多年来始终处于聚光灯背后的印力商用置业有限公司(下称：印力商用)突然宣布收购国内购物中心，而最令业界关注的是，其背后联合投资人再次闪现万科（000002.SZ）魅影。

1月5日，印力商用宣布，联合万科企业股份有限公司(下称：万科)、Triwater Asset Management Holdings Limited(下称：Triwater),通过各自旗下全资子公司联合与凯德集团全资子公司凯德商用达成协议。根据协议, 三方将联合收购凯德集团旗下全资子公司凯德商用在中国国内的20家购物中心项目公司的100%股权并承接相应的负债,交易对价为83.65亿元。

发力并购

此次股权交易涉及的20家购物中心总建筑面积约为95万平米，分布在中国华北、华东、华南和中西部区域的19座城市，且均位于所在城市的核心区域。交易完成后，上述购物中心将全部交由印力运营管理，计划按照“印象”系列的品牌定位及标准进行提升。至此，印力商用在全国持有或管理的商业项目数量120家，管理面积1000万平米，管理资产规模逾800亿，遍布中国58座城市。印力商用方面对《华夏时报》记者表示，印力通过此次收购得以进一步加速区域市场深度布局，丰富客户网络资源，推动存量资产优化策略，提升业务协同能力等。

资料显示，印力集团的前身是深国投商置，于2003年4月在深圳成立，是国内领先的商业地产投资、开发和运营商。2015年2月，在卸下国资背景后，深国投商置更名为印力集团。2016年8月，万科成立投资基金以128.7亿元收购印力集团96.55％的股权，成为印力的核心股东。近年，万科自有购物中心加上不断收购及轻资产输出的管理项目，万科加印力的购物中心数量正迅速增加。

据联商网数据中心统计，万科及印力旗下管理的购物中心数量已仅次于万达。万科集团高级副总裁、印力董事长兼总裁丁力业表示， 根据万科对印力的定位，印力是万科向城市配套发展服务商转型的重要一环，万科希望印力能在商业地产领域做到领跑者。

作为专注深耕于中国商业地产领域15年的本土企业，印力已具备商业地产领域的专业运营能力，拥有一套完善的商业地产“全价值产业链”业务模式，贯穿商业地产项目拓展、开发管理、资本管理以及运营管理等各个环节。而有趣的是，在凯德集团旗下的购物中心并未出现经营不善及业绩不佳时，却突然一次性“甩卖”自持的20家国内购物中心。

凯德集团2016年财务报告显示，当年凯德集团收入同比增长10%，税后净利润增长11.7%。其中营业利润占整个税后利润的72%，增长27.8%。而主要利润来源于中国的住宅和购物中心业绩增长，2016年凯德在国内购物中心表现抢眼，租户销售额同比增长10.2%，净物业收入同比增长5.2%。

对于被并购的20家购物中心2017年业绩盈利问题，印力商用方面对《华夏时报》记者表示，这方面数据不便回答。印力商用整体收购这些购物中心并非只看眼前的效益，会有全盘考量。

凯德官网显示，目前凯德已在全国38座城市拥有66家购物中心，总面积超650万平米。其中已投入运营的购物中心共55家，标志性购物中心包括北京的凯德晶品购物中心、上海的凯德龙之梦虹口及成都的凯德广场金牛等。此外，凯德旗下的综合体项目来福士广场也在杭州、上海、长宁、北京、成都、重庆、深圳等地布局。凯德集团于1994年进入中国，中国是其在海外最大的市场。

2017年，凯德在国内新开的六大综合体，均位于五大核心城市群，包括上海的长宁来福士、杭州来福士、深圳来福士、武汉的凯德西城、上海的凯德星贸和苏州中心，平均零售面积达13万平米以上。截至2017年6月30日的统计数据显示，此次出售项目分别占集团在全球和中国的购物中心资产规模的4％和7％。出售完成后，凯德在中国拥有和管理49家购物中心，其中约一半位于商业综合体内。

丁力业表示，未来印力将继续积极响应国家“盘活企业存量资产、推进资产证券化”的精神，不断创新推进优质商业项目的资产价值不断提升。

行业困境

目前，互联网是多数实体企业都无法避免的对手，而大多数购物中心受其影响最为明显。据国家统计局数据显示，2017年1-11月份，全国网上零售额64306亿元，同比增长32.4%。其中，实物商品网上零售额49144亿元，增长27.6%，占社会消费品零售总额的比重为14.8%；在实物商品网上零售额中，吃、穿和用类商品分别增长29.4%、18.0%和31.1%。

对于如何应对互联网竞争，丁力业表示，最好的解决方案是线上线下的融合，而不是将线上线下对立起来，彼此冲击。2017年的最大的变化便是阿里、京东都在往线下走，新零售应运而生。

目前，国内多数商业购物中心业绩惨淡。以恒隆地产为例，据恒隆地产2017年中期业绩显示，2017年上半年，上海港汇恒隆商场租出率下降至81%，租金收入同比下降7%，零售额下降5%。在沈阳、济南、无锡、天津等二三线城市，恒隆更是“水土不服”，艰难面对零售寒冬。业内人士对《华夏时报》记者表示，实体商业业绩下滑，除互联网电商的竞争因素外，实体商业本身同样存在问题。多数商场的商品销售价格是出厂价格的数倍，部分零售实体虽企图通过降价来赢得顾客，但由于价格悬殊太大，在降低商场毛利的同时，并未能明显地扭转顾客转向电商的态势。

近年，国内商业综合体数量增长曾现泛滥趋势。据《上海城市商业综合体发展情况报告（2016-2017）》显示。截至2016年底，上海已有189个城市商业综合体，销售规模达到1360亿元，年客流总量18.7亿人次。这些城市商业综合体中，零售业仍占据龙头地位，但比重持续下降。其中，百货业态甚至同比负增长，下降1.1%。SOHO中国董事长潘石屹表示，近年中国已建和在建大量商业营业用房，商业地产已现过剩。其考察过几个城市，发现商场严重过剩，很多不赚钱的商铺都被退租和腾空。

而此领域竞争似乎才刚刚开始。公开信息显示，万科提出到2019年，其商业租金规模要达120亿元；龙湖地产提出到2020年，其商业租金收入将达100亿元左右；远洋地产和中国金茂亦提出旗下商业营收要达50亿元，旭辉、中骏、中海等开发商亦对其商业发展提出要求。

据RET睿意德报告，商业地产上半场的发展在于跑马圈地、广泛布局，以规模促品牌。随着行业竞争的加剧，增量项目锐减，而过剩的存量项目则面临着生存和盘活难题。对项目的优化、改造、提升能力一方面是企业的生存之本，另一方面其在资本市场上获得认可，实现退出的底层基础。城市更新的大环境将指引商业地产从重增量转向重存量，从重开发转向重运营。

（来源：华夏时报 记者 锋刃）