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| 日本商业地产价格首次上涨成抢购热点 |
| http://www.ccrea.com.cn 2006-3-6 香港商报 |
日本商业房地产价格出现自2004年以来的首次上涨，去年第三季度新增贷款额高达2.7兆日圆。日本央行的一些官员和分析人士开始担心，日本房地产市场再现泡沫。但是，市场普遍认为，由于日本经济强劲复苏，房地产价格走高在所难免，除非央行出台贷款监管规定，否则房价将继续走高。
作为全球第二大经济体的日本正在走出多年来的严重通缩，房价上涨是其初步迹象之一。但现在，一些日本央行（日银）官员和分析人士却发出了不同的声音。他们认为，在商业地产价格不断飙升的情况下，市场正出现轻度泡沫。
新增贷款达2.7兆日圆
颇具影响力的《日本经济新闻》去年12月报道说，日银计划对房地产相关贷款严加审核，如果发现贷款过度，将要求改善。尽管后来日银否认了上述报道，但它已经对市场产生了很大影响，尤其是私募房地产基金市场。这些基金利用日本低廉的借贷成本获取高额利润，其中一些基金的收益率高达75%。
去年7月至9月当季，日本房地产市场获得的新增贷款额达到近2.7兆日圆，较上年同期大增44%，创下1987年资产泡沫鼎盛期以来的最大增幅。瑞士信贷第一波士顿分析师大谷洋次表示：‘我们认为，金融当局的工作转向监督贷款发放，或者说日本央行货币政策的变化是该行业面临的最大风险。与20世纪80年代晚期资产泡沫破裂时的情形一样，由于贷款监管规定出台，资金停止流动，一切都将宣告结束。’
商业地产成抢购热点
但在日本十多年来最强劲的经济复苏刺激下，国内外的投资者都在不停地高价抢购优质商业地产。据日本媒体报道，去年年底，保险公司美国国际集团宣布将以4000亿日圆的价格购入东京的一块土地，这将成为迄今为止日本国内市场最大一笔交易。
由于东京地区有吸引力的地产已经匮乏，收购竞争也在不断加剧，一些私人股本基金转而投资于那些价值被低估、拥有大量地产的日本公司。来自美国的股权收购公司Cerberus去年成为日本西武集团的最大单一股东，西武集团在东京及周边地区持有大量的土地资产。
此外，较高的收购价格将挤压资本收益率。为提高回报率，投资者面对的房产增值压力更大。日本房地产协会对房地产投资者的最新调查显示，已购楼盘的预期资本收益率降至4.5%，而1999年4月这一数字为6.3%。随着收购价格进一步提高，资本收益率将受到更大挤压。大谷洋次估计，美国国际集团购置的那处地产的资本收益率将下降到3%。
房价今年料将持续上升
尽管一些分析人士担心，房地产市场中已经出现轻度泡沫，但市场普遍认为，在日本经济有力复苏的推动下，商业地产价格将会继续走高。大谷洋次表示：‘公司收益正在好转，失业率不断下降，新增工作机会与需求之间的比率正在改善，且其它指标也表明，经济正在复苏。’‘对于房地产投资者来说，一个对前景好转具有直接意义的因素就是，写字楼入住率不断上升，租金似乎也已触底反弹。’除非日本央行限制房地产贷款，否则今年的房地产价格只有一个走向：上升。
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