“未来3到5年，中粮要做20个大悦城”，大悦城地产关于未来商业发展规模的计划，在2015年中期业绩会上被多次提及。

 

　　据大悦城方面8月25日最新公布的数据显示，上半年大悦城的收入共计22.2亿元，同比下降26%。

 

　　对此，中粮大悦城主席周政表示，由于大悦城综合体项目在注资之初可售性物业就已处于收尾阶段，销售物业资源都比较少。

 

    不过周政透露，按照未来大悦城的配比原则，将来大悦城综合体60%-65%是销售型的，包括住宅、酒店或者公寓、写字楼；同时40%-35%左右是持有。

 

　　据了解，大悦城于去年新增了两个项目，其中，上海大悦城二期那部分是销售型物业，可售的资源有82万平方米，项目预计于今年圣诞节入市销售。

 

　　同时，据周政透露，虽然未来可售性物业的销售是资金来源渠道之一，但未来大悦城还是会重点支持持有商业物业的投资，关注持有物业租金的持续成长，因为“自身造血对资金的支持也很重要”。

 

　　当然，除依靠自身努力去拓展外，通过寻求合作伙伴、并购及轻资产输出也是大悦城不二选择。

 

　　业绩会上，中粮大悦城执行董事兼总经理韩石指出，根据前几年商业地产竞争的态势来看，有一些企业的有些项目发展至今经营起来已经很困难，而这也为大悦城提供了一个很好的并购机会。

 

　　除了并购外，第二个是合作开发的模式，即下一步也会引进其它的一些投资机构；第三个是通过更少股权比例的投入实现轻资产，比如说资产的配比占到百分之二三十，通过这些来寻找市场的一些机会，稳健的同时尽快推动大悦城的扩张。

 

　　另于业绩会上，关于中粮地产与大悦城平台定位再次被提及。周政还是明确大悦城是商业平台而中粮地产是住宅平台，身为两平台统帅，其会督促不竞争协议的落实。至于深圳大悦城，周政透露，虽然项目是中粮地产的城市更新项目，但是未来深圳大悦城商业部分大悦城地产会介入。

 

　　此外，谈及中粮集团的混合制改革，周政称，按照国资委对中粮集团的要求，中粮方面也在积极探索一些方案，这些方案是需要给国资委审批的，有了进一步的进展之后，再对外披露。但就目前的情况来看，对大悦城地产公司来说，是没有任何负面的影响。混合所有制的改革，包括引入的投资者等都在积极准备方案。

 

　　以下为大悦城地产2015年中期业绩会现场问答实录：

 

　　现场提问：大悦城上半年销售收入同比有减少，请问未来大悦城怎么样在商业定位下找到更多可售物业来提高销售收入？

 

　　周政：大悦城是综合体，因此项目在注资之初，其销售物业就已经处在一个收尾的阶段，比如西单大悦城、朝北大悦城、天津大悦城，它的销售物业资源都比较少。但按照未来大悦城的配比原则，将来大悦城综合体60%-65%是销售型的，包括住宅、酒店或者公寓、写字楼。同时40%-35%左右是持有。

 

　　需要补充的是，大悦城去年已经拓展了两个项目，包括上海大悦城二期那部分是销售型物业，可售的资源有82万平米，对未来持续支持大悦城销售结算资源打下了一个基础。

 

　　同时，大悦城发展的战略是通过一个综合体的模式来发展的，因此在一线、二线城市选择项目的时候也会着重考虑这个比重问题。

 

　　另外，因为未来3到5年，中粮要做20个大悦城，而在发展所需的资金来源上，除了公司的债权、股权融资之外，自身的造血也是很重要的方面。所以未来大悦城还是会重点支持持有商业物业的投资，关注持有物业租金的持续成长。

 

　　现场提问：未来大悦城可能会引入各种基金等伙伴，能否具体介绍一下大悦城的扩张路径是怎样的？会更多的走收购扩张路径吗？

 

　　韩石：有关大悦城的快速发展路径，我想有两个方面，第一个就是做好现有大悦城的运营，坚持大悦城现在的定位，即定位18到35岁新兴的中产阶级年轻的消费者。

 

　　第二个是从差异化的运营到品牌的组合，过去大悦城的零售、餐饮和休闲娱乐占比分别是5：3：2，现在是4：3：3的比例，会从这个比例上坚持差异化和客户的细分和体验。

 

　　第三个是坚持创新，下一步会重点思考线上线下的创新，对于大数据指导商业运营这一块要坚持。

 

　　第四个是坚持为会员和消费者服务，不断提升大悦城的美誉度，大悦城有100多万会员，这是大悦城宝贵的财富。

 

　　另外，从大悦城下一步的发展来讲，是希望能够在稳健的同时有一个快速的发展，过去基本从拿地到规划设计、工程建设，到整个开业运营都由自己操刀。

 

　　但从今后不排除从收购、并购现有的企业的可能。根据前几年商业地产竞争的态势来看，有一些企业的有些项目发展至今经营起来已经很困难，而这也为大悦城提供了一个很好的并购机会。

 

　　除了并购外，第二个是合作开发的模式，即下一步也会引进其他的一些投资机构。第三个是通过更少股权比例的投入实现轻资产，比如说资产的配比占到百分之二三十，通过这些来寻找市场的一些机会，稳健的同时尽快推动大悦城的扩张。

 

　　现场提问：上半年大悦城拿了两块地，下半年公司拿地的策略会是怎么样？

 

　　周政：我们基本还是坚守在一线城市的副中心、二线城市的中心区，当然三线城市经济发达的、集聚能力强、人均购买力比较强的地区也会非常关注。这方面我们有几个项目在跟踪，目前因为这些项目还在跟踪之中，不便于披露太多的细节。

 

　　除了走直接拿地扩张路径外，未来我们也会充分发挥中粮大悦城在商业方面专业化的能力，通过合作来发展。大悦城在商业方面有团队，尤其是在创新方面，大悦城的团队还是有比较好的基础的，因此从这方面来说，可能未来大悦城商业发展还有相当一部分是寻求合作。

 

　　已经有很多同业主动来找我们合作，换而言之，同业主也认为大悦城这种面对18岁到35岁的新兴中产阶级的定位，未来还是有较大发展空间的。

 

　　现场提问：您在中粮地产、中粮大悦城两个平台都有兼一定的职位，请您简单介绍一下，未来中粮大悦城和中粮地产两个平台的界限具体如何区分？深圳的大悦城未来具体发展形式会是怎样的？

 

　　周政：在上市之初，中粮集团就有一个不竞争的承诺，两个上市公司各有各的定位，大悦城地产公司重点是以商业综合体为发展战略，中粮地产是以住宅地产为主，所以两个发展战略还是比较清晰的。在整个运作管理中是没有矛盾，互相是不竞争的。

 

　　深圳大悦城是一个城市更新的项目，目前还处在旧改过程中，这个项目的权属原来在中粮地产。未来可能是两家合作来做，不会竞争，这一点我们是坚守承诺。深圳大悦城商业部分大悦城地产会介入。

 

　　另外，对于中粮来说，如果两个主席，那可能有两个想法，但现在我两边都能协调，会亲自落实集团内部不竞争协议。

 

　　现场提问：重组方面，中粮集团可能有哪些方面的业务重组？可以分享一下现在的改革进度是怎么样的吗？在A股的波动下，会不会影响国企改革的步伐？

 

　　周政：可能国内A股市场对中粮关注的比较多，中粮是国资委重点的改革试点企业，目前正在积极探索，中粮肉食、我买网等等都进行了混合所有制改革了，就包括中粮地产也在积极的探索。

 

　　按照国资委对中粮集团的要求，中粮方面也在积极探索一些方案，这些方案是需要给国资委审批的，有了进一步的进展之后再对外披露。但就目前的情况来看，对大悦城地产公司来说，是没有任何负面的影响。混合所有制的改革，包括引入的投资者等都在积极准备方案。

 

　　现场提问：大悦城方面目前怎么看商业市场的竞争格局？

 

　　吴铮：说到商业地产，的确是竞争最激烈，压力最大的一个行业。有两个方面的压力，第一个压力是同质化，供应量很大，第二个压力是电商。

 

　　但大悦城会把商业的趋势发展分成四个阶段，第一个阶段是百货，百货一定会死，为什么？因为它是以买为目的，以卖东西为目的的一定会被电商替代，因为电商效率更高。

 

　　第二阶段是传统的购物中心，就是吃喝玩乐、看电影、滑冰，它的问题是什么？大品牌，小购物中心，就是品牌很强势，挤压得你租金很难受，同时大家都差不多，谁离我近我去哪儿，没有特点。现在大量的房地产开发商包括很多的项目都处在这个阶段。如果大悦城还在这个阶段，我们也活不过去。

 

　　所以大悦城通过创新，基于消费者的需求，进入第三阶段和第四阶段。什么是第三阶段？第三阶段的核心就是一定要找出让消费者到我这儿来的理由，实体店的核心是体验。

 

　　最重要是第四阶段，叫应对电商，平台化。大悦城还是通过实体的方法，通过线下的APP，共同来形成黏性，以此来留住消费者