比分别为14.4%、30.3%，其中，金融街侧重布局一线城市，占比约69.4%；万达、新城凭借广泛的布局，在深耕热点一、二线城市的基础上，持续下沉潜力三四线城市，三四线城市项目个数占比约为80%、60%。
图5：重点企业2017年底在各城市群商业项目储备面积
数据来源：中国指数研究院综合整理
从区域结构来看，东部沿海地区成为各企业商业地产布局重点。重点企业在长三角、海峡西岸、山东半岛城市群的商业项目储备面积占比最高，分别为39.7%、9.1%、7.9%，其中，重点企业在长三角城市群的商业项目储备面积超2500万平方米，如新城控股达977.5万平方米。
█南京、北京、重庆位列前三
图6：重点企业2017年底商业项目储备面积前二十城市
数据来源：中国指数研究院综合整理
从布局具体城市来看，2017年底，除万达以外重点企业仍重点关注经济实力强劲，消费水平和服务业比重较高的一线城市和强二线城市，如南京、北京、苏州、杭州等城市，重庆、青岛等城市城市化进程处于加速过程中，商用物业存在较大市场空间，青岛还受益于上合峰会带来的基础设施建设高峰，也成为重点企业投资热点。
03 产品：商业地产企业创新产品线，项目单体体量以20万平以下为主
图7：重点企业单体项目体量结构
数据来源：中国指数研究院综合整理
从商业储备项目体量来看，10-20万平体量的项目储备最多，占比约39%，其次是10万平以下，占比约23%。各企业产品线差异较大，万达、龙湖、金融街、大悦城等企业20万平以下体量项目占多数，宝龙、新城等企业20-30万平体量项目占比最高，华润、大悦城、世茂、金茂等企业40万平以上大体量项目占比较高。
图8：部分企业购物中心产品线
数据来源：中国指数研究院综合整理
2017年，商业地产企业为满足人民日益增长的消费升级需求，不断创新、升级产品线。
第一，社区商业作为提升居民“最后一公里”生活性服务业品质的重要抓手，仍然是优秀商业地产企业最为热衷的领域，未来中国社区服务消费将迈入万亿级市场。
第二，随着全民消费能力和意愿的提升，消费需求呈现多元化、个性化等特点，商业地产运营需要对新消费趋势保持高敏感度，以不断更新的业态组合紧抓顾客需求。
2017年，商业地产企业以变革和创新应对分化与整合的市场，通过加大商业地产布局力度实现持有物业的快速增长，同时紧抓热点一、二线城市及潜力三线城市市场需求，围绕人民对美好生活的追求积极创新、升级产品线。
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