近日，中国商业地产联盟组织了万科地产、长沙北辰房地产开发有限公司、颐高集团、北京侨福置业有限公司、月星商业集团、步步高连锁商业股份有限公司等近40余家商业地产产业链相关企业赴土耳其进行商业考察与交流。中国商业地产联盟秘书长王永平对记者表示，“拥有1600万人口的伊斯坦布尔是土耳其经济最为发达的城市，目前共有大型购物中心20多个。此次考察学习一方面加强我们与国外商业地产业界的交流与合作，学习借鉴外国同业先进经验，同时也扩大中国商业地产行业的国际影响力。”
新老混搭成就多元伊斯坦布尔
作为土耳其最大的城市和港口，也是土耳其的文化、经济、工业和金融中心，伊斯坦布尔已成为欧洲最繁华的国际大都市之一。对伊斯坦布尔的第一印象就是密密麻麻的房子，由于地形原因，建筑高低错落，且形式多样、颜色丰富。据当地向导介绍，伊斯坦布尔整座城市63%分布在欧洲部分，39%在亚洲部分。欧洲部分的老城区多为老建筑，“这里的老房子，尤其是19世纪以前的房子，只能维修不能拆除，同时也基本不允许建新房子，审查制度非常严格。”相比，亚洲部分的生活氛围则更为休闲，这里没有太多遗迹，因此有很多高层和新建住宅区，包括一些家族传承或新建的豪宅区，如海峡附近的现代别墅，价格昂贵。
我们下榻的酒店位于贝伊奥卢区，酒店隔壁就是伊斯坦布尔著名的商业街——独立大街。这是伊斯坦布尔最有名的街道之一，也是土耳其最早的商业街，地位有点相当于我们的王府井大街。正是由于历史悠久，整条步行街非常优雅，自加拉塔桥塔附近的中世纪热那亚社区开始，至塔克西姆广场，全长3公里。沿街有精美的音乐商店、书店、美术馆、电影院、剧院、图书馆、咖啡厅、酒吧、古老糕点铺、餐馆等，业态丰富，是当地年轻人的聚集地。大街被独特的希腊建筑包围。还有很多活动在独立大街举行，傍晚有各国艺人在这里表演。据了解，周末的独立大街会迎来200-300万人流量，异常热闹。“独立大街是新老区的连接点，在伊斯坦布尔人们的心中，它依然是一个艺术文化中心。”向导说道。
如果说独立大街是古老与现代交融的城市步行街的代表，那么大巴扎则是体验城市集市氛围的最佳去处。起源于默罕默德时期一个围有栏杆的小小石制品交易区，随着不断有商家加入，这处有顶蓬的商铺经过600年变迁，成为整个伊斯坦布尔的交易中心。65条街巷林立着超过4000家商铺。整个集市纵横跨越七、八个街区，仅仅用一个“大”字无法形容它的绵延繁荣。金银首饰、皮毛、地毯、食物香料、土耳其特色工艺品等应有尽有。如今这里每年吸引着1500万名游客，成为土耳其一大旅游胜地。
购物中心演绎现代商业综合体
除了商业街和古老集市，此次一行还对精品百货店、时尚生活中心、品牌集合店、国际购物中心等商业业态进行了考察。其中以伊斯坦布尔Istinye Park海湾公园购物中心、Kanyon购物中心、Forum Istanbul购物中心为代表的国际化商业综合体吸引了考察团员的关注，与购物中心项目投资方与运营方代表，围绕商业规划、开发模式、020等议题进行了深入研讨交流。
名店索引
1、 Istinye Park海湾公园购物中心：整个购物中心呈一个巨大的环形区域，以室内流行品牌区、室外奢侈品广场和本地传统怀旧集市为三大主题购物空间。其中的开放式城市广场由一个个独立的奢侈品牌店面组成，这样的设计理念在土耳其首屈一指。而传统集市则是购物中心的最大特色。购物中心总经理Tolga Engin告诉记者，游客的增多、人口年轻化和城市的快速发展给伊斯坦布尔的零售业带来了巨大发展机会。由于交通发展，伊斯坦布尔的城市中心不断向北移，这也使得本来偏离市中心的海湾公园购物中心成为了高消费群体的聚集区，为吸引国际顾客而引入的国际性品牌越来越多。
2、 Kanyon购物中心：是伊斯坦布尔市的一个集住宅、购物、娱乐、办公综合为一体的多元大型购物中心，整体建筑形似一个起伏的峡谷。30层为一个办公空间，22层为住宅区，包含179套住房和160多个零售店面空间，另还有9个可以容纳1600名观众的大剧院。据购物中心客户关系经理Nevra Ozdelice介绍，购物中心的住宅定位高端，2006-2010年就已售罄，现在大部分业主将其出租获得收益，也因此，Kanyon的住宅成为不错的投资产品。整个购物中心定位年轻活力，其中零售、餐饮和影院是最受欢迎的，由于位于城市商务区内，所以工作日人流量反而更多，可达到4.5万人次。
3、 Forum Istanbul购物中心：土耳其最大的购物中心之一，也是欧洲第三大购物中心。商场有近5000名员工、280多个国内外连锁品牌。整个购物中心占地约49.5万平方米，其中包括17.5万平方米的租用地、3万平方米的宜家商场和一个1.55平方米的大型超市。它还是世界上第一座拥有大型水族馆的购物中心。“整个项目带动了地块的发展，成为一个‘城中城’”，购物中心市场总监DiDEM KIRSALLIOBA说道，“我们定位是更为大众化的购物中心，以中端品牌为主。零售空间是设计的重点，业态组合中宜家是最大主力店。”整个购物中心非常注重融入当代艺术、举办主题活动，突出休闲功能。“我们有自己的时装周、主题展览、街头艺术文化节，定期组织家庭娱乐和体育主题的活动，还有一些年度活动，如世界大力士锦标赛、世界吉尼斯记录的评选活动等。我们希望能覆盖80%的本地顾客，同时也在跟旅行社合作进一步吸引国际游客。”
团员代表谈心得
中国商业地产联盟秘书长王永平：用兼容性做出反差时尚
我们考察的这些超级购物中心有一个共同的特点，就是建筑设计有特色，让顾客在购物中感觉到场所富有变化，在不同结点上都可以停留。比如用长形的空间布局整个商场，共享空间较大，同时通过高差处理对室内和室外的人流进行互动。以海湾公园购物中心为例，它非常注重把传统的商品和消费融入到现代购物中心。现在很多现代化的商业，全部用奢侈品，用快时尚，抛弃了很多传统的东西，或者没有进行比较好的匹配。这家购物中心把传统的菜市场和小商品市场的形式进行了升级，让顾客感觉到市场也是有时尚感的。国内对这方面的挖掘则略显不够，或者由于过于原汁原味而让年轻人不喜欢。上海新天地的成功就是因为它把石窟门的老式建筑和咖啡、酒吧这些快时尚做了一个碰撞，这种反差变成了一种时尚。
广州市万科房地产有限公司商业总监段舒怀：我们硬件过硬，软件待升级
土耳其这几个购物中心优势和缺点其实都很明显。西方国家，包括土耳其，餐饮基本上是偏冷餐饮，这对厨房设施、排烟和排油的需求较弱，所以它可以在室内和室外混合布局。我们的餐饮通常需要一个独立空间，比如集中在楼上。否则它的油烟问题、饮食的气味问题会给零售的品质造成冲突。另外，相较于海湾公园购物中心这种把奢侈品单独成区所不同，它更多是提供一个非常好的购物环境和空间，我们国内的购物中心将奢侈品与大众品牌结合得更好，这两个人流客群不是决然要分开的，相比形象，客群粘性更重要。
规划设计上，这里的购物中心偏实用，我们国内大部分购物中心，尤其是2012年以后新建的一些购物中心更讲究“大而全”。因此从硬件设施设备上，国内的购物中心不输于任何一个世界上目前最好的购物中心，但服务和运营上，我们需要进步的空间就比较大了。比如能耗，这一定是未来商业综合体发展所必须要重视的。从购物中心的长期运营来讲，要想从成本上面下工夫，前期规划设计是非常重要的。开发节奏差不多、销售增长幅度速度也比较匹配，但是对客群消费心理的把握、品牌的组合、温度和光照度的细分研究，甚至他们的一些服务设施等，是我们更该学习的。
房地产或将成土耳其经济增长新引擎
——访中国驻土耳其大使馆经济商务参赞朱光耀
作为土耳其第三大贸易伙伴，近年来，中国企业对土耳其投资意愿显著上升，领域逐步从传统的矿业向交通、农业、能源等扩散。据中国商务部统计，今年上半年，中土贸易额达到１１０．５５亿美元，同比增长１．０２％。中国仍为土第三大贸易伙伴。中国驻土耳其大使馆经济商务参赞朱光耀告诉记者，“土耳其经济增长最大的两个动力分别是私有化和吸引外资，接下来房地产或接棒成为其经济发展新引擎。”
中土经贸发展潜力巨大
按照中国驻土耳其大使馆经济商务处的统计，今年上半年，中国企业在土竞标的项目总竞标额达185亿美元。今年7月，由中国企业建设的连接土耳其首都安卡拉和最大城市伊斯坦布尔的高速铁路二期工程顺利通车，作为中国在海外建成的第一条高铁，安伊高铁对中国高铁产业“走出去”具有重要示范意义。同时，朱光耀表示，已由中国企业中标的伊斯坦布尔第三大机场建设项目、卡赞天然碱矿综合开发项目，有望中标的多个大型火电和煤电一体化项目，规模都在数亿至数十亿美元。作为古丝绸之路东西两端的国家，中土两国在“丝绸之路经济带”和“2１世纪海上丝绸之路建设”构建中合作前景也十分广阔。
作为世界第七出境游目的地，土耳其近年加强与中国相互开拓旅游市场，朱光耀表示，中方将继续推动两国旅游业界挖掘合作潜力、引导其做好旅游品牌推介和旅游路线设计，争取在游客数量和旅游收入方面都迈上新台阶。
中国海外投资已到拐点
“土耳其是中国‘走出去’战略实施的一个非常好的目的地”，朱光耀表示，目前中国商务部在对外投资、对外经济合作这几方面鼓励的目标市场较多，他认为最有潜力的市场为新经济体，如土耳其、墨西哥、阿根廷等快速发展中的市场。“土耳其是中东地区第一大经济体，人均国内生产总值已突破１万美元，成为‘金砖国家’后又一新兴经济体。”
相对于经济结构完善的土耳其来说，朱光耀认为，中国的优势已不再只表现在劳动力成本低，而是资源配置能力的优势，中国的对外投资已经到达一个拐点。“我能感觉到，中国企业对土耳其市场的兴趣越来越大，原来中国企业对外投资主要是两类，一个是到欧美通过金融危机、欧债危机去并购科技企业；另一类主要是资源型投资，如买矿、买森林、买农田。现在可能会迎来第三波投资——我们的制造业、服务业的对外发展。南车集团、新希望集团等一批大企业相继在土投资设厂，单笔投资额均在千万美元以上。”
土耳其房地产进入快速发展期
相较于交通、能源等领域，朱光耀认为土耳其的房地产正处于一个生机勃发的阶段，这表现在房地产价格明显上升、购房、建房观念的转遍等方面。朱光耀指出，尽管土耳其国土面积辽阔，土地供应需求相对旺盛，但是目前土耳其融资能力并不是很强。“中国企业带资承包的能力很强，恰恰成为中土之间一个可以互补的表现。”
由于土耳其处于地震活跃带，特别是临街的民居房屋很少超过四层，这是人们固有的一个建筑观念，然而这种挂念也在逐渐改变。“首都安卡拉和伊斯坦布尔的一些新区，高楼相继建起，这可能到了一个观念转变的时候，也正是房地产投资的机会所在。伊斯坦布尔、安卡拉，还有伊兹密尔的许多购物中心都已是相当有规模了，品牌齐全、设计创新、理念超前。”
朱光耀认为，目前土耳其房地产正进入一个快速发展期，除伊兹密尔、安塔利亚等西部较发达城市，他也建议有海外投资意向的中国房企多关注南部、北方、地中海沿岸的一些新兴城市。（环球时报--李霏霏） |
