一个全部销售面积不到5万平方米的中国红街，凭什么敢自诩为“京城街铺王”？北京房地产界尘嚣日上的炒作之风，在商业地产领域尤其恶劣。第五大道、巨库、碧溪家居广场等商业地产项目，已经套牢了一批又一批商铺淘金者。中国红街凭什么能够让投资者相信，天上掉下来的是金馅饼，而不是投资陷阱？

　　在中国红街的强大宣传攻势下，京城似乎迎来了商业地产发展的黄金期。但也有更多的投资者对此充满了疑惑：中国红街凭什么做“街铺王”？中国红街商铺销售又真的那么“红火”吗？抑或是开发商宣传炒作背后的虚假繁荣？

　　“京城街铺王”粉墨登场

　　今年4月底，在由中国红街开发商北京胜策房地产开发有限公司主办的一次顶尖商业前景专家研讨会议上，该项目营销总监陈泽斌公开宣称，由于特殊的地理位置和时尚的设计，中国红街将造就北京未来的“街铺之王”。

　　在接下来的5月份，中国红街正式推向市场，并在媒体刊登了大量的广告，其来势之猛，丝毫不亚于当年“红极一时”的巨库项目。但与巨库不同的是，中国红街定位似乎更高，“成就京城街铺王”以及类似“街铺之王，稀贵入世”等广告口号频现杂志、报纸版面，而媒体关于中国红街“中国铺王”、“天价商铺”、“顶尖商业”的炒作也铺天盖地而来。一时间，中国红街成为京城最受关注的商铺。

　　由于靠近北京工人体育场，中国红街干脆做起了“工体营销”，不仅把项目售楼接待中心设在工体19号看台下边，而且在工体四周也插满了宣传旗杆，“京城街铺王”的广告语鲜明地刊在旗帜上。

　　在中国红街的施工现场，面向工体北路的墙体做成了一幅巨大的户外广告牌，上面写着“商铺持续热销中”等字样。

　　这一切，是否意味着一个真正意义的“京城街铺王”的到来呢？投资者纷纷表示了质疑。

　　质疑一：高售价成就“铺王”？

　　据陈泽斌介绍，中国红街第一期销售价格就已经达到6-8万元/平方米，而在网上登记的售价，一层商铺更是在7-10万元/平方米之间，正是凭着这么高的售价，中国红街所谓的“天价”商铺就此诞生。

　　《中国不动产》杂志通过专业人士了解到，如果真以简单的价格来评价一个商业项目能否成为铺王，那么这个价格应该是商铺的租金价格，而不是商铺的出售价格。租价与售价虽然只有一字之差，但是对投资者的导向却有天壤之别。

　　专业人士分析说，只有做到租金最昂贵，才能成为一个城市的商铺之王。因为只有租金越高，投资者的投资回报才越有保障。相反，同样的租金水平，投资者购买商铺的价格越高，其投资回报率越低。中国红街之所以敢于大张旗鼓地宣传自己是“铺王”，在于其打出了10万元每平方米的销售价格。而对投资者来说，如此天价的商铺，要想达到理想的投资回报率，难度相当大。

　　比如东方新天地占据中国第一街的超强地段，2001年时租金水平不足30美元/平方米/月，出租率仅50%，但通过几年市场培育，如今其租金水平已达到95美元/平方米/月，部分甚至达到260美元/平方米/月。做得如此成功的项目，但它也从没有宣称自己就是“铺王”。

　　目前在北京，商铺租金能够租到65美元/平方米/月，已经屈指可数。中国红街的租金能否收到65美元/平方米/月？目前还不得而知，凭什么就敢称自己是“北京铺王”？

　　有专家指出，在投资回报预期固定的前提下，“天价”的店铺必然导致高昂的租金。在没有足够的时间和空间来培育市场的前提下，商铺的明天极有可能出现这样两种情况：一是经营商家在一段时间后撑不下去退租，留下投资者与开发商相互纠缠；另一种情况是与市场接轨，全面降低租金，减去一半甚至更多，让经营者慢慢培育市场，将风险转移到投资者身上。

　　因此，有业内人士指出，中国红街要说失败的地方在哪？就因为它的售价。高价往往成为一些失败商铺的顽病，开发商只知道单纯追求高价，每平米卖到了6万、8万甚至10万，只是为了能够大量而快速地回笼资金，售出后却难以保障投资者和经营客户的租金回报是否能够达到。

　　商铺售价越高，投资者投资风险越大。这是中国目前商业地产项目一系列经典失败案例共同的特征，中国红街如何去说服投资者，自己的项目就能把风险降到最低？

　　质疑二：“比邻五大商圈”是卖点还是尴尬？

　　中国红街在其项目区位介绍中谈到，“街铺服务范围可覆盖五大商圈，并辐射整个北京，是东部乃至整个北京为数不多，直接产生‘商业—商务—生活’连动效应的热点区域。”

　　其中，所谓的“五大商圈”分别为朝外商圈、赛特商圈、东三环CBD、燕莎商圈和三里屯以北77座驻华使馆构成的两大使馆区的包围之中，“坐拥五大商圈中心位置”，“建成以后不需要很长时间养它，就会聚集很大的人流量”，单是工人体育场每年就有170万的客流量。这就是中国红街极为推崇的一大卖点，号称“比邻五大商圈”。

　　《中国不动产》杂志通过实地考察发现，所谓“比邻五大商圈”，正是中国红街的尴尬之处。《北京现代商报》也发表文章评论说，“比邻五大商圈”却正是中国红街最大的尴尬。该文指出，“五大商圈”离工体东路都在1公里至数公里以上，步行往返需要20-30分钟。对于开车族来说，也许只需5分钟，但中国红街地下仅能提供的610个车位被大批商户和写字楼用户占用之后，能供临时停车的已经寥寥无几，而工体一带随时随地的堵车也让开车族望而却步。想借“五大商圈”之利，实际上可能遭遇“五大商圈”的夹击而无法招架。

　　专业人士给记者分析到，通常开发商宣传说楼盘紧邻或者比邻某某商圈，有经验的人会理解为，这个楼盘也许离所谓的商圈很近，但是也肯定了这个楼盘不在这个商圈里。用这样的思维来分析一个楼盘的地理位置，如果说这个楼盘“比邻五大商圈”，那就说明这个楼盘肯定不在这五大商圈中任何一个之内。换句话说，你是哪个商圈都不在！从中国红街来看，“五大商圈”与中国红街就地理位置而言，距离基本都在一公里以上，不近不远，从商圈的理论上讲，以这样的位置和距离形成的不是互动关系，而是竞争关系。

　　在这种情况下，你说“比邻五大商圈”是中国红街的卖点还是尴尬？

    质疑三：中国红街到底值多少钱？

　　中国红街到底值多少钱？真值开发商忽悠的10万元/平方米的天价吗？

　　先讲一个关于红街的故事，故事的真实性姑且不去论它。据传，中国红街项目刚刚问世的时候，有一家外国公司准备以2~3个亿收购中国红街的商业物业，但红街的开发商权衡再三，认为利润太低，拒绝了。

　　如果以上这个故事属实，按照国外公司提出的收购价格，红街的均价大约是2万~3万元每平方米。从目前中国红街的实际交易价格来看，这个价格可能偏低了。但是，从另一个角度来看，国际专业投资机构提出的价格至少应该有一个参考性。如果这个价格与实际交易的价格以及开发商自己宣传的价格，出现了好几倍的差距之后，只能说明一个问题，要么红街根本不值现在宣传的价格，要么就是开发商在赚取暴利。无论是哪种可能性，对投资者而言，都是绝对的不公平。

　　中国红街高调地推出了6-8万/平方米的一层底商价格，并向投资者承诺65-75美元/平方米/月的租金收益。坦白地说，卖这么高的价格，实际上只保证了开发商的利益，而投资者和经营者的利益，则难以保证。

　　这样一来，对于开发商而言，能够大量而快速地回笼资金。但对于经营者和投资者则全然不同，由于要养铺、要负担高价的租金、再加上装修、设备、人工等各种成本的投入，其利润空间已被压缩得极低，一旦入不敷出，将导致无法继续经营而撤场，损失随之而来。

　　质疑四：80多平方米大堂招世界500强企业？

　　据了解，中国红街在项目设计中采用了室外电梯，这对于冬天气温比较低的北方来说，一到冬天，电梯容易结冰，地面会变得很滑，给行人带来不便，这明显成为项目硬件上的一大缺陷。

　　另外，在设计上，与天价商铺难以匹配的还有它的写字楼部分。由于该项目写字楼的大堂只有80多平方米，如果供应给世界500强的企业，他们会因为面积太小而望而却步。因此，业内专家分析，它的目标客户可能会与SOHO现代城的业主差不多。

　　针对中国红街业态的选择，业内人士认为，拿中国红街所处的位置来说，这个地方适合做百货，但由于项目设计之初，在建筑结构方面存在的硬伤，导致建成后又不能做成百货，这是很大的一个矛盾，也为该项目的成功增添了许多变数。这位人士还指出，目前很多做商业地产开发的房地产商，在做商业的时候，事先没有想要具体去做什么，也没有认真去考虑周边的消费需求，更没找专业的商业顾问公司进行咨询，这样做出的产品与真正的市场需求形成了脱节。

　　质疑五：中国红街能否逃脱售出型商铺败局的怪圈？

　　专业人士分析说，作为天价商铺的中国红街，在操盘方面与其他一些商铺的做法没有太大的区别。从规划上来说，它只是一个街铺的概念，不像Shopping Mall，也不像一个单一的业态如古玩城、珠宝店等能很好地控制业态，因此，在招租方面业态会比较混乱，经营和管理起来会有一定的难度。

　　事实上，产权式商铺已经成为目前中国商业地产运营风险最为集中的地方。在北京，甚至是全国，这种商业地产的运营模式还极少有过成功的先例，而失败的案例在全国各地比比皆是，北京更是前赴后继的出现。《中国不动产》的前身《楼王》也曾就产权式商铺报道一起中国最大产权投资失败案例：“碧溪家居广场陷阱”(见《楼王》第200506期封面文章)，在业内引起广泛的关注。因此，一些城市纷纷出台了相关规定，限制产权式商铺的项目。例如上海，则在2004年就已经出台相关的法令来限制产权式商铺。

　　据业内人士介绍，目前北京唯一有案例可循的产权式商业地产成功项目，只有位于阜成门的万通新世界中心。不过这个当年也是售出天价的商业项目，目前已经沦落为小商品集散市场。那里经营的品种全是地摊货，与中国红街商业街经营户一定是顶级品牌的定位自然不可同日而语。尽管万通当年的定位也是相当的高端。

　　台湾商业地产联盟主席刘耀东分析大陆产权式商铺失败原因时指出，目前大陆商业地产刚刚起步，开发商资金实力普遍有限。正因为如此，大陆商业地产开发商普遍采取了出售套现的运作模式。而事实上，把产权分割后出售，正是决定商业地产项目必然失败的根本原因。在商业地产发达的国家和地区，商业地产项目基本都是整体出售或者开发商自己持有，通过专业公司统一经营业态和管理。因为一旦产权分割，统一经营业态就不可能实现，统一的管理自然也就无从谈起。业态混乱之后项目只能失败，即使侥幸没有完全失败，也只能成为各种地摊货的集散交易中心。

　　作为今年商业地产“明星楼盘”的中国红街，是否能逃脱这个售出型商铺败局的怪圈，目前还不能确定，让我们拭目以待。

　　附：京城商业地产三大经典败局

　　碧溪家居套牢6亿

　　碧溪家居广场坐落于北京市西南三环丽泽桥商圈核心地带，占地总面积63982平方米，建成后的碧溪家居广场将成为一座涵盖购物、娱乐、休闲、商务、售后服务等各项服务保障功能为一体的5A智能化家居商业大厦。

　　2003年，碧溪家居在全国范围内销售商铺，宣称能够为业主们办理产权，高额租金回报，还可银行贷款。2004年10月，碧溪家居共卖给2000多业主约5000个商铺，收钱近6亿元。到今年3月，业主的租金和产权均已无法兑现，碧溪家居也由于经营上出了问题而关门。截至今年4月中旬，已有7批业主共200多人把碧溪家居广场告上法庭讨债。

　　专家点评：

　　北京商业企业管理协会常务秘书长、高级经济师高以道先生说，类似碧溪的商业房地产纠纷，很久以前在全国范围内都很普遍，近期则越来越严重。近年来，许多房地产开发商纷纷转向商业房地产的开发。然而，很多开发商并不熟悉商业，盲目投资的结果是，房子盖起来后却难以出手，因此面临资金链断裂危机。危机产生后，开发商就会想出各种办法，“整体卖不出去，就一小块一小块地零卖，卖产权商铺、摊位包租，大量的广告宣传，各种无法兑现的承诺都出来了。”

　　巨库兵败体验式卖场

　　巨库地处安定门商圈中心，定位于“中国第一家体验式主题卖场”，以“食库”、“装库”、“秀库”和“玩库”为主题，划分出四个区域，并以“购物体验式卖场”打破了京城传统的商铺经营模式。但目前，许多商家已在联名退租，而它的投资商首创资产管理公司的总经理杨晓斌也当众承认，巨库运作比较失败，为这个标志独特的商业地产做了一个阶段性的“盖棺定论”。

　　专家点评：

　　业内专家认为，今天的巨库为什么生意如此冷清并出现商户开始退租等情况？重要的原因还是其市场定位，尤其是在客群定位和形象定位上出现了问题，同时这也是巨库最引以为豪的东西。

　　在形象定位方面，其问题主要在市场和商场的冲突上：市场吸引的是无差别的消费人群，而巨库不论在目标客户的定位还是以此为基础的形象定位，都是要吸引35岁以下新青年，消费客群相对单一，这是一个矛盾。具备商业知识的人都知道，百货商场卖的是时尚、便利店卖的是时间，而超市和市场卖的就是便宜。价格便宜就需要更高的营业额，需要更多消费人群支撑，既然巨库的定位在市场，但是价格又没有吸引力，就失去了消费基础。如果因为环境好，价格就贵，那消费者完全可以选择去大商场消费。

　　第五大道深陷维权困境

　　北京第五大道的商业规划理念源于纽约著名的第五大道精品Shopping Mail为主题概念设计，集时尚精品、娱乐休闲、美食餐饮、文化步行广场为一身，是亚奥商圈首家高档精品旗舰购物中心。吸引了宝岛眼镜、星巴克咖啡、全聚德、欧伯莱、钱柜以及素有“商圈指标”之称的麦当劳等著名品牌加盟。然而，第五大道于2004年五一开业后，顾客稀少，经营惨淡。截止到去年9月份，第五大道地上一、二层共有76家店铺，只有47家正常营业，12家停业维权，另外的17家空置。而整个购物中心，只有地上的一、二层店铺对外营业，招商率大大低于50%。

　　专家点评：

　　由于总体规模只有3万多平方米，其中新世纪钱柜、青鸟健身和全聚德等主要商家占了近50%，所以导致作为购物中心核心业种的精品零售店数量非常少；第五大道一二层全部分割后发售产权，无法保证未来的统一经营和管理，同样无法保证统一的招商，即无法按照营业水平、业态、及知名度等方面鉴定、筛选和确定商家，最终导致商业规划难以实施及招商无力。