近年来，越来越多的地产企业开始角逐产业地产，但许多产业地产商仍在用住宅地产的思路来运作产业地产。产业地产究竟如何开发、靠什么赚钱，仍待进一步探究。

 

    近期，天安集团将来杭的首发之作富春硅谷选址在了富阳的“银湖科技新城”，并着力将其打造成为一个集产业创新科技大厦、独栋企业总部楼、精英SOHO办公、特色风情商业街、滨水住宅、山顶运动会所、商务精品酒店等业态为一体的，60万平方米规模的现代化产业园区。

 

    天安数码城集团作为中国城市产业地产的引领者，在产业地产开发方面具有较为丰富的经验，此次鸿伟摩尔作为富春硅谷项目的特邀顾问，对产业地产的开发及运营做了更为深入的分析。

 

    产业地产开发模式优劣势分析

 

    中国商业地产联盟专家委员—鸿伟摩尔董事长杨建伟先生直言，作为一种新型的地产模式，产业地产在推动企业加速孵化、产业集聚、区域经济发展等方面具有重要作用。根据开发主体的不同，产业地产的开发模式主要分为四种：产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。

 

    模式一：产业园区开发模式

 

    产业园区开发模式是目前我国最常见的产业地产开发模式，是以政府为主导，根据城市规划发展的需要，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，政府根据产业运营的特点进行规划与开发，并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等吸引相关产业入住，从而形成产业化的区域模块，提高了产业地产的辐射力和影响力，所以这种模式的产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。但是，这种模式也有缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点，非常容易导致机构膨胀、政企不分。

 

    模式二：主体企业引导模式

 

    主体企业引导模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地再开发，建立完善相应配套设施，以出让、项目租售等方式引起其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。

 

    这是政府支持、企业带动的一种开发模式，它不仅符合主体企业战略发展的需要，也易于带动同一产业的集聚。但是，这种模式只适用于功能定位比较单一的小规模开发，无法适应跨行政区划的综合开发要求，所以难以作为产业地产开发的主要模式。

 

    模式三：产业地产商模式

 

    产业地产商模式是地产开发商在工业园区或其它地方获取土地，建设基础设施以及厂房、仓库、研发楼等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目的经营和管理，最后获取开发利润的开发模式。

 

    从本质上来说，产业地产商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别。这种模式的产业地产对开发商没有后期产业经营和管理的要求，地产开发商与整个产业的结合不紧密，地产商的利润来源点并不建立在产业的发展与繁荣上，而产业本身也并不过分依赖于其所使用的地产，因此难以形成产业辐射力。但是，正是对开发商的产业经营能力要求非常低，而且回收资金相对较快。

 

    模式四：综合运作模式

 

    综合运作模式是指产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式混合运用的开发模式。这种模式下，政府提供土地、税收等优惠政策，并成立管委会负责行政管理事务，地产商投资开发建设并提供相应的园区服务，龙头企业入驻发挥产业号召力，多方合力共同推进产业园区开发和经营。

 

    综合运作模式既能充分发挥政府的指导性，同时也能发挥市场的灵活性，权责明确，有利于引入多元投资主体实施综合性、大规模成片开发项目。但是，这种模式对政企关系协调要求非常高，如果关系处理不当，则很容易造成产业园区的发展停滞。

 

    未来产业地产可持续运营模式

 

    综合运作模式是目前产业地产运作的主导方向，鸿伟摩尔此次合作的天安集团开发的深圳天安数码城堪称是综合运作模式的典范。它通过打造一个数码主题集聚平台，吸引了一批手机通讯、电子软件企业进驻，形成一种产业聚集效应，由此催生规模效应，带动上下游产业链发展。

 

    同时深圳天安数码城还注重自身内功的修炼，为入驻企业提供各类行政性事务服务，实现工商注册、税收年检、审计咨询，消防环保、海关报建、高新科技认证、资质认证、专利申请等一条龙服务，这种方式有效的解决了企业的后顾之忧，使企业集中精力发展核心业务，这是产业园区对入驻企业最有效的帮助，杨建伟直言，这也是真正的产业园项目与那些打着“产业地产”的旗号，实际只是出售物业的项目之间最大的区别。

 

    综上所述，由于产业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备产业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使产业项目建设能顺利推进的目的，必须对产业园区协调开发模式、主体企业主导模式、产业地产商开发模式等进行综合使用。

 

    鸿伟摩尔：中国商业联合会授予:“中国商业地产金牌策划服务机构”的专业策划公司，公司专注于摩尔业态及商业环境的深度研究、致力于商业地产市场研究、定位规划、招商运营、运营管理的专业资深商业地产策划与运营管理公司。公司悉心研究各类城市的消费与市场环境，专业从事“SHOPPING MALL、商业步行街、主题专业市场、社区MALL、旅游、创意地产”等物业形态的前期市场及环境调研、可行性研究、项目主题定位、商业模式及功能规划设计、招商代理、商业经营管理等核心服务。