从2003年到2005年，在短暂的3年时间里，大连商业地产经历了风雨的洗礼，从初兴到井喷，从井喷到回落，再从回落到中庸，大连的商业地产就象河水一样在体验了瀑布飞流直下的激情之后又逐渐恢复了平静。在这3年当中，新建的商业地产项目比比皆是，到如今，它们中有的门庭若市，有的冷冷清清，也有的则关门停业，但无论个体的结果如何，它们都是大连商业地产发展长河中不可或缺的一个阶段，它们都为城市的商业布局和业态发展贡献了自己最为宝贵的实践经验，因此它们也是值得大家尊敬的。

　　东、中、西三大商圈齐头并进

　　作为大连传统商圈的东部商圈就是站前一带的商业网点区域，包括青泥洼桥和天津街两部分。早在上个世纪80年代末，其商业格局已经出现。进入90年代，伴随着站南地区的改造完成，东部商圈的雏形已经形成。进入新世纪，站北广场的规划、青泥洼桥商业步行街建设以及天津街的改造使得整个东部商圈的规模更加壮大、业态更加多样化、区域辐射力更强。

　　西部商圈即西安路商圈，它的历史不算太长，但其发展速度非常惊人，归根结底原因就是西部商圈的商业业态和商品定位与市场的对接是毫无瑕疵的。百盛的商品定位也好，家乐福的选址也罢，大家都在用同一个价值体系去给自己定位，那就是“市场需要什么我们就做什么”。2004年，福佳•新天地广场、罗斯福•天兴国际中心投入使用，这两大复合型商业地产项目的加盟让西安路商业如虎添翼，一些新的消费理念和经营模式对原有的商业模式形成一种冲击，实践证明，在经过了大浪淘沙之后的西安路商圈以其丰富的产品和庞大的市场保有量，让西部商圈大踏步前进。

　　中部商圈是这三大商圈中最年轻的一个，也是最前卫的一个。说它前卫是因为组成这个商圈的元素前卫。奥林匹克购物中心、沃尔玛以及万达的订单式商业集合体百盛购物中心、还有餐饮一条街、电子商城，高科技多元的商业业态让该商圈拥有了一颗年轻的心。

　　2006年，对于上述三个商圈而言，将是齐头并进、稳中求发展的一年。

　　天津街、站北、青泥洼桥商圈三合为一

　　与东部商圈前景无限形成鲜明对比的是其发展的不均衡性，包括个体发展和个体区域发展的不均衡。

　　表现在个体区域上，青泥洼桥商业步行街发展呈良性态势，而天津街和站北广场区域的商业发展则出现了不少问题。由于受到两年“封街改造”的影响以及新兴商业项目运作的不顺利，天津街原有繁华的商业氛围已经不复存在了。除了新世界百货和天百大楼这个老字号还在正常运营以外，许多商业项目都处于“半瘫痪”状态甚至是停业，有的新项目干脆就一直没开业，严重影响了整个商业街的形象和人气。另外，站北广场近两年也兴建了许多商业地产项目，但是由于受到老字号批发市场的影响以及市场培育区的作用，这些以批发为主，零售为辅，租售兼顾联营的商业个体经营状况并不乐观。在个体区域发展不均衡的同时，商业个体发展也存在不均衡性，比如说，同样是在青泥洼桥商圈中的商业项目，先施秋林就因经营不善而停业，而百年城、大商、迈凯乐等就如火如荼。

　　这些发展的不均衡性从一个侧面反映出商业市场的一个特点，就是定位。区域也好，个体也好，准确的市场定位是至关重要的环节。由于大家都处在同一地理位置上，再加上火车站南北广场的改造，天津街、站北、青泥洼桥三个商业区早已经连成一片，大家都处在东部商圈之中，这就要求每一个商业地产项目要有自己特有的市场定位，不能复制走老路、更不能求大，必须要从市场中寻找差异化经营之路。到过上海徐家汇商业广场的朋友都知道，徐家汇“五颗星”的商品定位就是截然不同的。因此，2006年对于东部商圈的商业地产来说将是在整合中共生的一年。

　　另外，以凯旋广场为代表的站北批发零售业态，以经典生活为主导的民主广场休闲商业业态，以及以裕景兴业和永高香榭里为代表的站前商业模式，还有老虎滩的休闲度假模式让大连的区域特色商业在2006年空前繁荣。

　　观念区域服务性商业网点不是商圈、不宜过大

　　说到大连的商圈，相信大家会说出许多名字，其实在大连真正意义上的商圈仅有那么几个，更多的并不是商圈，而只是一种区域服务性商业网点。如以新华绿洲家乐福店为代表的大纺地区、以华联金三角店为代表的金三角地区、以友谊美邻为代表的桃源街地区、以家乐福嘉和店为代表的三八广场地区，这些都属于二级区域性商业服务机构，它们所组成的并不能称之为商圈。只有正确区分商圈与区域服务性商业网点，才能在项目立项时保持“头脑清醒”。

　　针对近两年大连商业项目建设中出现的问题，我市早在2003年就出台了商业项目听证会制度，听证会的举行约束了商业项目的规模、选址以及数量，很大程度上减少了投资者的损失，避免了资源的浪费。据悉，仅2005年一年就有2个商业地产项目被否决。既然不是商圈，该区域的商业项目发展就应该本着从区域住区人群所需出发，以便民服务为主，以日用百货等日用消耗品为主，而不应该盲目做大、做全、做综合，结果往往是“店里只有售货员、看不见消费者”。

　　上海的城市规模与城市人口要远远超过大连，然而说到商圈也仅仅是南京路、徐家汇、淮海路而已，因此在大连如果出现6、7个商圈是不正常的。更多的则是商业圈的一种补充，也就是区域服务性商业网点，当然，同一区域的商业配套也不宜过多。因此，2006年大连区域服务性商业项目应该本着做细做精的原则，而不是做大做多。

　　“有效经营期”的长短决定商业地产价值

　　其实，商业地产从开发到投资，一直到投资者、经营者的进驻，这里面还是存在很多误区的，其中最关键的就是“长线与短线”的问题。通过市场检验，我们应该看到，一个商业项目的价值审核期限应该在58年，最好是在10年，在这个过程中，商业项目的价值才可能刚刚出现。从开发企业来看，没有长线投资的心理准备是不行的，依靠中小投资者来实现以小养大也是不现实的。以万达集团的商业地产操作模式为例，全国的扩张和“订单式”的合作模式，以及目前的整合打包上市，这是一种链条式的长线发展，把商业地产看作是一种长期经营的产业，而不仅仅是一种获利模式，这种获利才有可能实现。

　　另外一个案例是胜利广场。这个项目没有突出的定位，也没有夸张的宣传和炒做，完全的经营路线下出现的成功案例，根据记者的了解，很多胜利广场的早期投资客，目前的投资回报至少在10倍以上。这个价值的实现是“经营＋时间”双项检验的结果，市场认可的是商业模式，而地产建设应该从销售期开始就逐渐淡出。

　　还有一些比较特殊的例子，例如温州城、海源站前电子城等等，这些项目则在定位上选择了“专业化市场”的道路，差异化经营的理念让他们更早的进入准确的“专业化”市场之中，经营价值自然很好。

　　通过这些例子，我们可以看到一个衡量商业地产价值的简单标准，记者认为就是一个商业项目进入“有效经营期”的速度和这个期限的长短。另外，定位的准确可以帮助项目及时的进入“有效期”。

　　远景 专业化定位和新投资点被期待

　　定位模糊、差异化效果差、专业化不强是商业地产发展不良的通病。大连的商业地产发展实际上是经历了“格局建立———区域细化”的路线，当然，这个路线的形成是应该同步进行的，但是从目前格局来看，大连的商业格局整体上还是合理的，核心商圈、辅助商圈、区域商业中心以及特色商业中心基本上比较清晰，从单体项目上来看，还需要进一步的丰富内容、加大经营力度。

　　2006年，很多走专业化、特色化的商业项目将进入市场，这些项目的进入将改变原有商业地产的定位思路。老虎滩的渔人码头，定位为具有大连城市特色的海鲜餐饮区域，未来将成为赏玩海景、休闲度假、品尝特色海鲜的良好去处。而且，如幸福家居，民勇嘉泰广场等项目也作出了适应商圈的专业化定位。另外，一些新的投资产品也应该纳入商业地产的范畴，例如车库的投资，随着汽车占有量的逐年递增，停车问题逐渐成为焦点，拥有良好地段的高档车库将价值将迅速提升。