2005年北京的社区商业，像是开发商对市场发起的一次突围。

    早在9月，北京市建委、国土局、发改委、统计局就发布一组数据，显示北京商业营业用房空置面积为42.7万平方米，同比涨幅达到133.2%。而近期易铺网发布的《2005中国商业地产观察》更是认为，“北京社区商业及底商总体来说阶段性供过于求；北京商铺空置率为25％到30％”。

    这样的市场预警却似乎丝毫没有影响到开发商们的开发热情。面对高企的空置率，无论是阳光上东、富力城，还是珠江帝景、沿海赛洛城，依然相续推出近10万平方米的社区商业。而拥有近13万平方米社区商业的万年花城，在十月中旬推出一期40套现房底商共3800平方米，更是在销售当日即完成38套签约。

    究竟是供过于求，还是供不应求？社区商业开始让人有点琢磨不透。“中国各大城市的社区商业正出现局部过热的现象，实际上却是整体不足”，中国城市商业网点建设管理联合会、中国商业地产联盟会长荀培路指出，“如果开发商能够正确认识到当前社区商业开发中存在的问题，适当地针对市场空缺而推出真正好的商铺，前景仍然相当可观。”

    前景

   “当社会的经济水平发展到一定程度，城市的商业形态不再仅仅以市集为唯一的表现形式，各种零散的商业形态逐步渗透到人群比较集中的社区，社区商业随即出现。”北京大学工商研究所所长陈及教授如此阐述。他指出，随着我国城市化进程加快、大型居住社区的不断涌现，而人均消费水平又在不断提高，社区商业在未来必定拥有广阔的发展前景。

    陈及以恩格尔系数向记者论证，根据系数，居民的基本生活用品消费在其总消费当中占比为三分之一，由于社区商业的即时性与便利性，这三分之一的消费完全可在社区中实现。“目前我国绝大多数的社区中，远远没有达到这个比例”。陈表示。

    然而在早年社区兴起之时，住宅的巨大市场空间让开发商忽略了社区商业，以致到现在京城许多社区面临商业匮乏的现象。于是，今年5月，商务部下发了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》：将用3至5年时间，在全国人口过百万的166个城市中，初步完成社区商业建设和改造。

    嗅觉灵敏的商家，在此中看到了机遇，零售商们包括一些国际巨头开始对人口比较集中而需求还没有满足的社区表现得尤为关注。戴德梁行商铺部助理董事张家鹏表示，社区商业由于以社区人群为客户目标，具有稳定和长远的市场基础，投资风险较低，受到商家及投资者的热捧是必然的。

    根据伟业顾问的一份调查显示，北京今年商业面积在1万平方米以上的楼盘有140多个，保守估计2005至2006两年内新增社区商业体量将达到461万平方米。然而就在开发体量迅速增长的同时，社区商业的问题也开始凸显出来。“盲目求大、缺乏规划的社区商业正在不断出现，无效的供应相反对市场是一种损害”，陈及对此表示担忧。

    困境

    陈及的担忧并非空穴来风，那条不断走高的空置率曲线将现实描划得更加清晰。张家鹏表示，由于商业地产的市场需求巨大，有着更高的利润，于是开发商在住宅项目推出的同时连带打造大量的商业项目。“但往往是，他们根本不懂得如何做商业，热卖后的空置也就成为很自然的事情”。

    面对那些“十室九空”的社区商铺，作为始作俑者的开发商有着不可推卸的责任。荀培路指出，首先是开发商缺乏一定的商业认知，对商业特性的把握存在偏差，以致常常将社区商业做大、做快，而不懂得运用商业规律；其次是开发商没有看到商业与住宅开发的差别，沿用住宅“先设计、后出售”的开发模式，忽略了与未来商家个性需求的对接；第三是商业地产要求地产商、投资者、经营者、物业管理商四者结合起来，而这个问题难以解决甚至被忽略；第四是经营思路的偏差，“卖完就走”的思想大范围存在，从而忽略商业的经营性。“这些因素，都直接为投资者带来了巨大的前期风险”。

    而在陈及眼中，社区商业并非如此难以成功。他坦言，只要规模适当，由于社区的人流稳定且都是基本消费需求，社区商业基本上不存在过多风险。“以50:1的住宅与商业比例计算，一个社区有2到3万平方米的商业基本上不存在什么市场风险”。

    但纵观时下市场上火热的社区商业项目，动辄几万平方米，甚至十几万平方米，其比例大大超出本社区住宅面积。面对愈加理智的市场，这些超越传统概念的社区商业项目，其开发理念自然也就有待突破。

    突围

    现实情况是，一方面早年开发的社区中大多商业配套不足，另一方面是无数新兴社区特别是超级大盘的拔地而起，如此庞大的市场空间使得单个社区商业将眼光放到了更大的范围内。万年地产副总经理黄玺庆坦言，在市场空间存在的前提下，如果社区商业仅限于服务本社区居民，是不符合市场规律的，这使得供需双方都不能达到利益的最大化。

    针对自身近200万平方米的住宅，加之周边三环新城等大型社区的建设，万年花城推出了12.8万平方米的商业用地。它的做法：首先推出《社区商业标准》，将整个商业用地整体进行规划，建立便利店、商业街及商业中心的三级商业体系，以满足不同的消费需求；其次以开放式的社区商业系统为定位，重视人潮的作用，力求达到最大的可视性及易达性；第三是随着社区的成熟，阶段性地推出商业用地，以符合市场的发展。但在持有与出售之间，花城还是选择了后者。黄玺庆坦言，以目前大多数开发商的实力而言，持有始终有些不现实。“我们能做的，就是尽力将这些商业前期规划、建设一一做到位，给投资者一个良好经营的基础。”

    开发理念的确有待突破，同时开发商们也将眼光放宽，为庞大的商业体量寻求更广阔的市场空间。正如黄玺庆的个人目标是，将花城的商业打造成京南商业板块的中心。于是，像国美第一城14万平方米的社区商业之于青年路为核心的京东商业中心，苹果社区8万平方米的商业街之于“CBD后花园商业中心”，此间用意也就不言而喻，社区商业向区域商业突围的事实已经逐渐明朗。

    然而，突围的过程并非一帆风顺。荀培路指出，首先将面临定位上的冲突，容易只看到“商圈”而忽略“社区”，最终本末倒置而没有服务社区；其次商业形态选择容易混淆，如何在满足区域内休闲娱乐需求的同时，又能满足小区内居民的生活消费需求，这还在探索之中。“对于社区商业来说，关系到便民、利民、为民，关系到百姓生活质量之大事，开发商在此间的责任重大，或许更需谨慎”。