提起国内商业地产，不能不提到万达集团。作为辽宁足球俱乐部1998年~1999年的董事、财务顾问，现任上海瑞恩房地产投资管理公司总裁的王世渝一直在研究万达的商业地产投资行为。

    五年后，中国商业地产要进入第四个里程

    中国房地产报：您一直以来都在关注万达集团，可以为我们详细剖析一下万达商业地产的投资历程吗？
王世渝：曾经很长的一段时间内，中国的商业和地产二者之间是割裂的，彼此之间没有内在联系。开发商做商业项目的时候根本不会考虑未来的用途。

    万达及早地走出了第一步，在盖房子之前把零售商拉进来，按需求做项目，开了“订单地产”的先河。现在许多商业地产项目在建设之前并没有很好地研究业态，结果导致后期经营不善，而万达创造的这种模式则很好地将房地产和商业结合起来，这是大连万达商业地产投资的第一个里程。

    万达在初期的商业地产运作中也走了不少弯路，得到的最大的教训就是不要把住宅和商业物业混同。住宅和商业的投资、销售与运行规律都是不同的，万达开始不大懂，为了卖住宅而做商业，按照住宅的模式来销售商业，按单位面积将商铺分零出售。这样当购买者的投资行为达不到预期的承诺时，不可避免地会发生纠纷，整个购物中心的经营就出现了问题。

    经历过惨痛的教训后，万达走出来了。在第二个里程中万达实现了集团内部的专业化分工，将住宅与商业地产分离。最重要的是把若干个没有分零出售的购物中心整体出售，通过出售来获利。然而在这个过程中，万达也碰到了问题：商业地产的经营毕竟不是短期行为，火爆的销售绝不能代表一个购物中心的最后成功。消费人气不足，后期招商不够，都将可能导致项目的失败，而这必定会影响到万达商业地产经营的品牌，进而影响到其他项目的销售。而如果购物中心后续经营得好，由于整体出售后所有权已经转移，万达则痛失掉一个很好的利润来源。

    万达老总王健林是个学习能力很强的人，他意识到整体出售不如自己做，而且万达目前也有专业化的商业物业管理团队，但问题是这一切需要有强大的资金支持，于是就有了万达目前正要走的第三个里程：将具有持续经营能力的商业物业整体打包、上市，资金运营变现，实现良性运营。在这时，商业、金融、地产，三者已经密不可分了。

    如果把商业地产按专业化分层次，可以看到处于最高层的是资金，其次是物业形态——房子，然后是商家商品，商家的下游是供应商，如何能够将这些进行协调？只有将商业地产的不同层次有机整合，才能达到良性循环。而这正是在未来商业地产所要进入的第四个里程。

    我预计在未来五年内，中国的商业地产将出现这样一个机构，它通过资本市场不断融资来开发、收购购物中心，是房地产金融的角色；同时通过商业规划、商家品牌管理、租户调整、业态规划、整合零售来提升商业运营能力，使租金收入稳定、持久。这是什么？这就是REITs。在第四个里程里，开发商将完成从地产到商业地产再到金融商业地产的跃进。在这方面最成功的例子就是美国的西蒙。

    没有规划，全盘皆输

    中国房地产报：媒体称，今年万达通过结盟海外基金成功融得巨资，这是否意味着万达商业地产已走出“围城”？您认为当下万达面临的主要问题是什么？

    王世渝：融得巨资确实给万达插上了一双资本翅膀。无论是资金实力还是专业化程度，万达都是目前国内操作商业地产为数不多的实力派企业。但商业地产项目的运作，与城市整体规划息息相关。现在国内各城市好像都得了“购物中心综合症”，在比赛着建购物中心，实际上无论是投资者还是经营者都没有明白购物中心的运作规律，这使得在不大的范围内出现了同类同质的多个购物中心。这样的恶性竞争是万达最担心的。可以说，城市商业地产整体规划关系到万达今后的命运。

    好消息是，商务部日前已经提出了尽快出台《城市商业网点规划条例》的建议。

    中国房地产报：万达的经历对国内其他同样从事商业地产的开发商有着怎样的借鉴作用？

    王世渝：许多开发商目前还处于“前万达”时代，远没达到万达第一阶段的水平。万达已经为此付出了惨痛的教训，交了学费，为什么还要有人重复走老路呢？应该寻求新的突破。

    REITs是医治商业地产的一剂良药

    中国房地产报：经历了2005年的宏观调控，中国的商业地产在阵痛中前行，您认为解决阵痛的良药是什么？
王世渝：从金融角度来说，我不主张单独由一个企业来运作商业地产。我认为购物中心只能由REITs来做。

    在目前中国，有能力打造购物中心的企业没有几个，我劝大家一定要遵循市场规律来做，一哄而上非常危险，不要轻易涉足商业地产。如果做，一定是由REITs来做，在建设之前一定要考虑与REITs的对接，这样才能保证项目后期运作的成功。