“助推区域发展，凝聚城市力量”。腾讯房产立足北京，倾听城市的声音，发现城市的力量。新年伊始，针对房地产这个奠定区域发展基础的核心行业，腾讯房产寻找那些高屋建瓴、运筹帷幄，把握市场脉搏的地产行业领军人物，梳理2016年房地产市场风云，以人文视角畅谈行业发展，揭秘行业领袖心路历程。
腾讯房产城市力量人物对话：全国工商联房地产商会商业地产研究会会长王永平
（腾讯房产叶正新 发自北京）2016年楼市风云变化，商业地产作为重要的分支力量在互联网的冲击下，走过了非比寻常的一年。腾讯房产特邀全国工商联房地产商会商业地产研究会会长王永平，深度解读2016年商业地产的现状及未来。
王永平认为，总体来看，2016年，全国商业地产行业总体来说可谓是挑战大于机遇，在同业竞争过度与电商冲击过度下处于“被动防守”状态，创新与转型总体上形式大于内容，概念大于本质，缺乏实质性突破。民宿和创客办公兴起是商业地产创新中的一抹亮色，主体购物中心部分创新乏力，过去一年没有出现一个有全国影响的毫商业。突围之道在于回归商业的本质：打造好产品、新商品。
近日，人民日报刊载了一篇对万科总裁郁亮的专访文章，房地产行业的“健康稳定发展”成为关键词。对此，王永平提出了异议，他认为，推动房地产持续健康发展，首先要解决它当前的不健康问题。如果不在房地产机制上改进，不在价格上挤出一些泡沫，继续这样推动下去，就不可能是健康发展，只会是问题越积越多，越来越不健康。
王永平指出，房地产在中国经济与社会发展中究竟扮演什么角色，政府一定要想清楚，投资拉动和土地财政的问题已经十分突出了。化解房地产问题首先要正视问题。今后几年中国的出口必然更加困难，经济增长必然更加依赖投资，如果不解决好电商的不公平竞争问题和知识产权保护等问题，制造业投资仍然上不来，最后仍可能去把房地产当作中国经济的“拐棍”。
谈及未来房地产走势，王永平表示，根本上取决于政策选择与顶层设计，房价继续上涨和下行可能性都存在。其实，从市场层面看，投资和投机类购买占比已经很大，刚需中一部分也属于恐慌性需求，对于这些部分，政府只要明确出台房产税、遗产税和官员财产向社会公示，楼市必然会出现抛售现象，价格自然会回归理性状态。我们的房价是全世界性价比最差的，这么贵的子，但居住环境和住房品质却这么差。由于政府恒大程度上是可以左右房市的，因此，房价即使下行也一定不会有断崖式下跌
2016年北京商住房成交量迎来一波涨势，在住宅供应减少、全面高端化的局面下承载了很多刚需乃至投资需求。相比于住宅产品，商住房的增值空间如何？
对此，王永平认为，总体看商住物业售价、租金水平明显低于住宅，北京今年商住房的这波行情是跟随住宅地产的涨势在走，从投资角度来看回报并不高，至于值不值得买，主要取决于购房者的资金结构，“如果你是那种刚需型的，我个人觉得用租赁的方式可能会更安全一些。”
互联网大潮风起云涌。与近年来火爆的电商市场相比，实体商业的境遇不容乐观，用王永平的话来说，就是一直在被动防守，在守摊子，怎么能够让下滑的速度更慢一些，不至于出现断崖式的下滑。商场在做很多的努力试图要突围，但目前没有看到一个正确的方向。
年初，王永平在接受媒体专访时提示大家重点关注商业地产在互联网作用力下的变化，回首过去一年，他指出中国商业地产面临的两座大山：首当其冲是库存过剩，“商业项目多了，而且跟区域人口、交通、消费能力没有匹配”；其次是电商的冲击，互联网并没有做大蛋糕，还抢了实体商业的蛋糕，破坏性大于建设性，“过去电商老忽悠实体产业，互联网可以让猪也飞起来，实际并没有。互联网人不要真把实体商业的人当成猪了，实体商业的人更不要把消费者当成猪，”王永平说。
在互联网时代，商业地产逐渐回归自己主体地位，从“互联网+实体商业”转向“实体商业+互联网”，先后顺序的变化体现的是行业的盘整。在王永平看来，互联网仅是实体商业的辅助工具，而且只是之一，只能解决一部分问题，“除了+互联网，实体商业还要+文化、+旅游、+创客”等等。
从历史发展的维度进行审视，王永平认为中国商业地产在经历了初阶阶段、快速发展的“大跃进阶段”之后正处于调整、分化时期，而伴随着洗牌进程，未来行业集中度将会增加，进入一个成熟阶段。
“10年前人们在问什么是商业地产，5年前人们在问谁在做商业地产，10年后的今天人们的问题是谁还没做商业地产，这个时候还要问一句，5年后谁还在做商业地产？”
商业地产目前面临的挑战不仅仅是地产，还有商业品牌。主力店和次主力店发展乏力，传统百货店基本上不再发展了，不卖场已进入谨慎发展阶段，奢侈品已经停滞不前了，快时尚的神话也已不再，即使给予免租和装修补贴，人家也不跟你玩了。商业的问题迅速波及商业地产。现在品牌创新乏力。当下的创新更多停留在场景塑造、加大餐饮比重，真正具有工匠精神的优质商品和激发消费者潜在需求的创新商品太少了。商场真正吸引顾客的一定是东西。
随着一线城市房地产迈入存量时代，近年来陆续有公司将商业地产进行证券化操作。证券化对商业地产作用几何？未来在哪里？
王永平认为，资产证券化解决不了去库存问题，只是给了好的商业项目更多机会，“实际上是马太效应，好的更好，差的更差”。在中国资产证券化刚刚起步，法律法规还不健全，主业方对于项目也过高，不切实际。但是，如果不打通资本退出通道，这个行业可能会慢慢走入死胡同。
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