忽如一夜春风来，2005年郑州楼市能够让老百姓“排队抢购”的除了新盘认筹外，就数以商铺和写字楼为主的商业地产认购了。有专家分析，宏观调控这只“看得见的手”挡住了住宅投资的热潮，市场这只“看不见的手”却指引开发商另辟蹊径，开辟了楼市的第二战场。

    2005年11月，《东方今报·今楼市》联合河南圆点市场咨询有限公司对2005年郑州商业地产投资需求市场进行了调查，让开发商、投资者“对号入座”，也以此作为2005年商业地产的一次盘点。

    买家 谁在“吃进”商业地产

    七成人看好商业地产

    调查分析资料显示，有40.6%的人对未来郑州市五年的商业物业发展充满信心，36.7%的人则是比较有信心， 16.5%的人是显示出一般的信心，仅有6.2%的人显示出对郑州未来五年内商业的发展不太看好和非常不看好。由此可见整个郑州市商业市场的发展拥有良好的信心条件，这对商业物业的发展来说也是非常有必要和必需的。

    经商户是投资主力

    通过调查，记者发现2005年在郑州有过商铺投资的被调查者占到了41%，这说明商业地产在郑州开始受到更多投资者的关注。在商业地产的投资者中，有6类职业背景的受访者比重突出。建议商业地产开发商将销售目标重点定位在以下6类客户群上（见图表1）。

    这6类客户群中，占比例最大的是私营业主、个体户及专业技术人员，前者大部分是正在从事商业经营或自身拥有铺位经营的需求，而后者是属于有较强的资金实力和投资意识，这部分受访者是寻求多元化的投资型客户；其次是企业高级管理人员、自由职业者及企业中层管理人员，他们分别占13.5%、11.4%、10.6%。而公务员和企业一般职员的需求相对来说要小一些，这与他们的职业背景和收入有着直接的关系。

    中年人最爱买商铺

    调查分析资料显示，目前郑州市商业地产投资人群的年龄主要集中在中年人群，这部分人在社会地位、资金、市场经验等方面都有一定的优势，所以这部分人对商业地产的投资表现出浓厚的兴趣。31岁~40岁的占首位达38%，41岁~50岁和26岁~30岁的分别占21%和19%，25岁以下的仅占8%。

    建议郑州商业开发商后期商业地产开发投资的重点目标人群定位为中年消费人群。

    目的 “包租婆”大行其道

    自己经营者仅占43%

    调查分析资料显示，对于商业地产投资的用途主要还是集中在自己经营上，占43.0%；转让和长期租赁的分别占29.0%和26.0%，这一类型的投资者非常类似电影《功夫》中的“包租婆”，选择其他用途的仅占2.0%。

    从以上分析资料我们不难看出，目前商业投资者的投资目的和用途是比较清晰和理性的。在长期租赁的人群中，83%的商铺购买者和现有经营者存在错位，也就是商铺第二次招商的现象比较普遍；44%的投资户想自己找租户，而56%的投资户希望由开发商统一代理完成，也就是目前市场上普遍存在的返租现象。

    独立门面备受青睐 

    调查分析资料显示，在各种商业物业种类里，独门独户的临街独立式门面最受投资者的追捧，占近50%。其原因在于，临街独立门面店自身门面的装饰就是一个很好的广告，这样就容易被流动的消费人群接触和发现。

    其次是平层商铺，但因此类商铺与整个商场的经营状况有直接的关系。如果整个商场盘活，个体能有效利用整个卖场的整体效益，带来人气和财气，反之会受到牵连；而目前在郑州大力打造的商业街，被投资者认可还需要一段时间，开放式商业街的平层商铺受青睐程度占20%；虽然都是平层商铺，但性价比在这里成了投资者优先考虑的主要因素。

    小铺面为啥受欢迎

    商铺面积的大小和投资者的经营成本、经营方向有直接的关联。21~50平方米/套的商业物业最受消费者欢迎，占到了35.1%；其次是51~100平方米/套的需求比例占26.3%，这也从侧面表明郑州市场商业物业兴起之初，广大“纯炒家”投资者非常谨慎，又因如经营服装、小百货、精品对经营户的要求比较低，这三个行业的经营户对商铺的需求整体数量较大，其面积需求多在20~80平方米/套。接下来的面积需求比例依次为：20平方米/套以下占18.4%，101~150平方米/套占9.6%，151~200平方米/套占5.6%，201平方米/套以上占4.9%（见图表3）。

    位置 商铺投资地段为王

    储蓄投资是首选

    调查资料显示，53%的受访者选择了储蓄投资，这说明目前的消费者对商业地产的投资是非常理性的，他们已不再把资金存入银行作为唯一的储蓄投资了，而是将更有投资价值的商业地产作为储蓄投资。其次是选择潜力投资的占38%，而选择兴趣投资的仅占1.6%。建议商业地产开发商在做项目营销时，少一些概念，多一些实惠，这才是真正吸引消费者的因素（见图表2）。

    调查资料显示，目前商业地产投资者对现有项目的可接受价格不是很高，平均价格在3001~8000元/平方米。从区域来看，中心区域可接受价格最高，其次是东区、北区、西区、南区（见图表4）。

    六成人按揭买商铺

    由于商业物业的特殊实用性和高单价的特性，小额投资者近六成都倾向选择银行按揭贷款的方式进行购买和经营，以便资金周转顺畅。而有31.3%的人则采取利息较低的分期付款的方式购买，只有12.3%的人愿意在资金成本允许的情况下一次性付款。

    二七商圈仍是“常青树”

    因此不难看出，目前投资者首选的地段还是郑州市的中心区域，即使中心区域的商业地产售价远高于其他区域。在投资项目的远期潜力和现实价值选择上，投资者还是比较注重眼前的投资效益，这就是开发商经常炒作的投资回报周期的概念。

    对于中心区域投资者的概念是经三路、城东路以西，陇海路以北，嵩山路以东，农业路以南。目前郑州市商业中心的重心还是二七商业中心和碧沙岗商业中心。而从郑州市整体商业规划发展来看是东建材、西纺织、南食品、北汽车（见图表5）。

    配套 一个都不能少

    调查分析资料显示，在基本配套方面，电源、水源以及单独洗手间、保安这些商铺必备的设施都无一例外地成为绝大多数投资者看重的要素，根据其重要性，它们被考虑的可能性依次为83.2%、81.5%、80.5%和79.6%。

    对于商业物业的配套管理，投资者都非常重视统一物业管理的提供，以解决投资经营者的后顾之忧，这一选择占到了89.6%；而代租代售的服务也成为大多数投资者所需求的服务项目，占55.5%；代交费服务占42.2%；统一的宣传和包装可令业主免去自身广告宣传的麻烦和资金的投入，容易聚集人气，在每个专业市场树立品牌，也成为投资者重要的需求之一，占39.5%。

    当然对于这一项服务也有不少的投资者提出反对意见，分析他们提出的反对意见一是认为收费太高，达不到预期的效果；再一个就是认为没有必要，自己有很稳定的客户不需要再做广告。

    给开发商提个醒 规划、设计和广告需有的放矢

    在这次调查中，我们发现一个很值得开发商去思考的问题就是，投资者普遍认为现有的开发商没有真正来了解他们的需求，这是在本次调查中投资者反映最多的问题。同时本次调查也给商业地产项目开发商一个重要的启示，即如何进行项目开发前的可行性调研、产品定位调研及营销策略的研究，科学的市场调查是非常重要的。

    区域定位：随着城市区域商业整体规划发展的需要，有些开发商往往在项目区域定位上与市场发展需求背道而驰，使得有意投资者望而却步。

    产品定位：有些开发商把自己的主观意识强加在项目产品的开发上，让投资者根本无法接受类似的产品。

    营销手段：有些开发商一味地认为多投放广告就能销售，但不少开发商往往忘了目标客户群是谁，他们对广告内容能接受多少，他们接受的有效媒体是什么？有多少开发商真正去想过投资者的需求？