中国商业零售业于2004年12月11日全面对外开放，中国消费率颇具前景的增长空间，吸引着越来越多国际商家的关注。本土商业也将调整竞争战略，进入新的发展时期，商业地产面临巨大机遇。有人将2005年房地产市场称为“商业地产年”。

    商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产的形式多样，规模大小各异。规模大的商业地产，如SHOPPINGMALL项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于地方政府而言，时尚、漂亮的购物中心不仅是城市的门面之一，而且能够提供税收、吸纳大批劳动力，并带动制造业、物流业等上下游产业的发展，是启动内需、拉动地方经济的引擎。

    从前几年的投资热点来分析，主要还是集中在住宅市场，既包括中高档的公寓、别墅楼盘，也包括一部分普通商品房。而相对来说，由于本身市场供应量、经营性和专业性的限制，以及一些相关的房地、财税政策的规定，商业地产（包括商铺、办公楼、酒店式公寓等）虽然也有较大幅度的增长，但是和热火朝天的住宅类大宗市场相比，还是显得相对平静许多。随着近来政策和市场的一些变化，尤其是一些主要的调控政策都是针对住宅中的短线投机行为的，使这类短线炒家的利润空间相对缩小，投资周期、市场风险相对延长和放大。原来横亘在住宅和商业地产之间的“鸿沟”有所调整。相比之下，商业地产（以办公楼和商铺为主）的投资价值有一定的回归。随着城市居民生活水平的提高，商业地产在许多大中型城市，正掀起一轮投资热潮，逐渐形成的中产阶级，将会在未来几年里成为最具潜力的消费群体，他们的购买力将成为商业及商业地产发展的有力支撑。

    2005年上半年，国内商业地产在宏观调控政策下，竟然奇迹般地继续保持了高速增长。据统计数据显示，2005年1－5月份，全国商业地产投资高达458亿元，与去年同期相比，增长38.7％，在建项目面积同比增长94.7％。近几年，民间投资冲动与地方政府支持齐头并进，造成了我国特别是珠三角地区商业地产的空前繁荣。大型商业地产如雨后春笋般地拔地而起，如：广州的正佳广场、东莞的华南MALL等等。近几年，长沙的商业地产无疑进入了一个疯狂的状态。从万达购物广场到东方时代广场；从中心城区的王府井商业广场、长沙铜锣湾广场、东塘大都市商业街，到城市次中心的新外滩商业广场、红星商业广场等，而近期随着维多利和河西湘浙小商品城的进入，商业地产的扩张步伐似乎变得越来越快。

    根据相关统计情况，目前上海甲级、超甲级营业性办公楼的总供应量为305万平方米左右，其分布范围主要集中在黄浦、静安、长宁、徐汇和浦东陆家嘴一带。由于这类甲级、超甲级办公楼的经营几乎全部是租赁为主，而近期的租金水准也有所恢复，实际成交情况达到0.80美元/平方米/天以上。所以，对于这一部分市场的刺激作用还是比较明显的。与此同时，一部分乙级（Grade—B）办公楼的供应情况也有所增长，据不完全统计，近两年内新增供应量可以达到30—40万平方米左右。而分布区域也从传统的市中心CBD地区向周边延伸，包括普陀、虹口、闸北、杨浦等多处。就商铺市场分析，据统计，2005年商铺市场的供应量将达到250万平方米，而一个值得注意的情况是，随着近年来房地产市场的发展，大量新兴社区的建成和入住，从中环线开始，沿中、外环线再扩展到外环线以外的范围，在大型居住区附近的沿街商铺、集合式商场和社区商铺的发展相当迅速。

    有资料显示，北京在2005年人均商业面积可以达到0.9平方米，按照北京人口1400万人估计，意味着商业总面积将为1260万平方米，而近两年该市商业地产放量，将超过300万平方米。而上海出台的《上海商业发展行动方案》则提出，到2010年，上海中心城区将建二十个左右不同风格和类型的现代服务业集聚区，至少建设有50家国际顶级专业专卖旗舰店，并配以大规模交通枢纽型商业。

    在南方城市，包括中国香港特区，同等区位同期推出的商铺与住宅的价格比一般为6:1，而在北京这个比率仅为2－3:1；尽管北京房价相对较高是一个事实，但悬殊之大，仍然凸显了北京非住宅类物业与南方的价格差距，也为投资者带来了相当大的投资空间。

    2008年奥运会对于北京,和2010年世博会对于上海，都会为商业地产走上正轨将起到有力的推动作用，这主要是因为政府会认真考虑商业地产项目，规划城市功能，对商业地产开发提供宏观的保证，同时开发商也可以通过这个机会更规范地进行操作。

    从国际经验来看，商铺的投资回报率在10％—15％之间，做得好的甚至能达到20％以上。在国际上房产投资的回报率在6％左右，一段时间以来，国内住宅的投资回报已远远超过这个数值，而住宅的商铺在国内投资水平却没能达到这个水准。这就意味着，非住宅类投资的能量还未完全释放，存在着被低估的可能。而在北京，这种可能则更为显著。

    尽管2005年的诸多利好因素将有力地推动商业地产，越来越多的开发商也把发展重点转向商业地产。前一阶段出台的宏观经济政策减缓了高投机性的房地产业的发展，是非常好的第一步举措。而随着行业发展理念和模式的成熟和完善，商业地产不会出现类似于住宅开发那样的放量式增长，而将呈现明显的理性发展趋势。

    我国商业地产发展落后

    由于我国房地产市场仍处于初级阶段，国内资本与项目缺乏协调性，资本投放都以短期收益为主，更多流向风险小、回报快，专业经验要求不是很高的民宅开发。体量大并需要长期占用资金的商业地产开发受到了冷落，使其在近年的发展进程一直处于缓慢状态。特别由于经验和积累不足，国内地产项目一般开发周期仅为2、3年左右，在规划的专业性和长久的可持续性考虑方面肯定会有所欠缺。具体表现为项目开发规划性不强、重复建设、项目定位不准确、结构性失衡明显、后续的招商能力和资金链跟不上、导致商业开发以住宅方式运作等。据有关资料显示，2004年1月-10月，我国商业营业用房的竣工面积增幅却上升至16.2%。例如几个主要的大城市中，正在建设的购物中心项目近百个，高端消费市场容量根本不能支持这样大体量的商业中心，并将导致激烈竞争的快速来临。同时，其中开发商向银行短期贷款并采用分割铺位销售产权短效经营方式仍占相当比例。在北京，2004年商业地产个人购买所占比例达到了65.6%。

    从代表公众利益的需要出发，政府一直以来主要把注意力放在了住宅市场，所出台的房地产市场管理政策，衡量房地产市场是否健康发展，也都是以住宅市场为主体。实际上，包括零售商业物业、写字搂、休闲度假与娱乐设施、出租型公寓和写字搂等投资性物业在内的商业房地产，也是房地产市场不可或缺的重要组成部分。与发达国家和地区的发展状况相比，我国商业房地产市场的市场成熟度明显偏低，目前可供投资者投资的商业房地产的价值总量，仅与中国香港特区、韩国等地区相当。

    在国家大力发展流通业的宏观背景下，商业地产无疑将是房地产市场的发展亮点所在，宏观调控只是促成过热市场的理性回归。调控带来的土地供应量减少，涉足商业地产项目的门槛提高，反而有助于地产行业洗牌，一批没有实力的中小开发商将会被淘汰出商业地产领域，这样会对后市产生强烈的拉动作用。尽管如此，商业地产仍被业界认为是最有潜力的投资项目，中国商业市场正在吸引着越来越多有资金实力和技术支持的开发商的进入。

    国内首次针对商业设施建设情况进行的专项调查，已于7月上旬全面启动，调查重点地区锁定广东、广西、福建、上海、江苏和浙江等省。商务部现已向有关省市下发通知，要求各地先行摸底，调研组随后将分赴各地。中国商业地产联盟秘书长王永平表示，开展这项调查行动，一是为了防止中央政府调控住宅地产之后形成新的商业地产投机风潮，二是为了推动《城市商业网点规划条例》的尽快出台。同时，商务部希望摸清商业设施的增量，以便及时对市场做出正确引导；发现商业地产开发中的问题与难点，为中央调整行业政策提供依据。

    今后，我国应该从促进商业房地产市场发展的目标出发，研究制定有利于商业房地产市场发展的政策，促进中国房地产市场的持续健康发展。由于我国商业房地产开发尚不成熟，商业地产的开发企业急需解决政府规划不到位、项目定位不准以及对各类商业业态建筑开发经验不足、招商乏力和建设资金回笼慢等问题。这使商业地产开发呈现出“前途光明，道路曲折”的局面。

    外资进入步伐加快

    海外的基金和专业投资机构，已经开始大规模在中国市场寻找项目。已有20多家境外专业投资机构意欲进入中国。最新报告预测，2005年将有更多国际基金投资中国物业市场，北京、上海将成为投资热点区域，其中写字楼、商铺等物业是其热门选择。截至6月份，今年已有约25亿美元的国际投机资本“砸”向中国商业地产。这无疑显示了海外基金对商业地产这块市场的强烈看好。

    2005年7月25日，摩根士丹利房地产基金(MSREF)携手美国西蒙房地产集团有限公司(SimonPropertyGroup)，与深国投商用置业有限公司签订了开发商业地产的合作协议。按协议，西蒙集团与大摩各持有合资企业32.5%的所有权，深国投商用置业持有35%。三强合作的第一个项目为杭州一家建筑面积达4.6万平方米的购物中心，计划于2005年10月开工，2007年春季竣工。同时，三强计划未来联手合作开发的项目已超过12个，开发面积约达75万平方米，均为面积4万平方米到7万平方米的多层购物中心，沃尔玛将作为每个项目的主力店。大摩和西蒙集团也将作为深国投商用置业在长三角地区(包括上海、南京及杭州等城市)的首选合作伙伴。中方伙伴为深国投，合作开发项目是以沃尔玛为主力店的购物中心。

    西蒙集团是第一批在法国、波兰和意大利开发购物中心的美国商业房地产投资信托机构。目前，其在欧洲拥有52家购物中心，还有近20家购物中心正在建设中。西蒙集团的首席执行官DavidSimon已明确将中国市场定位为“21世纪关键市场”。

    在“太湖明珠”无锡，全球零售业巨鳄沃尔玛设在当地的首家门店，今年刚刚破土动工。此前，已有11条外资商业“大鳄”在无锡市区开设了15家门店，其中仅在沃尔玛周边3公里范围内就有4家大型超市。

    我国商业地产发展存在的问题

    国家统计局公布的统计数据显示，2005年第一季度，全国商业营业用房空置面积为2612万平方米，同比增长20.3%。一些投资额数以亿计的商场外表光鲜亮丽，开业时轰轰烈烈，开业后却没有出现想象中人头攒动的场面，更谈不上投资业主想象中日进斗金的景象。目前内地商业地产还处于初始阶段，商业业态和布局处于一种无序的状态，并且档次较低，开发行为缺乏专业性，开发各自为政，商业网点位置重叠、同质化竞争现象严重。甚至出现一些针对中小投资者的商铺因为定位不准确，导致无法经营的局面，造成“有场无市”的尴尬。

    1、浪费严重

    中国商业经济学会副会长黄国雄指出，商业地产行业内部存在的风险和问题值得警惕。首先是不断攀升的空置率的问题。这几年全国商业地产占整个房地产的竣工面积数量的10％左右，但商业地产空置面积却占整个空置面积的1/4左右，而且还以每年10％甚至20％的速度递增。2004年我国商业地产空置面积达到2610万平方米，到2004年一季度空置面积又上升到了20.3％。资金运营情况是此次调查的重点之一。目前商业地产开发过分依赖银行贷款，特别是大型商业设施，动辄十几亿乃至几十亿元，对商业银行的依赖性更强。一旦出现经营差、利润下降，达不到盈亏平衡点，就会造成商业银行的不良贷款，增加商业银行的金融风险。目前对大型购物中心的项目贷款情况还没有全国性的统计数据，但有业内人士估计，此类项目的贷款，已占据了全部房地产投资的60％－80％。

    中国商业网点建设管理联合会最近发布的调查结果显示，目前全国在建及立项的购物中心多达200家左右，总面积约3000万平方米。在土地资源占用及浪费方面，商业地产比住宅更为严重。大型商业设施的开发与建设，常常要圈占大量的土地，而如果定位不准、经营不善，即造成对土地资源的巨大浪费。事实上，有些地方商业地产开发并非过热，主要是缺乏有效的规划，从而导致结构不合理。比如，开发商在商业地产开发的过程中，缺少对零售业运作的了解，盲目上马一些大型商业项目，结果造成商业地产空置率居高不下。

    广东的东莞云集了将近300万平方米的商业面积，根据中原地产在东莞的调研报告显示，东莞在建以及已建大型项目有世博广场等52万平方米。东莞市区的人均商业面积达到了2平方米，而老区莞城，人均商业面积达到3.07平方米，对比世界发达国家人均商业面积1.2平方米，显然已经严重超标。

    2、模式错位

    2005年7月，世纪金源MALL、世都百货、燕莎奥特莱斯、硅谷电脑城这些在北京市民中形象颇佳的大卖场频现假货，引起业界震动。地产商盖房子的无目的性、无规划性，可能直接导致其后期运营模式的错位。目前国内商业地产开发商很多都是由住宅开发商转行过来的，而商业地产运作复杂程度远高于住宅。住宅楼群为增加项目卖点，往往将部分物业改为商场，分铺出售经营，但国内商场不重策划，只考虑铺面的租售率，一开始就大张旗鼓地售铺，把整个商场“散卖”出去，没有考虑以后经营的方向，经营时才发现整个商场乱得像菜市场，不但管理会出现问题，后期宣传推广更是跟不上，发展前景不容乐观。

    目前天津市的商业地产存在的首要问题是很多开发商用开发住宅的理念来开发商业地产，在操作中存在着先建房、后招商的问题。“成功的商业地产操作，把商铺卖出去仅是第一步，而关键要看以后的经营状况。”先建房、后招商的问题在于商业项目的规划设计与市场营销不吻合。其结果往往是招商工作很好，商铺没用多长时间就销售一空，可商户经营起来不到一年半载就会出现问题。在目前一些商业地产项目的开发中，开发商往往因急于回笼资金或因认识和经验不足，只注重商业地产前期的销售，像切豆腐块一样把商铺卖散了，却完全没有考虑商铺经营的策划、管理问题，其结果也是商铺前期销售火爆，而后期经营业绩直线下滑。

    3、定位缺失

    北京蒋宅口的巨库、亚运村的第五大道、西单的77街，均是近期运营失败的商业地产项目的典范。业内人士认为，定位的缺失是导致招商失败的重要原因，光靠概念炒作的运营模式，根本无法支撑项目的持续发展。

    以巨库为例，从其前身嘉信长城小商品市场开始，就是一个定位缺失的典型例证。嘉信长城定位于小商品，号称要打造“北城的万通”。但是，当人们满怀信心地走进卖场时，才发现首先是货品不全，在万通能买到的东西在这里好多买不到，其次是价格太贵，与万通相比根本没有竞争力。嘉信长城在很短的时间内寿终正寝，巨库便以“首个青春体验式卖场”的概念卖起了产权式商铺。但是，项目包装商一厢情愿的承诺，直接受制于购买商铺的商户，这些商户由于花钱买了产权，而且价格相当昂贵，为急于翻本，不仅经营项目自行其是，破坏了整体格局，而且产品价格定得奇高，使消费者不可能成为回头客。定位的缺失同样显现出运营商的急功近利。在他们看来，把项目包装好，再卖出去，就大功告成，而后续的管理，交给管理公司去做吧。管理公司也是做一天和尚撞一天钟，今天商户给管理费我就管，明天收不到钱了就溜之大吉。经常会出现商户讨要租金而找不到主人的情况，也就不足为怪了。

    有着近30年房地产操作经验的香港中原集团主席施永青，对于商业地产操作有自己的独特眼光，他对于目前国内颇为流行的ShoppingMall经营方式提出了一些担忧。他认为，在目前的商业地产经营状态下，作为房地产开发商，应该为商业地产的定位找准主题。当前国内很多发展商只想着把位置卖出去就算成功了。最后是造成密密麻麻没有任何特色的各异商铺。即使开发商向业主们保证了每年会获利固定的租金，将来的收益也未必能够达到预期的效果。因为作为大型的商场，对于整体人流的控制及人流的走向是不好控制的，看到密密麻麻的商铺，消费者很难对于商场特色找到正确的定位。一旦商场卖散了，经营情况也就不会有太大的好转。

    4、结构趋同

    目前国内商业地产普遍开发形式明显趋同的弊端，基本局限在商业街、大型购物超市和专业市场的开发上，而真正能体现商业地产生命力的社区商业，却没有得到足够重视，从而加剧了结构失衡矛盾。拿沈阳市来说，目前全市现有商业开发项目多为大型购物中心，单个商业项目规模超过5万平方米的项目就有十几个，这些项目的供应规模超过150万平方米，占商业新增项目的绝大多数。而其开发方式也多采取购物中心的操作模式，以百货超市类大众零售业为主要商业内容，缺乏差异化要素。

    华南Mall正致力于向旅游商业地产转型。华南Mall进一步加大了休闲、旅游项目的比重，与中国旅行社百强企业及南航、深航等签署了联盟协议，以实现中国ShoppingMall资源与旅游资源的整合。此项目把商圈拉伸到半径30公里至100公里范围内，而商圈范围内已存在的较有吸引力的娱乐场所，以及已建或在建大型商业项目都将对其产生潜在的竞争。在华南Mall辐射范围内，已聚集了东莞的第一国际、世博广场、深圳世界之窗和欢乐谷、广州天河Mall、佛山东方广场、顺德嘉信城市广场等大型商业物业，商业面积大多超过十几万平方米，有的已经开始营业，在建的预计都在明年开业。这些商业物业都拥有旅游、观光、购物等综合性商业功能，跟华南Mall相似，功能的同质性必将带来激烈的竞争。

    这种状况将导致未来商业的同质化和低层次竞争，影响整体商业格局的良性发展。专家建议，商业地产项目必须以坚持细分化原则，以细分化体现特色，才能达到以专业化提升产业化的目的。