近几年，在商业地产市场出现了“售后返租”的营销模式，记者最近在重庆、银川等部分城市采访了解到，这种曾被建设部明令禁止的商业地产营销模式，尽管能让开发商快速回笼开发资金，并圆了众多普通市民的“炒房”梦，但在当前房地产市场发育不够成熟的情况下，存在较大风险。

　　今年45岁的王忠是银川市一家公司的老板。他告诉记者，2003年，怀着对“十年包租”、“带租约售楼”、“预付租金”等售楼方式的好奇和对优厚投资回报的憧憬，他走进了银川一家以这种形式出售商铺的房地产售楼中心。

　　据销售人员介绍，开发商首先在图纸上把整个楼层分割成许多面积很小的无墙单元进行分售，然后再由开发商负责联系商家入驻，包租若干年，同时把前几年的租金一次性发给购房者抵交部分头期款。这样一来，不仅购房者进入的门槛降低了，最低只需付出20％的现金就能完成按揭首付款，而且后几年的银行贷款基本上可以拿租金冲抵，甚至略有盈余。开发商也能轻松地把楼卖完。由于有开发商的包租，购房者无需考虑如何经营或出租，每年便可得到开发商所承诺的8％至10％的年收益。

　　在这种“双赢”售楼模式的诱惑下，王忠当场就支付了2万元订金，在银川市区某商业街买下一个商铺，总价45万元，5年返租，年回报率8％（税后6．4％），合同约定每年分2次支付回报金额。

　　2003年12月，他如期拿到了第一笔回报。出乎意料的是，事先被广泛看好的商业街，开业不久就陷入生意冷清的境地。之后，本该在2004年6月底之前拿到的第二笔回报，却被拖延了近3个月。

　　“当初若不是看中它有高额回报的广告宣传，我也不会买的。”王忠说。为了买这个商铺，他贷款30万元，每月要负担3000元的月供。无奈，他只得将商铺挂到了二手房中介，保本变卖。后来他了解到，在银川市区，像他这样陷入困难境地的购房者有很多。

　　“返租销售”的高回报率诱惑

　　“返租销售”只是房地产市场中的一种营销手法，在上世纪90年代中期由香港传入，兴起于广州、深圳等沿海发达城市，随后流传全国。为降低投资门槛，产权往往被分割得极小。由于当时众多炒家疯炒楼花，许多房地产商在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国造成了许多烂尾楼。因此，这种营销方式出台不久就遭到建设部明令禁止。建设部颁发的房地产销售管理办法明确规定：2001年6月1日后，不得以返本销售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋，但已竣工房屋则不在此列。

　　此后“返租销售”模式一度沉寂。房地产业内人士认为，这种模式的优点是买家投资门槛较低，获利稳定。近年来，在楼市产品同质化现象极其严重、竞争激烈的情况下，发展商只能在“回报率”、“返租年限”这些极具诱惑力的指标上大做文章，以求能在最短时间内销售出所有已开发和待开发的产品，加速资金滚动，谋取利益。正因为如此，售后包租才重新抬头，回报率也从几年前较保守的每年6％至8％升到了目前的8％至11％不等，返租年限也从以前的3年左右变成现在的10年之久。

　　警惕“返租销售”风险

　　记者在采访中了解到，售后包租实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8％、10％甚至12％的售后包租收益率，但实际上，他们通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来。

　　例如，本来一处只值1万元／平方米的商铺，开发商将售价提高到2万元／平方米，尽管其承诺10年每年包租，年收益8％，但实际的收益又是多少呢？假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，10年后，投资者虽然承租收益为80％。但投资者的实际房产收益却为－50％（实际价值为售价的一半），因此投资者的实际年收益也只有3％，只比银行存款高一点。尽管这种计算方法比较简单，但却有助于一窥售后返租的真实一面。

　　更大的风险是，三五年内该项目一旦销售完成，开发商即可以套现出局，承租商背着巨大的租金成本，是否能够保证经营10年？谁来保证随后承担包租合同的承租商有足够的支付能力和信誉？这其中的任何一个环节出现问题，投资者的美梦就将化为泡影。

　　位于重庆市渝中区两路口的中华广场是由重庆科华（集团）公司开发建设的商业地产。2003年7月，数十位投资者先后购买该广场产权式商铺，并立即与重庆新一佳百货公司（简称重庆新一佳）签订了《商铺租赁合同》，租期为10年，年投资回报率8％。然而，投资者们发现，开发商在销售商铺时，承诺租赁的商家是深圳新一佳，签约时却变成了重庆新一佳。不过，开发商还是通过减免总铺款的方式，向众多投资者支付了前两年的租金。今年7月25日，按照租赁合同规定，投资者就该领取第3年度的首笔租金了，但重庆新一佳却以众多业主太零散为由，不愿单独向每位投资者支付租金。投资者们随后找开发商出面解决，可开发商董事长却神秘失踪，原开发企业办公地点也空无一人。投资者今后8年的租金回报尚无着落。

　　银川市永合律师事务所律师李健认为，在“返租销售”经营模式下，房地产开发企业将商铺分割成若干个小的店面逐个出让，这样一来，各个买家无法获得完全的物权。若干年后产权是否发生变更、买家能否按期取得房地产开发企业许诺的租金、法律是否认可这种权利等等，都已成为直接影响投资者利益的现实问题，因此存在无法真正享有使用权利的风险。

　　避开“雷区”依然有“金”可掘

　　尽管售后返租有一定风险，但它的出现也体现了市场需求的一面。专家认为，避开“雷区”依然“有金可掘”。

　　首先，大的经营环境决定小商铺利益。要观察这个商铺所在的商圈是否有红火的可能，商机与周边人口密度大小、群众消费水平高低、经营行业在当地甚至全国影响范围的大小、交通是否便利都有很大关系，如果投资成熟商圈内的商铺，相对要保险得多。

　　其次，谁来经营很重要。如果是引入知名品牌经营风险则相应会小一些，对投资者而言这将直接关系到返租是否能如约履行，如果能由经营公司共同担保，会更有把握些。

　　第三，开发商实力很重要。如果是实力开发商，有品牌，有巨额资产担保，就算经营不好，也不怕拿不到钱。如果该开发商旗下有自己的中介行，说明该开发商在二手市场方面有一定的业务能力，将来可以提供较充足的客源，买家的租金回报就有一定的保证。而且，开发商的“返租”有时会高于市场价，其中差额应由其补贴，因此对开发商的实力不能忽略。

　　第四，商铺的旺与不旺在于能否聚集人气，而随着商业物业的增多，竞争日益激烈，开发商为保证买家的利益，大多以包租或返租形式来降低投资者的风险，同时以低廉的租金引入大型的名牌商业，以保证物业开业后有足够的人流来购物。投资者可以向较有经验的中介行咨询或预测一下若干年后该地段的物业价值。