近日，重庆市商委有关人士表示，将尽快出台《重庆市商业网点规划》，并对主城区兴建5000平方米以上商业设施实行听证。此举目的在于控制CBD的商业设施规模，调整商业结构，以防止CBD真正出现专家预警的居住虚空化问题。
商业分布不均
据不完全统计，目前重庆市现有商业地产总面积2800万平方米，但主要集中在主城区，而乡镇、农村严重不足，分布不尽合理。
重庆市渝中区有关部门负责人向本报记者透露，目前，渝中区常住人口60多万，加上流动人口30万，人均商业面积高达4.4平方米，超过欧美国家人均商业面积1.2平方米的水平，更远远大于北京、上海等城市同类指标。
令这位负责人担忧的是，在渝中区目前商业已经饱和的情况下，仍有不少开发商在该区商圈内，尤其是在重庆市传统意义上的CBD——解放碑商圈（按照重庆规划，CBD将分三大块：现代CBD——江北嘴，传统CBD——解放碑，CBD配套服务——南岸弹子石）投资商业地产。
据重庆中原地产负责人介绍，2004年至今，解放碑附近已建、在建的世贸中心、国贸中心、时代广场、帝都广场等五大项目投资额达12亿元，新增商业设施面积25万平方米。同时，渝中区商委统计，丽岛春天、中环银座、轻轨名城等解放碑商圈内的6家地下商城总面积达到6万平方米。解放碑商圈面积不足１平方公里，至今却已有14家面积5000平方米以上的商场。
日前，重庆市商委副主任黄伟在接受本报记者采访时表示，现在不少大型商圈还打算继续扩大规模，难免出现定位雷同，导致同质化竞争。因此，重庆市准备对大型商圈适当控制，今后大型商圈的规划，在经过规划部门同意后，还要征求相关部门的意见。
居住虚空化危机
“商业地产的无序扩张，带给解放碑的最大压力，还不在商贸总额，而在于白领居住人口不足，并有可能使解放碑CBD面临居住虚空化的危险，后续建设受到影响。”重庆市规划设计院专家张捷认为，表面上看来，解放碑CBD的建设一帆风顺，而实际上，主城其他几区的崛起却对其形成了巨大的压力。
张捷称，按照CBD的商业定位，CBD需要24小时的繁荣，商业服务的对象主要是白领阶层。CBD的规模与区域内居住的白领人士数量成正比，所有CBD必须有一定规模的白领阶层形成的核心购买力支撑。
一个著名的例子是，美国休斯敦的CBD建设，就是因为忽视了居住虚空化的危险而导致失败。
休斯敦模式的CBD是典型的新建CBD模式的代表。由于新建的原因，其绝大多数物业类型都是写字楼。这样，虽然符合了CBD的商务功能定位，但也造成了CBD功能过于单一。结果，每天早晨有大量上班的人流涌入CBD；到了下午下班时，这些人却又纷纷乘坐各种交通工具离开CBD，回到各自的居住地；当夜晚到来时，休斯敦的CBD内已经变得难觅人迹。
对于如何避免此种情况发生，张捷称，需要建设更多的高级公寓。
重庆庆隆屋业发展有限公司营销总监邹宇晖建议，在解放碑商圈的建设过程中，可修建一定数量的纯高级公寓，以吸引更多白领人士在解放碑居住，同时政府应加以引导。
但重庆市建委却不赞同解放碑CBD面临居住虚空化的观点，他们认为目前的公寓面积已经足够支撑商圈规模，只不过空置率较高而已。
引入听证制度
重庆市国土资源和房屋管理局最新数据显示，2005年1至6月，全市商业用房空置247.47万平方米，占46.4%，同比上升11.8%。空置一年以上的商业用房162.87万平方米，占51.9%，同比上升10.3%。
快速增长的重庆商业地产空置率，已超越国际上公认的10%的警戒线。
这些数据再次为重庆商业地产敲响警钟。
重庆大学建设和房地产管理学院副院长颜哲认为，商圈的无序扩张，注重追求商业用房数量而缺乏整体专业规划与定位，是重庆市商业地产空置的重要原因。
市商委分析，由于房地产开发商片面追求高利润，没有按照相关规划建设，是造成商业地产空置的另一因素。据介绍，房地产开发商不考虑位置和地点，前期不经过调查，也没有和大的商家进行接触，就盲目上马商业地产项目，对商业地产项目缺乏专业化的理解，楼上住房楼下门面的模式大量存在，项目建成后，层高、停车位、仓库、开口等条件却不符合商家的需要，最终导致空置率上升。
对此，重庆市商委有关人士表示，将尽快出台《重庆市商业网点规划》，对在主城区兴建5000平方米以上商场、区县兴建3000平方米以上商场进行听证。同时，今后大型商圈的规划，在经过规划部门同意后，还要征求商委部门的意见。提倡商住分离、人商分流、集中打造、立体开发的总体方针积，积极引导商家向乡镇及农村发展。
另外，由于重庆“地下城”空间过大，达到200万平方米左右，隐藏着很多不安全因素。2005年12月初，重庆市市长王鸿举、副市长赵公卿在给市民的建议书上做出重要批示，要求主城地下要严控商业设施建设。这也将有助于缓解重庆主城区商业设施过于密集的矛盾。
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