今年国家出台了多项宏观调控措施，住宅投资热潮开始冷却；而北京商铺的供应量却正在逐步放量，为此部分投资者开始关注商铺投资。但是，由于商铺标的额相对较大，相比住宅投资来说要更加复杂、风险也更大。因此，市场专业人士建议，在投资者要正式介入商铺投资之时，前期的市场分析必不可少，主要需要了解区域商铺市场的大致走向、商铺所在地段的具体情况和商铺所在的物业状况等等。而就北京商铺的增量和存量市场来看，主要集中在CBD、中关村和亚奥三个区域，目前，这三个区域的发展已经相对成熟，从而吸引了众多的商铺投资者；但是，由于这三个区域的投资环境依然存在一定的差异性，因此，投资者应当了解每个区域的特点，才能成为商铺投资的赢家。

　　总供给量超过80万平米

　　据了解，CBD商业供应量近几年呈现持续快速增长态势。截至今年前三季度，CBD核心区的商业总体量超过80万平米，其中，今年新供应的商业面积超过30万平米。

　　在CBD区域，不论是社区商业还是商业综合体，开发商自持物业租赁经营的占有相当大比例，中小投资者如果选择投资CBD商铺，只能在出售的项目中选择商业氛围尽量成熟的，户型面积尽量小一些的产品。而这些商业街及社区底商今年仍有部分继续租售，租金水平较去年有较为明显的增长。

　　由于CBD区域写字楼的租金一直在上涨，这对其商铺价格有较大的拉动作用；而高档公寓或写字楼对商业的支撑作用是至关重要的。一方面，CBD新商业项目多是现铺供应，现铺将会极大地促进商铺成交，从而使整体租金回报看涨。另一方面，CBD区域后续产品更多是重量级的，如北京国际中心、尚都、财富中心等，这些新产品入驻，决定了CBD区域商铺的价格会保持坚挺，短期内不会发生大的波动，继续呈现稳步上扬的态势。 

　　亚奥区域

　　奥运经济提升商铺投资价值

　　目前，亚奥区域的底商物业分布较零散，主要集中在主要干道和车流较大的分流道两侧，其中老楼盘底商规模相对较小，新近开发的楼盘比较注重大规模底商物业的建设。而从底商的经营形态来看，主要以餐饮娱乐为主，但其经营的整体档次属于中档偏上。这是由于亚奥板块中亚运村属于较为成熟的高档居住区，又是亚北地区的交通枢纽，区域发展很成熟，底商作为超大型居住区的商业配套，业态较丰富，其中餐饮娱乐最为火爆。与之相比，西奥区域的商业配套较少，但一些新推出项目都有部分底商，弥补了区域商业配套的不足。

　　随着亚运村和亚北地区及目前新盘较为集中的西奥区的逐渐发展成熟，住宅集中带动了区域商业的发展。而大量市政配套的投入也为亚奥区进一步发展打下了坚实基础，前景看好。因此，亚奥区已成为商铺投资重点，底商需求较大。

　　从当前亚奥区域商铺的售价来看，主要集中在15000-25000元/平米之间，而底商的价格随着区域住房价格的提升也呈现出明显的上涨趋势。比如一些早期开盘的项目价格在6000元/平方米以上、底商价格多在20000元-25000元/平方米左右，而近期开盘或即将入市的住宅价格则多在8000元/平方米以上，其底商价格也将大幅度提升，预计将超过25000元/平方米。五环以外住宅价格多数在8000元/平方米以下，但底商价格也将近15000元/平方米。这主要是因为五环路南侧交通方便，地段较为成熟，商务、商业氛围相对浓厚，在很大程度上带动了住宅及底商价格的提升。

　　由于亚奥地区定位趋向于建立国际化居住社区，因此具有巨大的消费增长潜力。在今后几年内，各类商用物业必将在亚奥区域大量涌现。北京从2003年起正式启动奥运工程，近2800亿元的投资大部分投向基础设施，使得此板块潜在消费能力将得到巨大提高。

　　中关村区域

　　商铺投资潜力巨大

　　就中关村区域的商铺定位来看，可以将其划分为五大块，除中关村核心商圈外，还有当代双安、大钟寺、苏州街、中关村南大街等商业圈。首先，中关村核心商业区，以庞大的电子配套市场为主，同时即将在中关村出现一些地下大型超市和购物中心，租金大概在8-10元/平米/天；其次就是当代双安商圈，定位是生产服务型和生活者服务型的综合商业功能，辐射范围在周边三到四公里左右，覆盖了中关村几乎所有的区域，租金大概是在5-8元/天/平方米；第三个是大钟寺商业区，它是以大型物流批发为主，是覆盖北京的专业市场，租金价格在6元/平米/天左右。再一个就是苏州街的商业区，主要以餐饮和服务为主。专家建议，可以把中关村南大街作为一个单独的商圈来看。

　　从中关村区域商铺的价格来看，售价主要集中在15000-35000元/平米，租价一般为5-10元/平米/天。在决定商铺的投资价值过程中，该商铺所在区域的居住率、居民层次及消费习惯与消费力度、交通便捷程度与人流量等各类硬性指标对其投资起到至关重要的作用。通常人流量大，交通方便，周围居民多的商铺投资成功率就高。从中关村区域的特点来看，既具有强大的IT精英人流做支撑、又具备超强的莘莘学子作储备人气，而人气的聚集度是商铺投资价值的内在体现；另外，该区域市场比较成熟，并且投资性商铺的供给量相对有限，而且相比CBD商圈来说拥有更高的价格竞争优势。为此，中关村区域的商铺投资正是有了强大的人流和本身的投资成本优势，使其投资价值更加显现。

　　随着商铺投资市场中新元素的不断增加，投资概念也会不断地被扩充和发展；同时，区域投资环境的时刻变化以及区域自身发展特点，作为投资人必须因地制宜做出投资决策，紧跟市场变化，这样才能获取理想的回报和可观的收益。