重磅！中粮在北京又拿地 将开第三座大悦城？

      北京土地市场格局正在生变……

      随着调控的深入，京城楼市瞬间被冰封，楼市向土地市场传导，土地市场也快速降温。

      而最近一块土地的出让，却成了业内关注的焦点。

      1、丰台有土地拍出

      北京土地市场逐渐降温，上周出让的丰台区域的丽泽商务区2宗商业地块，一块因无人报价流拍，另一块则以溢价率仅0.46%的底价成交。此次出让宗地由于在竞买申请截止时间内仅收到一家房企报名，底价成交。

      5月24日，据网易房产报道，丰台区城乡一体化槐房村新宫村旧村改造二期NY-016地块，建设用地75405.59平方米，起拍价为41.5亿元。在开拍前仅获得1次报价，由中海-保利-中粮-天恒联合体以41.5亿元竞得。

      该宗地位于丰台区南苑乡槐房村、新宫村，宗地四至为: 东至槐房西路，南至范家庄北路，西至新宫家园，北至槐房新村三号路。

      宗地出让土地由NY-016、NY-026、NY-027、NY-028四个地块组成，容积率2-2.2，建筑密度为30-40%，绿地率为30%，控高45米。其中R2二类居住用地占地面积18674.02㎡，建筑面积41083㎡，B4综合性商业金融服务业用地占地面积26510.71㎡，建筑面积56399㎡，F3其他类多功能用地占地面积30220.86㎡，建筑面积66486㎡。

      2、这块地要做什么

      据公开信息显示，该宗地一部分土地性质为综合性商业金融服务业用地，占地面积达26510.71㎡，建筑面积56399㎡。

      该地块建设成什么样的产品，暂不能查出。

      在此前，商改住打擦边球销售，是开发商快速回流资金的一种方式。与此对应的是，这种商改住产品也在北京风靡。

      3月26日晚间，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对北京市的商业、办公类项目（以下简称商办类项目）进行监管，其中对个人购买商办类项目的限制措施，在全国范围内开启了对商住房限购的先河。

      5月23日的“补充说明”仍然继续执行3月26日政策，但进一步保障和明确了商住类物业人群权益。但从源头上卡住了开发商继续打“擦边球”的可能。

      中原地产研究中心统计数据显示：自3月26日以来近2个月时间内，北京商办市场彻底冰冻，实际市场成交跌幅99.9%，市场接近零成交。

      值得注意的是，本次出让的两宗地块的条件也非常严苛，竞得人须对项目整体公建规模的50%（59442.5平方米）自行持有并长期经营20年，自持经营20年后续转让或销售，须征得丰台区政府同意方可处理。

      中原地产首席分析师张大伟表示，商办市场有可能继续降温，企业持有要求越来越严格，未来商办类土地销售可能性越来越小，持有经营成为房企拿地的主流趋势，而这种情况下，房企拿地从过去的销售思维转变成为持有经营思维，必然会影响溢价率。

      那么该宗地块中的商办用地部分将怎么处理？

      张大伟认为，根据B4地块信息，这宗土地可以开发成商场，也可以开发成办公产品，控高45米的话，差不多15层的高度。最有可能的产品是底下几层做成商场，上面的部分做成办公楼。最终做什么产品，看企业规划，以及在规划局的报批情况。

      克而瑞北京机构高级分析师崔秀程表示，联合体拿下这块商办用地一定会做写字楼和商铺，但是可能会在比例上有所调整。

      值得注意的是，该宗地的竞得者为四家企业组成的联合体，其中最引人注意的是中粮地产，与大悦城地产同为中粮集团旗下两大地产板块，二者在地产板块都有着步伐稳健的特点，而大悦城地产今年也有加速发展商业地产的计划。

      据了解，大悦城去年通过打包出售6个重资产项目49%的股权，将存量资产的资金重压释放出来。不仅是大悦城透过基金模式引入财务投资者的一次试水，更为大悦城带来了充沛的现金流。同时也是大悦城加速发展迈出的重要一步。

      今年3月16日，中粮集团副总裁、大悦城地产董事长周政在上海长风大悦城招商发布会上透露，大悦城将“适度提速”，希望在2021-2022年，大悦城可以“有一个爆发式的发展”。

      崔秀程猜测，虽然大悦城是由大悦城地产建设，但是中粮地产和大悦城地产是同属于中粮集团的两大地产板块，大悦城在全国的项目又做的都很出色，未来不排除中粮地产会把中粮集团的资源划拨进来，在北京建设第三座大悦城。

      那么究竟这个预测是否成立，还需要中粮给出一个答案。

      （来源：微信订阅号“商业地产观察”）