大概是从事住宅开发并不需要太高的门槛，所以国内地产商在投入商业地产开发上，也表现出了相当的担当和勇气。房地产商品化二十多年来，中国的商业地产开发一直从属于住宅开发。直至今天，除了个别企业小有成就，国内还没有真正意义上的专业从事商业地产开发的企业。从市场进化的角度看，商业地产是更高级的物业开发形式。其与住宅开发在“技术含量”上的区别，实在不亚于黎叔与彪哥的差别。

    不幸的是，这两个“基本看法”在天津也未能幸免。这里可以列举一个数据。今年前三季度，天津商业用房新增供应量是100万平方米，同期销售量只有55万平方米；商业地产的结构性问题主要表现在大型商业设施一定程度上过剩，社区商业建设相对匮乏。从市场表现来看，目前天津的商业地产项目遍地开花，但同质化严重，运营水平较低。一些商业项目因无法适应市场需求而面临招商困难，日后经营也难以为继。

    在我看来，国内商业地产的困局，也反映出“香港模式”的局限性。现在国内商业地产运作基本还在沿袭住宅开发的老路。主要程序无非是利用银行资金买地、挖坑、盖房、卖房，然后再开始新一轮的循环。但商业是一个城市经济流通的血脉，它的特殊性在于从一开始就要自觉纳入城市的整体规划中，以确保商业资源的合理分布。其次，它要求与需求市场提前对接，实行“订单地产”模式。再次，商业开发耗资巨大，适合长期持有经营，这对于发展商的资金实力和专业水平要求极高。这里面，既有对政府整体统筹的要求，也有对企业综合实力的考验。在两方面都不成熟的情况下，即使我们有庞大的市场需求做后盾，也不可能一俊遮百丑。

    从起步到成熟，付学费在所难免。问题是怎么能让学费少付一点，快点成熟。应该看到，近几年国内在住宅开发上方兴未艾，进而带动社区商业水涨船高。相较而言，社区商业开发要求较低，也便于企业积累经验，这是国内商业地产市场的一个突破口。在大型商业项目开发上，则要慎之又慎。一方面需要政府重视先期规划并严格执行，杜绝盲目招商导致的短期行为。在条件不成熟的情况下，宁可将土地空置；另一方面，开发商在介入大型商业项目时，应主动对接需求市场，严格控制资金风险，实行差异化竞争策略。以中国企业的勤劳智慧，相信用不了多久，国内商业地产开发将在反思与磨砺中得到升华，真正成长起来。