“城市更新不是房地产，它有三个特点叫“三长”：长线融资、长长的产业链、长期稳定的收入。”

      2017年9月20日，在北京朗园举办的“未来的城市，更新的美好”——2017中国城市更新论坛上，大会主席、高和资本董事长苏鑫进行着他“打造城市更新Android系统”的主题分享。

      （以下为大会发言整理内容）

      地产公司要转型，有两条路

      房地产实际上是生产房子的过程，而城市更新不一样，城市更新生产现金流，属于实体经济。如果房地产公司要转型，有两条路：

      1、继续走扩张、并购、扩大规模：5000亿、1万亿甚至更多，这是一条路，但资产市场是不认可的。

      2、由开发型向资管型转变：成熟的地产公司转成资产管理管理公司，把不稳定的、低的现金流资产，提升、加工，变成稳定的、持续的、增长的现金流资产，通过证券化或类证券化产品卖给资本方。

      未来地产公司转型，会经历两个过程

      1、以前的开发商是把资本、资产和运营三者都揉在一起自己来做，未来一定要分化、市场化，要打散。

      2、以前开发商什么东西都吃到自己肚子里面，未来一定要把资产打到表外去，通过证券化等方式减轻自己的资产负担。目前，已经有一些开发商在这样做，比如万科、京贸、中粮、首开等等。

      在转型过程的误区，列举3个

      在整个转型过程中，也会有各种误区，列举3个：

      1、以为开发商转型成基金或者资产管理公司有优势，听起来很对，因为有资金、有钱、有好的人才。

      但实际上是缺少好的机制，尤其是缺少好的文化。不是叫合伙人就是合伙人文化，所以这是很大挑战。开发商关注的是百万、千万以上的收入，而资产管理关注几万甚至几千的收入和成本。

      2、以为运营公司很小，不需要跟资本去合作，自己发展就可以。

      现在每个赛道都有一堆的赛手，要想长期的走下去没有资本的推动不行。而且，轻资产运营公司没有规模，不能跟资本对接，这个利润非常低，如果能跟资产方结合在一起，资产方通过运营把租金提升了，是20、25倍的资产价值增长，这样达到双方的共赢。

      3、大型的资本对商业地产配置还都是偏债性的。

      从国际的经验来看，国际大都市的核心楼宇都是保险资金来持有。保险资金是追求长期、稳定、安全的资本，它跟稳定现金流的商业资产结合是个天然的、完美的结合。

      城市更新到底怎么赚钱？

      3个方面：

      1、硬件改造，可以提升20-30%。

      2、租金提升，可以提升40-50% （通过运营）。

      3、流动性产生溢价，通过证券化变现就可以产生20-30%。

      总结起来，城市更新是提升了价值，它提升的价值通过3个关键的方式：改硬件、装内容、促流动。

      这城市更新这个市场化博弈、交流、参与的过程中，政府、民众和投资者都得到了好处。

      政府：税收的提高是它的根本。

      民众：满足了消费的需求。

      投资者：赚到钱。

      城市更新的误区

      1、以为招商、运营是资产管理的核心。

      什么是资产管理？资产管理是从投资、定位、设计、改造、招商、运营等等十三个流程，每个流程纷繁复杂，需要所有的参与机构、所有的公司员工共同来完成，所以资产管理是一个典型的苦活和累活。

      2、以为更新就是把楼搞漂亮，穿一个漂亮的外衣。

      更新的核心是装内容，让现金流稳步的提升，让租金做高。因为商业地产缺少流动性，而流动性国外的经验就是证券化，没有更好的方法，无论CMBS还是未来的REITs。但是证券化定价的方式，跟以前在表内定价是不一样的，现在是看现金流来倒算的。所以装内容把租金提升是城市更新的本质。

      3、被动的等，等REITs、等政策、等政府来解救。

      如果我们觉得证券化、REITs是未来大的潮流，现在就应该积极的探索类证券化的模式，先合伙做起来，无论是CMBS、REITs，或者其他各种各样的创新，这样在大潮来临的时候，才能很自信的拥抱它。

      结束语：城市更新的核心推动力就是消费升级，推动系统化的资产管理、开放的创新“装内容”、证券化促流动，需要各方合作参与，共同打造城市更新的Android系统。

      内容整理来源：大会速记