随着宏观调控的深入，越来越多的开发商开始调整产品结构，开发商业地产并适当长期持有，以改善企业内部现金流状况。而在综合性大型商业项目中，酒店往往占有一定的比重。
   

    此次签约的四个项目涉及到洲际多个不同档次的品牌，从五星级到三星级均有分布，包含了一家绿地在南京开发的洲际酒店、一家位于西安的假日酒店及两家位于上海的快捷假日酒店。

    “结盟”兴起

    而在绿地之前，已有不少开发商涉足上海酒店业：世茂集团已在南京路商业街及佘山、北外滩连下三子，定位均指向超五星级酒店；阳光集团也已砸下20亿元人民币，投建由德国凯宾斯基饭店集团管理的豪华五星级酒店项目……

    “涉及酒店开发，是世茂进军商业地产的重要一环”，世茂集团董事长助理卓亚岚表示，“世茂集团早在三年前就开始进行房产投资重心调整。开始逐步将部分投资转向能够产生长期回报的商业地产领域，以获得更持续的现金回报。”

    前沿集团副总裁金健也持相似的观点，“事实上，同写字楼、商铺、酒店式公寓一样，酒店也是一种可以分割出售、出租，快速变现的商业地产模式。如果长期持有，只要找到合适的酒店管理公司合作，开发商收取稳定回报也是不错的选择”。

    “越来越多的开发商瞄准上海酒店业并进入，主要原因在于2010年的世博会商机”，豪生国际酒店集团中国区酒店营运总经理Howard Thomas Bennett坦言。

    在这些酒店的投建开发中，一个引人注目的事实是：实力地产商与国际著名酒店管理集团的结盟。

    与绿地的合作刚刚尘埃落定，洲际酒店集团便向触角伸向了西部。这次，成都国际会展集团成为它的合作对象。“中国已成为洲际酒店集团全球发展的重点区域，占集团全球扩张计划的三分之一。”洲际全球首席执行官 Andrew Cosslett表示。

    他同时透露，洲际酒店集团计划在2008年前在大中华地区拥有125家酒店，扩张方式将仍以酒店管理和授权经营为主，“这意味着我们将可能选择更多的发展商作为同盟”。

    而富力集团也已成为其所言“同盟”中的一分子。据悉，富力洲际温泉度假酒店已在惠州动工。富力有关人士透露，该酒店用地逾千亩、首期投资将达40亿元人民币。另外，富力在广州还分别与万豪集团和凯悦集团合作打造了五星级酒店。

    抢在洲际的“大联姻”之前，法国雅高酒店集团则早与前沿集团联手，先后发展了海南索菲特前沿度假酒店和江苏天目湖慧谷名人录私人酒店两个项目，并都已开盘面市。目前前沿集团也正在上海物色酒店物业，以期完成每年发展3～5家的目标。

    上市诱惑？

    由于看好国内商办项目的良好回报和未来升值潜力，近两年来外资机去年构频频出手收购京沪两地整幢物业，其中酒店产品也逐步成为其垂涎的对象。

    麦格理基金去年即将上海市中心的城市酒店一举收入囊中，将其变为持有收租型物业。位于浦东联洋社区内的REITs五星级酒店“淳大万丽”也正谋转手，开出的转让价格为10亿元人民币，目前已有多家海内外投资机构进行初步接洽转让事宜。

    一位商业地产代理人士透露，一个日本基金正委托其在上海寻找经济型酒店开发项目。“烂尾楼以及现有物业是他们的收购目标。将这些物业改造成经济型酒店，或长期持有经营，转手出售，都可以有不少的获利空间。”

    但也许这些还都只是停留在为人所知的眼前利益。而基金、REITs的出现，却进一步给了酒店开发商们无尽的想象。

    “不少已经打响品牌的经济型酒店都将上市列为长远目标，在扩张到一定规模时，很可能就会谋划上市，以融资再扩张”。Howard Thomas Bennett一语道破“天机”，“大摩注资莫泰的最大目标就是几年后将莫泰拿到美国上市。”

    他分析说，对进入经济型酒店市场的投资者而言，追求新利润增长点是他们的目标，而利润增长的最佳方式就是上市。

    绿地集团此次一举引进两家洲际旗下的“快捷假日酒店”。双方高层的表态颇有些耐人寻味，“随着绿地酒店项目的不断增加，以及洲际在中国的强力扩张，并不排除双方就快捷假日品牌合资的可能性。”

    很显然，合资就意味着洲际酒店不再单是以一个代为打理业务的管理者身分出现。而对实际资产的持有，是否预示着洲际会将“快捷假日”这一经济型酒店品牌仿效莫泰，去亲近类似大摩的投行，以达到“终极目的”？

    对此洲际集团高层均未对此明确答复。而当记者问及绿地是否今后会作将酒店打包上市之想时，绿地商业集团董事长张蕴笑言，“这太正常了，即使不借助国际酒店集团和基金的力量，长远来看，我们本身也可能有这种考虑”。

    而高盛日前在日本发行的首只酒店REITs无疑成为最让人兴奋和有说服力的佐证：一上市即得到市场热烈反响，股价逆市上涨15.19％。“这甚至使得高盛在日本的不动产投资有望开始获利”，有分析师如是判断。

    看好“经济型”酒店

    不过，面对硝烟四起的酒店扩张势头，业界人士态度亦呈两极分化：一种观点是上海由于有众多的跨国企业形成“总部效益”支撑，即使是在世博会过后，依然会有大量的商务客源需求存在。

    另一种观点则不那么乐观。在一些业内人士看来，世博会过后可能会出现酒店过剩的状况，商务客源也许并非如想象中那么多，届时不排除会有部分不涉及资金投入的酒店管理集团退出市场，而业主方则改变经营方式的可能。

    而经济型酒店似乎最被看好。“快捷假日”是洲际酒店集团高调宣布将在中国二线城市大力发展的经济型酒店品牌，并意图藉此与另一跨国酒店巨头雅高集团麾下的“宜必思”品牌以及美国的“速8”经济型连锁酒店一决高下。

    “投资一家经济型酒店的回报率一般在20%～30%左右。”Howard Thomas Bennett说。

    张蕴称，“与动辄需要4亿～5亿元来投建的高星级酒店相比，单店投资在数百万元至1000万元的经济型酒店属于低成本快回报的模式，包括绿地在内的很多投资商就是看中这一因素”。

    她同时透露，有关方面在去年已宣布了为配合世博会而定下的经济型酒店发展目标——未来2至3年内，上海经济型连锁酒店将从目前的300家发展到1000家。

    “其实，如何保证后期管理费用的资金供应，才是开发商考虑的首要问题”，张蕴说，“未来数年内的持续经营能力，对地产商实力与经验而言将是一个严峻的考验。”