库存重灾区 商业地产面临洗牌

　　记者 张歆晨

　　经历2016年的销售大年，中国房地产住宅市场的库存问题得到有效缓解，但在商业地产领域却并没有出现可喜的变化，反而成为众多城市的头号顽疾。

　　国家统计局此前发布的数据显示，2016年末，商品房待售面积69539万平方米，其中住宅待售面积40257万平方米，同比减少11%，办公楼待售面积3631万平方米，同比增加10.8%，商业营业用房待售面积15838万平方米，同比增加8%。

　　发轫于2012年的城市综合体开发大潮，短短几年时间已给社会带来数量惊人的商业存量房源，而如今，盘活这些沉淀在钢筋水泥里的资金仿佛成为一个新的商业机会，因此，不少具有商业运营和资产管理经验的企业已开始了跑马圈地，或并购资产或输出管理，一场商业地产的较量和淘汰赛已悄然展开。

　　去化顽疾

　　从数据上看，去年办公楼和商业营业用房的待售面积不降反升，存量巨大，去化效果并不理想。

　　国家统计局数据显示，2016年全国商业地产开发投资2.24亿元，同比上涨7.5%，涨幅比2015年扩大3.3%。这也高于同期住宅投资6.4%的涨幅。其中办公楼开发投资同比增幅为5.2%，比2015年收窄4.9%；商业营业用房开发投资同比上涨8.4%，增幅扩大6.6%。

　　中国指数研究院新近发布的《2016中国商业地产市场发展年报》（下称“年报”）显示，虽然去年的投资增幅创下五年新低，但由于当前商业地产存量大，市场以库存去化为主。而且，库存分化颇为显著，一线城市库存较低，但二、三线城市的压力不小，例如一些住宅供应较为紧缺的城市如武汉、苏州等，其商业地产却面临较大去化压力。

　　因此，许多城市将商业地产的去库存列为今年房地产市场管理的头号任务，并依据相关政策法规提出创新性去库存方案。日前，广东省发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，试图依据2016年国务院39号文对于加快住房租赁市场政策的精神，允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

　　第一太平戴维斯广州商铺部助理董事张宸豪评论，由于过去几年很多新城区开发中，商业规划的指标不太科学合理，导致了现阶段以写字楼和商用物业为主的过剩，这是一种初期的过剩，未来是否能够有产业和人口的导入，是决定此类过剩能否得到有效化解的关键。另外，商改住的政策，以及开发商调整开发节奏放缓商业开发等，也有利于缓解此类过剩。

　　行业洗牌

　　2017年春节前夕，在西部一个地级市从事房地产开发十几年并已小有成就的林焕然（化名）做了个艰难的决定：关闭公司旗下仅开业了3个月的一个购物中心。“先关了再说，不能继续亏钱。”据透露，这个原本被公司寄予厚望的大型购物商场开业以来，每日客流量十分有限，以每月亏损数百万元的状态持续了3个月，加上建安以及早期的装修、采购等投入，合计占用公司近2亿元资金。

　　“这是一次错误的投资，公司本来以为可以凭借商场的运作提供稳定现金流，以及为企业融资提供资产准备，没想到经济滑坡来得这么快速。”对于未来的打算，林焕然称“还是交给专业的公司去打理”，因为自己的企业内部实在是缺乏从事商业运营的人才和团队，开业几个月，内部管理漏洞百出。

　　在商业地产尤其是商业营业性用房的运营领域，这并非个案，许多城市的购物中心、社区商业都处于举步维艰的状态。

　　广州一家综合型房地产开发企业商业运营部门负责人评论：这几年购物中心增量很大，但是阵亡率也很高。一些开发商本身不具备开发和运营的能力，在没有准备的情况下上马商业地产，被淘汰是必然的。

　　一边是海水，一边却是火焰。一些大公司却开始在商业地产领域积极储备人才、培养团队并在市场上跑马圈地。

　　去年8月，万科就凭借近130亿元资金收购黑石集团名下商业地产公司印力集团96.55%股权以及MWREF公司，并借此整合万科旗下商业地产业务。2月16日，万科举行内部会议，并宣布万科地产、印力两个团队的整合事宜，印力董事长丁力业将接替丁长峰成为万科商业新负责人。自此，万科商业将从万科原有团队独立出来单独运营。

　　可以预计，随着房地产步入存量时代，挖掘持有型物业的价值，为将来培育新的利润增长点，使得商业地产已经成为传统住宅开发巨头们的必争之地。