9月底，平安信托发布的一期信托计划显示，平安拟募集资金不超过14.39亿元用于收购标的为虹桥协信中心南地块的5栋独栋写字楼，此举引起业内广泛关注。
　　此次虹桥协信中心出售写字楼单价为2.8万元／平方米，总价约13.3亿元。而目前大虹桥板块商办项目散售均价在3.5万~4万元/平方米之间。

      一时间，外界关于协信地产控股有限公司（下称“协信地产”）贱卖写字楼项目“断腕求生”的质疑风生水起。
　　“在当前市场环境下，房地产开发商追求的不外乎是现金流和利润率。对协信地产而言，在不同的市场阶段关注的重点也会有所不同。”协信地产上海公司营销总监杨炳运在接受中国房地产报记者采访时表示，“保证现金流是目前市场环境下所有开发商优先考虑的重点，现在的现金流就是未来的利润。”
　　“目前大部分开发商都或多或少面临资金压力，此次协信地产整栋出售写字楼，主要目的在于快速回笼资金。”上海城市房地产估价有限公司高级咨询师邵明浩称，上海这几年写字楼出售的案例基本都是以大宗交易为主，尤其在核心板块，散售方式已经很少见。
　　因此，对高端写字楼经营欠缺经验和能力的开发商而言，通过开发销售的方式实现资金回笼不失为一种较好的渠道。开发后选择合适的时机出售一方面与其自身的定位有关，另一方面也是一种快速变现的手段。
　　大宗交易是否贱卖
　　虹桥协信中心地处虹桥商务区核心区北片区12号地块，该地块占地面积约4.55万平方米。于2012年8月被协信地产以13.0664亿元底价摘得，折合楼面地价约1.15万元/平方米。
　　虹桥协信中心项目分为南、北两个部分，总建筑面积超22万平方米。其中，南地块由9栋办公楼及地下商业组成。此次出售的2号、3号、5号、6号、8号楼共5栋写字楼均属于南地块。
　　戴德梁行数据显示，目前大虹桥板块甲级写字楼租金报价普遍在5~6.5元/平方米/天之间。从对外销售情况来看，整体散售均价在3.5万~4万元/平方米之间。按照这个价格测算，此次协信地产出售单价约为市场均价的7折到8折之间。据此外界猜测，协信地产资金链已非常紧张。
　　对此，杨炳运并不讳言：“目前大部分开发商都面临资金链趋紧的状况，而大宗交易无疑是快速回笼资金的有效方法。在之前房地产市场一片向好的环境下，大多数开发商一般是先追求利润率再追求现金流。从去年开始，我们认为对于开发商来说，比较合理的诉求是先追求现金流，再追求利润率。”
　　同时，杨炳运认为，市场散售和大宗交易的价格可比性不强。大宗交易通常是为了一次性回笼现金流，首期付款比例往往在90%以上，这样的交易是商办散售模式的客户无法贡献的。通常大宗交易的价格与散售的价格相差20%~40%，但因付款节奏和额度大小的不同，对开发商的实际贡献相差并不大，甚至大宗交易更有利。
　　此外，在当前市场环境下，对于房地产开发商而言，付款节奏也是评定产品出售是否划算的重要指标。据杨炳运介绍，虹桥板块正常付款节奏是签约时付款20%，次年付款30%，剩余50%通常在交房时支付。“资金本身是有成本的，此次交易首批付款达到93%以上，协信地产一次性回笼13亿元资金。从财务成本的角度来看，与虹桥商务区正常的付款节奏相比，此次出售实际交易价格接近35000元/平方米，并不算贱卖。”
　　对此，戴德梁行华东区写字楼部主管沈洁指出，今年上半年以来，大宗物业投资市场同比呈现萎缩状态，投资者观望情绪较为严重。平安与协信地产的这次交易涉及十几个亿的资金量，成交单价必定与散售价格不可相提并论，这也符合市场规律。
　　虹桥板块写字楼压力显现
　　与协信此次交易时隔仅几天，SOHO中国也曾宣布将位于虹桥核心区的凌空SOHO的10万平方米物业出售给携程旅行网，交易金额为30.5亿元人民币。
　　而在9月初，万科也曾表示拟以约16.51亿元出售上海万狮置业有限公司90%的股权给RECO NANSHAN PRIVATE LIMITED，出售项目为位于虹桥商务区的建筑面积达11万平方米的国际A级写字楼。
　　数月间，大虹桥板块抛售项目频频出现，板块内短期写字楼供应过剩的压力正逐步显现。从虹桥商务区的开发进度来看，今年有很多项目进入竣工阶段，写字楼第一批交付已经开始。从今年到2016年，预计有约170万平方米的商用物业将在虹桥商务区核心区集中供应，其中60%是写字楼项目，体量约100万平方米。
　　大虹桥板块核心区近两年因为大批项目集中入市，供应量庞大。无论是租赁项目还是销售项目，目前面临的竞争压力都比较大。在沈洁看来，对于开发商而言，如何做好差异化的产品和服务来吸引品牌租户是关键。
　　而结合上海市写字楼市场的大背景来看，邵明浩指出，上半年上海甲级写字楼日租金价格从1.43美元/平方米下滑至1.41美元/平方米。尽管下降幅度不是很大，但是与2013年相比，上涨趋势发生了扭转。浦西甲级写字楼的空置率从去年的8.7%上升到11%左右。租金下降、空置率上升、供应增大都可能影响开发商持有写字楼物业的决心。
　　写字楼的实际价值是通过管理后达到的租金水平来体现的。“对高端写字楼经营欠缺经验和能力的开发商而言，通过开发销售的方式实现资金回笼不失为一种较好的渠道。”邵明浩认为，对于大虹桥板块来说，目前正处于利好政策的喷发阶段。对于没有实力长期持有商用物业的开发商来讲，目前的时间节点正好是比较合适的出售时机。
　　而在当前的市场环境下，散售方式也越来越难以满足开发商的诉求。高力国际数据显示，去年上海有14宗办公楼和6宗商铺完成大宗交易，成交量居全国之首。杨炳运认为，目前上海商业地产的从业人士都有这样的共识，即散售已经不能解决开发商的问题，大宗交易是解决商业和办公销售的主要手段，也将会成为一种越来越常态化的现象。第三季度上海房地产市场就产生了6个交易额10亿元以上的大宗交易。
　　而对于虹桥协信中心未来的规划，杨炳运坦言，虹桥协信中心是协信地产进驻上海的第一个项目，标杆意义重大。协信地产自持面积将超过7.5万平方米，包括近6万平方米的购物中心和一幢约1.5万平方米写字楼，预计未来用作上海总部。剩下的3幢独栋写字楼，如果有好的机会，也会考虑继续整栋出售。