近日，在“2014年中国体验式商业发展论坛”上，李震接受赢商网记者专访表示，宝龙集团将从传统的宝龙城市广场产品线中跳出，已经出击打造全新的标杆旗舰产品，而这三大标杆性项目有何亮点？电商冲击加大，数字时代的购物中心，为什么出现了原住民、移民和难民？我们一起听听李震的专业的分析与见解。专访内容如下：
宝龙商业集团副总经理李震
赢商网：目前宝龙在住宅和商业的业务占比大约是多少？在全国26个城市的54个项目中，商业地产项目有多少个？具体的商业类型构成是怎样的？
李震：我们宝龙集团从1992年开始投资中国内地，旗下宝龙地产（HK.1238）于2003年投资商业地产，2009年在香港上市，是中国首家在香港上市的商业地产企业。我们现在企业专注于开发及经营高质量、大规模、多业态的商业综合性商业地产项目，截止日前，已在全国26个城市投资打造54个物业项目，其中在上海共布局闵行七宝、浦东曹路、浦东临港、奉贤南桥、青浦新城、青浦华新、宝山罗店、以及嘉定八个项目。目前为止在营的shoppingmall15个，今年年底开业4个，明年计划还有8个。现在宝龙开发的项目都是综合体，涵盖了商业、住宅、酒店、公寓等于一体。
赢商网：二、三线城市商业不是很发达的地方，在目前阶段还是会选择百货作为主力店，而一线城市的百货店需要转型。那么在转型的过程，您是如何看待百货购物中心化趋势的？
李震：未来的商业不会再有什么百货和购物中心之间的冲突，以后就是一个很模糊的跨界组合。百货和购物中心最大的区别，一是经营模式不同。购物中心是收固定租金，百货是收专柜扣点提成。购物中心公共空间、休息空间更大，百货基本上都是以专柜、店铺的形式，留给消费者的空间很少，这是当时区分购物中心和百货的一个分水岭。但是随着现在商业的发展，购物中心越来越多也僻出一些专门的区域去做一些集成店，这就是百货的一个缩影。
二是很多商场为了扶持一些品牌成长，在签约的时候是租金加抽成，这其实也是从百货当中吸收的一个很好的理念。包括购物中心的管理人员越来越注重人流和销售数字了，以前购物中心只注重两费收缴，租金和物业管理费交满就可以了，其经营得好坏没关系。但是现在购物中心对于人流，对于销售额越来越注重，因为那才是未来购物中心的发展方向。而恰恰这两点是以往百货关注的东西，所以购物中心现在也在不断吸收百货的成功模式，吸引到购物中心里来。
当然现在百货公司也在转型，像银泰在杭州一下子关了那么多店改造升级。我不敢说银泰马上转变到购物中心，如果再继续做百货经营，一定会把公共空间做得越来越大，让客人有停留、休闲的空间。另外，我相信百货也会引进很多体验性的业态，现在可以看到很多百货在一楼做高楼层，边厅的位置越来越大，公共走廊越来越宽，甚至都有中庭的活动空间。所以现在百货公司也在往购物中心比较好的一些经验去借鉴，所以未来不是说谁会把谁吃掉，大家是相互结合去吸收对方最好的东西。但是如果说有一些百货，或者有一些购物中心不愿意去提升，不愿意去转型，那它总有一天会被淘汰。
赢商网：随着电商冲击加大，商业地产开发商纷纷开始探索O2O发展模式，宝龙也自主研发了社区化电商平台--宝龙广场在线（www.ipowerlong.com），加上今年7月微信号上线，宝龙在智慧商圈的打造取得怎样的成效？
李震：很多的公司都说要做电商，但是电商真正的发展，真正埋进去做一直没有找到一个很好的切入点和形式。但是宝龙现在在电商方面的努力已经走在了整个行业的前列，我们打造的“宝龙广场在线”，目前已经成功在福建的福州、晋江宝龙城市广场、上海的曹路宝龙城市广场推行，未来将推广到全国的其它项目中去，所有的项目都会有O2O的形式去呈现。为了这个工作的最终落地，不管老项目还是新项目，我们所有项目都要WIFI覆盖，这就是为了以后和O2O无缝对接。所有的消费者来到宝龙城市广场，只要下载了我们的APP就可以跟商场里面所有的商户讲话。
我们APP的界面是以社区型对话的界面去介入的，操作方式非常清晰、简便、门槛低，哪怕消费者一点经验都没有，直接进去就问今天想买哪个东西，在哪里能够买到，我们的客服会在第一时间回复。通过客服与顾客的互动，将顾客引到想去的店铺里面，通过宝龙在线完成，真正做到了社区型的交流空间。
与传统电商下订单、配送、交易不同，我们更多的是社区聊天的环境。我们打造的智慧商圈，就是以宝龙城市广场为核心，让整个综合体通过一个手机就能够联系到的情感交流平台，包括物质、精神、生活交流的一个圈子，通过很简单的一个APP就可以实现这个联动。
赢商网：据了解，目前宝龙正在积极打造标杆项目，具体这些标杆项目有什么特点？
李震：这三个标杆项目是：七宝宝龙城市广场、杭州滨江宝龙城市广场、厦门一城。标杆项目定位和硬件投入与其他品牌定位截然不同，服务品质也不一样，会花更多的力气去打造，力求给人完全不同的感觉。尤其是厦门一城项目，都不是用宝龙城市广场命名，完全打造一个新的概念出来。
宝龙是中国内地第一家赴港上市的商业地产企业，但是在之前所有说到做商业地产的都是说万达，宝龙与万达在影响力方面还有一定差距。这也是因为宝龙在商业地产方面没有标杆产品，发展到现在，是宝龙要去做标杆作品的时候了，各方面的时机都成熟了，这个时候我们就要开始打造属于自己的标杆产品。
这三个标杆项目我们也是因地制宜进行设计和定位。七宝项目位于上海，但是它毗邻七宝古镇，项目会去倡导一种生活方式、生活态度，可能是一种文化的碰撞这样一种概念；杭州滨江是一个很新的区块，年轻人活力，所以我们更多是突出年轻、时尚、充满活力的感觉。厦门一城就是做高端的，将打造的是高尚、高雅、高端、奢侈地标的定位。目前三大标杆项目均处于设计阶段。
赢商网：目前行业内讨论较多的主题是“社区商业是否是新蓝海”，以及“如何打造主题购物中心”，对于这两个话题，您有何看法？
李震：我很看好社区商业，中国毕竟十多亿人口，我们在大城市的大部分都觉得人们的生活水平都提高了，其实这是个假象。真正步入小康生活的白领不到10%。像K11这种高大上的不能做多少，只能在北京、上海、广州、深圳这些一线城市做。但是大部分老百姓还是生活在普通二、三、四线城市，那里有非常庞大的消费力和消费群体。哪怕他们不买LV和GUCCI，但是他日常的餐饮、零售需求还是很大的。
社区型购物中心一定是满足消费者日常消费需求，很多消费者不愿意开车到市中心，不愿意堵车，不愿意排队的时候就能够在家门口完成消费。这需要每一个从业者做市场调研，比如说最简单的，有超市、餐饮、电影院、儿童业态加一些传统零售，这些东西消费者愿意在自己家门口买的东西，才是社区型购物中心想要做的东西。
体量也是问题，现在很多开发商对购物中心体量的把控老是希望做大，这是不对的。社区型购物中心五、六万平方米最好，业态也好布局。区域型的十万平方米左右，主题型的也是十万平方米之内。除非是做大区域的购物中心，可能要做到20万平方米左右。但是现在动不动就是30万平方米，50万平方米，这个绝对是很难做的。
不要老是把自己做得高大上，所有的东西都是金字塔型的，食物链、产品线都是金字塔型的。所有人都去抢金字塔的顶端，那能够有多少肉给你吃，别忘记金字塔最下面的基层部分才是最大的一块蛋糕。我们把自己的主力产品线做好，传统型的购物中心做好，这一块蛋糕在中国还有无限的发展空间。
怎么样因地制宜做购物中心？其实万变不离其宗，做购物中心不要“长官意志”，不要“老板意志”，购物中心真正的消费者是老百姓，所以做商业一定要以老百姓的需求出发，以人为本才能把这件事情做好，一定要了解这个区块，这个地方老百姓需要什么样的品牌业态，需要什么样的主题，再去布点，才能把这个购物中心做成功。
赢商网：对于近年来中国商业地产项目井喷的状况，会否担心出现行业大洗牌？您认为目前国内开发商面临最大的难题是什么？
李震：肯定会大洗牌，但是专业的人做专业的事，现在中国的政策，大环境不像以前拿地可以拿纯住宅地，住宅地是赚快钱的，很多投资商肯定愿意拿住宅地，而不愿意拿商业用地。但是为什么香港那么多大的家族，为什么现在把地产和商业分得很开，商业一定要自己持有，因为商业是未来的一个保值增值传承的一个东西，为什么香港很多家族发展到第三代、第四代，他整个财富的积累和传承是需要有一个很长远的眼光去，他们认为收租型物业才是保证他们家族财富稳步成长和传承的重点。但是中国很多开发商往往还在创业第一代，或者传到第二代，第二代很多都是在折腾自己家的那些公子哥，他们没有把眼界放得那么远，更多的还是赚快钱。
在这种思维模式下是做不好商业的，商业是需要时间去培养，去经营的。与其开发商没这个能力，或者没这个专业度做商业，那就不要做，或者交给专业团队来做，不要盲目的做，不然这就是对自己不负责任，对投资商也不负责任，对周边的老百姓也不负责任。预计未来3～5年会出现很多购物中心倒闭的情况。
开发商面临的最大难题是缺少专业人士，现在做商业地产的专业人士还是缺，虽然越来越多的一些人从住宅地产转型转过来，但是他们的思维惯性没办法转。一是人的问题，第二个是政策的问题。
很多人都反映做这一行很辛苦，所以很多人半途而废，商业地产行业的人士最需要耐心、信心、恒心。坚持不来年这就需要耐心，信心就是一定要坚持自己走的这条路是对的，才会投入更多的资源进去做。做商业地产真的不是短期投资，甚至是一辈子的事业，甚至不是很多投资商这辈子能够享受到的。商业地产投资是为儿子、孙子去留的东西，所以要有一颗恒心才能把事情做好。
赢商网：这次大会的主题“2014年中国体验式商业发展论坛”，您认为如何才能做好体验式购物中心？
李震：未来是互联网时代，打比方说现在我们有三种人，一种叫数字时代的原著民，像现在的年轻人，对数字的东西玩得很转。第二种人像我这样的人，叫数字移民，努力学习新事物，也玩微信，力求让自己跟上时代的步伐，这种还是有药可救，还是可以跟上时代大步伐的。第三种人叫数字时代的难民，这种人固步自封，不愿接触新的东西，他跟不上时代就必须要被淘汰了。
转成商业来说也是这样的，传统商业不要和电商打架，不要说有你没我，没必要。怎么样把数字的这些东西融入到传统的购物中心中来，让购物中心也变成数字时代的移民，这样我们未来的发展空间才会越走越广，越走越大。不要有一种门第的排斥，不要像以前马云说的他一定要万达消灭，没必要这样，为什么不能和气生财，大家共存。
以后主要的趋势还是购物中心和互联网两者结合。如何线上、线下怎么协调，这才是最重要的，人这种高级动物发展到后来会从纯物质到精神生活，又回到纯物质去了，不可能这样进化。按照马云的思路，他的意思是人以后就不要去购物中心，全部在家里电脑上全部可以完成了，这不是从物质到精神再回到物质了，纯粹是一个动作，键盘输入好，把东西拿回来，就是一个买东西的过程。
女孩子更多的希望在逛店的过程中，在试穿过程中享受到购物中心情的愉悦，还是要追求精神生活，只是说我们怎么样把精神和物质在某个层面达到和谐的共存，这是我们需要研究的，而不应该去排斥。
我从来不说电商不好，电商要引进，高科技手段在互联网时代一定要在购物中心引进。但是互联网不能说不需要传统商业，以后全部在网上购物，这是不对的，这是人类精神文明的倒退。
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