美国城市土地研究所（Urban Land Institute）的研究报告认为，城市郊区商业街区价值受到多种因素的影响，例如，建筑物密度、建筑间分割方式、街道布局、行人交互影响以及交通工具等。为了再度发掘郊区商业价值和最大限度提提高场所价值，专家们认为，必须遵循10个原则。商业氛围的营造将提升社区的整体价值，反过来又会增加“回头”人流、提高租金、零售额和求租量，为各类投资者带来实实在在的利益。如果房地产开发项目能在规划设计阶段精心布局、相互衔接，使项目形成一个有机体，取得的效果将更加可观。下面简要介绍10大原则的基本内容。

    第一、辨别区域内所有的竞争性城郊商业区。

    第二、详细登记每个竞争商业区的商品和服务内容。

    第三、确定本商业区的市场边界和势力范围。

    第四、集中在商业区所能满足的细分市场上。

    第五、撰写投资说明书，说明开发方式和运用范围，以便提高吸引力和市场业绩。

    原则二：建立社区支持体系。社区建设实际上就是公私资本在空间上的集中投放并为社区创造名声和价值，要求社区利益相关者之间达成共识，并相互给予积极和有力支持。城郊商业区的变革离不开私营组织、政府和社区三方搭建的融洽的三角关系，三方应借助各种工具进行沟通，例如，效果图，沙盘模型、网上虚拟图片等。通过逐步的高效沟通，促使各利益相关者接受接受商业区发展方案，获得实在的支持。具体来说，有如下主要内容：

    第一、在私营组织、政府和泛社区间建立三角型合作伙伴关系。

    第二、建立各方相互沟通的管道，以便加强城郊商业区价值发掘决策的力度。

    第三、确保参与各方都能获得充足的项目进展信息和既得利益者对开发行为发出的警告信息。设计一套简易的、便捷发布程序以传播政府授权和批准文件信息，以利于项目执行。

    原则三：形成开发构想和制定规划。在充分调查研究的基础上凝成项目开发构想和策略性方案。当然了，构想要贴合实际，还得大胆和富有创造，聚合历史、特色和社区力量。大凡成功的城郊商业区都是社区中心，通过和周边社区的步行化连接，为居民提供的生活-工作-购物的便利。实施构想的策略规划必须赢得社区支持、汇集专家智慧、经济可行，还能增加税收。城郊商业区由各种建筑和空地构成，若我们能赋予恰当的概念，并重新设计，就能够创造强烈的场所感和浓烈的商业氛围，通过提高租金、零售额、物业价值等报答房地产开发商，具体内容包括：

    第一、根据我们对市场潜力、城市设计和社区需求、期望值的把握，创建城郊商业区价值再生的构想方案。

    第二、形成崭新的、大胆的创意、创新性规划方案和开发路线图，放到实践中检验，以聚集历史、特色和社区力量。

    第三、在专家的协助下，在社区的支持和理解条件下，制定策略性规划。

    第四、审查方案，确保战略步骤与构想吻合。

    原则四：根据有关标准评价规划效果。城郊商业区变革的本质是转零散的土地利用为混合用途的、功能融为一体的商业区域，营造场所感。现在，三维图像、动画、设计效果图就是较好评价工具，利用他们即可评价不同方案对营造场所感的贡献大小，并据此做出有说服力的修改，具体包括如下内容：

    第一、认识到必须对传统的功能分区标准做出修改_，土地用途分区不再是重点，营造有特殊价值的场所成为重中之重，在这里人们可反复光临、投资、居住。

    第二、确保战略规划和调整逐渐凝聚共识，以激发独特的场所感，使人心情舒畅。

    第三、根据社区构想，细化规划方案，以便规划和开发项目能以数码形式呈现在人们面前，从而在建成交付使用之前让客户有种虚拟体验。

    第四、制订全新的土地利用方案和营造场所感的方案。

    原则五：打破超级街区局限，增强片区之间的联系。城郊区商业区发展目的之一就要把某些地理上接近但彼此封闭的房地产项目转变为居民可以在不同的基础设施之间自由活动的有机整体。游人和客户可长时间停车，避免时间和金钱的无谓浪费，减缓交通压力和停车压力，并减轻交通拥堵和道路拓宽改造的压力。因此，就要建立精细的网格状结构和游客利益至上的观念，使商业设施之间的联系便捷、易行，具体内容包括：

    第一、打破超级街区和优化交通联系必须有坚强的政治领导，通常要有公共资金的催化引导。

    第二、打破超大社区的藩篱，重新设计道路和交通系统。

    第三、改善人行道连接性，为各种行人提供通行便利。

    第四、提供或改善公共开放空间。

    第五、根据社区需要确定商业空间用途。

    第六、开发建设集中停车设施。

    第七、建立公私合作伙伴关系。

    第八、设立特别税收区以及增税融资机构。

    第九、公交先行，及时满足新的交通需求。

    原则六：土地的多用途性。意思是在一个区域内集中提供商品、服务、体验消费等商业形态，以增加关联性购买，提高成交机会，降低出行次数。土地的混合使用将社区内的资金流动限制在小范围内，将物业投资风险控制在合理范围内。城郊区商业区的场所感的营造和强化，必须以土地用途混合性达到或超过临界点，最主要的原则是，在方圆10分钟步行距离内，零售商业面积不低于18000平米，居住单元不少于2000个，而办公物业创造零售业所需的餐饮和商品销售需求。而零售服务，如饭店、书店、服装店、礼品店、咖啡店等提高社区生活的舒适性，它鼓励雇员和居民步行走出家门就餐、办差。戏院、博物馆、艺术馆、图书馆、邮局、办公场所，政府办公场所为商业区创造其他的需求。具体包括如下几个方面：

    第一、清除土地利用方面的控制性规章制度和烦琐的停车规定，原因是它们限制了土地的混合性开发利用。

    第二、通过提供停车库、改善公共活动场地、美化街区景观和增加交通工具等方式，鼓励政府和社区居民积极参与并支持混合开发事业。

    第三、在城郊商业区更新改造的设计时，零售网点、教育设施、社区和居住用地必须通过人行道路系统有机地联系起来。

    第四、把受益于土地集中和混合使用的物业集中布局，建立有机关联。办公、住宅和对交通严重依赖的物业就属此类。

    第五、城郊商业区更新改造时要提供必要的基础设施，不要再投资改善严重依赖轿车的孤岛型商业物业了。

    原则七：通过营造亲善行人的场所彰显人文尺度。创建一个有强烈场所感的生活-工作-购物环境不但是社区需要，也是社区的精神活力的表达。场所营造是房地产开发的精髓所在。宜人的场所是对人的五官都能产生吸引力的环境，是地方活动、环境美感、产品质量和价格的综合体现，它适合各类人群的需要。彰显人文尺度要求我们集中精力改善公共领地的环境，并提高街景和公共场所设计和文化活动水平。具体包括如下内容：

    第一、控制公共领地或者街道的长度和宽度。

    第二、减缓车速，减少机动车运行频次。

    第三、改善照明、提高建筑和街道构筑物的质量。

    第四、扩大活动的范围，使之成为各类活动的舞台。

    第五、使开发建设尺度与人的舒适性和归属感相匹配。

    第六、保证使用者有一种“宾至如归”的感觉，能在区域内自由行走。确保行人友好、街区活动的连续一贯性。

    第七、把艺术、建筑和社区标志符号统一起来。

    第八、提供街道停车场地，使驾驶者更容易到达街道外的停车场地。

    第九、通过有趣的、逗人的活动安排构造行人旅行路线，提供多种交通工具。

    第十、保持街道的清洁、安全和多样性，使不同年龄、种族、游客和居民能聚在一起、共享生活。提供活动和集会场所以便开展各类活动。通过街道活动激发人们的兴趣，为社区生活增光添彩。

    原则八： 考虑交通中转和建筑密度。社会越来越多地重视交通拥堵成本，所以，由于城郊商业中心能够提供公交或多样交通工具，获得了较为显著的竞争优势。美国调查显示，公共交通和文化活动的丰富性与否是衡量城市物业质量的关键指标。一项对写字楼市场业绩的独立研究显示，越来越多的雇主愿意为交通方便的物业支付额外的租金。交通周转地附近的开发密度越来越高，建筑物之间的空地越来越少，那么建造方便行人的通道也越来越迫切。具体来说包括如下具体内容：

    第一、满足社区的潜在需求，除了增加办公物业的供应量，更应增加就业区域内衍生服务活动和内容。

    第二、提高开发密度，增强建筑物的互联互通，建设完善的步行通道网，建造各种交通通道和服务设施降低运行成本。

    第三、采取措施避免交通拥堵，提供高水平的交通设施，确保再度被开发的郊区内物业不贬值。

    原则九：建立公私合作伙伴关系。许多情况下，郊区商业区成功转型的关键是公私部门能否在伙伴关系的安排下友好协作，以最大限度地获取社区的支持，把风险降低到最低限度，使参与各方公平得益。只有开发商和公共的利益都得到尊重，社区改善才能顺利进行下去。打破超级社区的利益格局，创建方便行人的步行系统没有政府的支持简直难以想象。政府可以投资兴建学校、医院、停车场、图书馆、社区中心等，也可以给予企业税收优惠措施甚至融资支持。具体包括如下内容：

    第一、确保伙伴关系的投资能在各方之间公平分配，平等分享利益。

    第二、使用商业增进区融资、增税融资和选择适当的公共融资工具以调动私人资本进军城郊商业区的更新改造。

    第三、在郊区商业区开发建设中，要明晰政府在改善步行通道网和场所营造工作中的责任。

    第四、协调各级政府的政策、规划、财政支出和服务等，目的是在实施战略计划时，充分利用各类公共资源。

    原则十：停车系统的共享和管理。传统的开发模式是项目自扫门前雪——在用地范围内解决停车。地面停车消耗了大量土地，人们不得不依靠汽车出行，加剧了交通压力，阻碍了整体性开发。因此，停车成了影响区域规划形态和布局的主要因素。最好的解决办法就是立体停车，鼓励各方投资兴建停车库，政府给予政策和融资方面的支持。例如，车库的一层可以发展商业零售业，营造街道景观。也可以由政府投资兴建集中车库，各开发项目申请购买，供自己的客户使用。具体来说，停车系统的共享管理包括如下内容。

    第一、规划并建设停车库或场地，鼓励大范围的步行活动，并且使步行通道更加迷人。

    第二、使用停车设备以促进共享性停车，推广公共使用而避免独家使用。

    第三、沿街地带和停车库地面提供出租商铺回收资金以弥补建设资金投入。

    第四、城郊区商业区内收取租金或者停车费。

    第五、探讨企业从政府手重购买集中性停车位，停车位与所要开发的区域不需要重合，以此实现资源的高效整合。

    （作者：董金社  北京金社智海房地产投资顾问有限公司总经理 ）