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| 望京过度发展商业泛滥，东坝商圈或成区位替代 |
| 2015-1-28 北京金隅嘉业 |
据相关部门统计，2014年全国50个重点城市综合体非住宅总体量达5.64亿平方米 ，同2013年相比增长率高达77%，尤其是北京、上海等一线城市，商业地产的总量已经基本达到饱和，甚至部分区域发展严重过剩，未来将进入商业物业面积增长速度远超人口增长的速度，是人均商业面积继续提升的阶段，是人们消费观念和行为方式继续发生转变的阶段，也是催升商业地产持续过剩的阶段，这一过剩趋势在北京望京商圈尤为明显。
望京商圈位于北京东北部，与东坝商圈并称为通往首都机场的最后一站，到达机场只需15分钟，常住人口高达30万人，总规划占地约16平方公里，是北京几大高端商圈之一，区域人口由韩国人、日本人等多国际人员组成，就是这样一个高消费人群聚集的商圈现在也不得不面临商业泛滥的恶性竞争窘境。
望京过度发展商业泛滥。一直代表着北京高端人群居住区的望京，无论是物价还是房价，都在本市的中高水平，这一点也是各大商业体蜂拥而至的主要原因。2006—2012年间，包括旺角购物广场、新世界百货、凯德望京、华彩商业中心、方恒购物中心、比如世界在内的十余家大型购物中心纷纷扎根望京，企图在这高消费人群的聚集地分一杯羹，但这不仅给望京的商业带来了天翻地覆的变化，也给整个区域带来了史无前例的激烈竞争。随着几年来的开发，望京商圈商业数量逐渐趋于饱和，高密度商业体的出现带来的后果只有一个，位于望京主干道香港TOPPY集团旗下的NOVO于2012年倒闭，随后2014年经营五年的华堂购物中心望京店也宣布倒闭，多家购物中心在望京区域惨淡经营苦苦支撑，整个望京商圈都面临着新品牌商家想进又不敢进入、现存的品牌商家想退出但又苦于合同未到期无法退出的窘境，最终使得区域商业品牌同质化越来越高，购物中心越做越差。
东坝作为后起之秀或成为望京区域替代选择。从地理位置来说，东坝商圈位于北京东北部，紧邻机场二高速和五环路，与望京商圈有着平行的区位关系，是北京城区中心到机场的必经之路；从政府规划来说，东坝商圈是北京城区边缘区域中唯一没有被开发的商圈，规划体量甚至超过天通苑社区，但由于在地理位置上作为除了望京以外唯一一个连接城区中心与机场的区域，因此政府一直采取慎重态度，保留待开发。近几年由于北京国际化速度的加快，政府越来越重视对机场周边商圈的培养和发展，东坝商圈理所当然的受到了重点关注。2013年本市规划东坝为国际商贸中心区，并作为北京朝阳区“十二五”期间经济发展战略“十大发展基地”之一，承担着北京建设国际商贸中心城市的重要使命，也将进一步成为推动朝阳区经济发展的动力引擎，这样的政府规划也足以支撑东坝区域成为望京的区位替代商圈。
东坝商圈目前的商业化程度还处发展初期，区域内商业品牌以自营中小型品牌为主，就如同5年前的望京商圈，但近几年各大开发商对本地块的评估越来越高，投入也不断增多。2014年恒大地产以1.35亿楼面价超50000元/平的代价拿下东坝南区地块，刷新了北京当年住宅用地总价纪录；2015年首开-龙湖联合体以11.25亿元拿下朝阳区东坝多处地块，溢价率达42%，成品房售价预计突破5万；再加上金隅嘉业在东坝地区开发的区域级购物中心金隅嘉品Mall的出现，东坝商圈的居住、商业和经济都将有一个非常大的飞跃。同时，随着近几年人口的导入，以及人口国际化趋势的发展，与望京有着相同地理位置的东坝商圈必将谱写北京建设国际商贸中心城市发展的新篇章。
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