麻省理工新推商业地产指数 国内指数认同度待提升
   
    数据和指数的准确性及科学性从根本上决定着投资决策的质量

    MIT房地产中心主任戴维（David Geltner）通过电子邮件接受了记者的采访。戴维认为，房地产指数对房地产市场的意义至关重要。 因为数据和指数的准确性和科学性从根本上决定着投资决策的质量。准确和最新的关于市场现状和变化的资料，是决定决策成败的信息。

    在起步不久的中国市场上，虽然已经有了不少房地产指数，但随着市场的不断成熟发展，已有的一些简单价格指数跟不上市场变化的步伐。对房地产指数有深入研究的瑞典乌普萨拉大学经济学博士陈杰指出，目前我国的房地产价格指数除了在数据质量上有一定问题，最主要是编制思想有缺陷。

    MIT指数：追踪动态

    多年来，房地产投资机构自称其房地产组合的业绩优于其他资产组合。但是，要证明这一点并不容易，因为缺乏一个公认的衡量标准。现在，MIT的研究人员认为他们找到了答案。

    戴维告诉记者，美国已经有数个比较有影响力的指数，但在MIT指数推出之前，美国房地产投资受托人理事会（National Council of Real Estate Investment Fiduciaries， NCREIF）的NCREIF指数是最精确衡量“投资收益”的指数。它也是历史最悠久、最严谨的指数。MIT指数相对于NCREIF指数的最主要突破是，通过追踪每一段时间内每一笔交易的价格，更为准确地反应市场动态，是一个较为先进的动态指数。

    当然，麻省理工学院的指数不一定在每一方面都比NCREIF指数“更准确”。戴维指出，例如，NCREIF指数估算每个时期每项财产的价值，精确反映每个人每项财产的价值。而MIT的指数做不到这一点。

    MIT的经济学家指出，除了NCREIF指数和此次推出的MIT指数，以往的许多指数主要是根据房地产投资信托基金（REITs）的收益计算。但公开交易的REITs只是市场的一小部分。而他们创造的指数运用更准确的历史数据，用于判断商业地产的表现。

    戴维介绍说，开发这一新的指数，其目的是为房地产学术研究界和行业内提供依据，从而帮助房地产业的健康发展。具体项目开发始于2004年，在开发研究过程中与NCREIF进行了紧密合作。

    研究者们发现，他们必须把房地产的研究和普通的股票、债券研究区别对待。因为，在股票或者债券交易中，每一份资产都是同质的，但每一件房地产资产都是不同的。如何克服房地产研究中的这种随机性成为研究的难题之一。在MIT的指数模式中，财产种类、大小、位置和价值评估被计入考量因素。MIT指数是一个以“特征法”为基础的房地产指数。

    MIT指数采用了NCREIF数据库的数据，统计资产的销售价格。这个数据库包括在过去22年中销售的5000项代表性物业，主要是养老基金所持有的高品质写字楼、商场和公寓大楼。养老基金拥有全美约1/3的商业物业。“这对养老金被投资于商业地产的投资人而言，是一件意义重大的事。”MIT指数研究计划的主要研究人员之一、亨利（Henry Pollakowski）说。

    用MIT商业地产指数分析得出的结果显示，2005年，美国商业地产资产的收益率达到34%，是MIT跟踪研究22年来的新高。其中，价格上涨占回报的29%，资产的其他赢利占71%。与此形成鲜明对比的是，2005年标普500指数的收益率仅为4.9%，对冲基金的平均收益率约为7.61%。

    中国指数市场认同度不够

    国内目前主要有三大指数：由中国房地产开发集团、中国房地产业协会和国务院发展研究中心1994建立的中房指数；1998年由国家发展计划委员会、国家统计局发布的35个大中城市房地产价格指数；另外还有国房景气指数，即1998年国家统计局建立的“全国房地产开发业综合景气指数”的简称。在很多大城市还有地区性的房产价格指数，很多咨询公司也开发了自己的房产价格指数。

    不过这些数据的市场接纳和采用度并不十分理想。北京中原房地产经纪有限公司市场研究部基础研究负责人徐超告诉记者，他们在研究中主要只是引用中房指数数据库的数据，而在判断房地产市场走势时，中原有自己的分析方法。

    华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司市场经理邓健平也表示，他们对国内各种指数的使用，主要停留在引用一些数据的阶段。

    国内指数不能得到市场广泛认同的原因有很多，但究其根本，陈杰认为，是由于国内现存的房地产价格指数把房地产当成同质化的普通商品，基本都用不同时期平均销售价格的变动来编制价格指数。这样就不能显示近年来商品房在内涵和外延质量上的显著提高在房价上涨中的作用。参照这样的价格指数有可能诱发市场参与者和政府决策者对市场做出错误判断。

    房地产最大的特点就是异质性，陈杰指出，“天下没有两个完全一样的房子”。地段、周边环境对房地产价格影响非常大。不仅不同地段的房子价格不能直接比较，就是同一地段不同时期造的房子也不能直接比较。

    期待突破

    房地产市场的交易分散、产品差异性大、空间上的不可比等特点，使得房地产市场参与者难以直接把握市场走势，而不得不借助于通过各种渠道统计和披露的房地产市场指标。因此，准确反映市场供需格局变化的商品价格指数对于房地产业意义重大。不能准确反映市场需求变动的价格指数对房地产发展有很大误导性。
陈杰认为，国内目前从信息技术和数据准备上完全可以推出欧美国家普遍采用的“特征法”为基础的房地产价格指数。至少在很多大城市，政府统计部门都已经信息化，房地产数据很全，加上地理信息系统（GIS）技术应用也很广，测量地段区位周边环境都不是什么难事。

    之所以在房地产指数上迟迟没有突破，一方面是意识不够，不能充分认识到现有指数的缺陷和应用特征法进行修正的价值所在；另一方面就是分析技术和人才上不能跟上市场需求。国外通用的“特征法”价格指数对分析技术要求比较高，国内这方面的知识储备很少。

    许多前沿研究者已经开始启动推出针对国内房地产市场的新指数。陈杰正在复旦大学管理学院组建课题组，计划在上海率先开发这样一个房产价格指数。他告诉记者，目前已经从社会上收集了不少数据，也在和上海市有关部门积极联系之中。

    戴维表示，如果可能，很有兴趣推出针对中国市场的房地产指数。MIT房地产中心所属的MIT建筑与规划学院与清华大学保持着长期的合作关系。在今年年初，MIT建筑与规划学院与清华大学建筑学院签署协议，共同成立了清华MIT城市化研究中心，旨在为中国城市规划和房地产建设服务。