“我们邻居一个老太太，在家附近的家乐福买了几十年东西，号称‘最忠实的顾客’，为此，家乐福，还特别表彰过她。结果不久前，我们家马路对面开了一个‘大润发’，一对比就发现：大润发卖的鸡蛋比家乐福便宜了5毛钱，老太太拿着菜篮子就跑过去了，几十年的老感情都不顾了，谁的东西好就奔谁去；你说市中心，有一个八厅的电影院，你经常光顾；结果对面马上来了一个十二厅，还带IMAX，你说你是消费者，你会去哪里？这不是分一点票房的问题，而是取代性的关系。眼下中国的商业地产：不是今天你取代别人，就是后天别人取代你，螳螂捕蝉黄雀在后。你必须做好每一天，每一个细节，每天活着才算是活着。”

　　这是10月15日，来自于2014西部商业地产发展论坛昆明峰会上，商务部市场运行专家、中国商业地产联盟秘书长王永平分享的一个小故事。尽管只是一个小故事，却道出了目前中国商业地产野蛮生长的残酷现实：未来一个城市区域内1公里、一个商业项目，或许不会再是什么稀罕事。而作为一个消费者，你该如何享受这些选择？而作为开发商、运营者，你又该如何做，才能够不被取代，成为了一个最为严峻的考验。

　　论坛上来自全国各地以及昆明本土的商业运营精英们，纷纷将解决问题的方向指向：复合型、体验型、社交型，这“三板斧”。在他们看来，选其中一个做到NO.1，其实，距离“无可取代”也就不远了。论坛现场，对话环节业内精英就给出了不少不错的招法。

　　关键词 商业现状

　　商业地产野蛮生长的后果“必然死一批”

　　在对于城市综合体或购物中心的定义都未完全吃透的市场环境之下一大批城市综合体已然拔地而起。“成都130个，沈阳98个，郑州92个，武汉67个，杭州76个。”这些数据，来自西部商业地产联盟秘书长、四川省连锁商业协会会长冉立春之口，显然对于这样的发展现状他表现出了担忧，并且，他还直言野蛮生长的后果“必然死一批”，因为，行业的不成熟，不理性发展，眼下有太多不专业的操盘选手在这个行当里充当“真神”。无论是规划、定位、还是招商、运营很多时候都显得太过简单和粗暴。

　　昆明的形势也好不到哪去。论坛上亚威咨询有限公司执行董事、西部商业地产联盟执行秘书长吴丽娟发布的《2013-2014昆明商业地产发展报告》显示：“2014年昆明商业项目入市最为集中的一年，总体量高达185万平米；昆明未来三年内新增商业供应，更可能形成爆发式增长，至2017年预计建成的综合体总数量将超过185个，累计的商业总面积近1400万平米。”但就昆明的城市竞争力来看，显然，还没有办法“托举”如此大批量的商业项目。

　　事实上，不仅是商业体量上的隐忧显现。现实中商业地产的“成品”也多半让人诸多不满。专家王永平现身说法：“北京一个地下商场，购物完物在地下停车场转十圈还没有转出去，这谁受得了，但凡有点高血压的那一头就得栽在那里；不仅如此，在墙面上还画很多闪光波浪，眼也晕啊，这些显然是存心跟人过不去。”

　　显然，这些都是因为购物中心对于“体验”一词打造的不精致。同样，在这一个行当里，商业品牌资源、商场运营人才匮乏、选址不理智等问题层出不穷。但要活下来，就得不断的改进，更新。

　　关键词 转型方向

　　商业地产如何活？互联网圈层营销或是出路

　　就如何活？如何才能够不被残酷无情的市场竞争淘汰？

　　论坛上，专家王永平就给出了“三板斧”：复合型、体验型、社交型三个发展方向。其中，复合型的购物中心通俗些讲就是“一站式”购物中心，吃、玩、乐、购等一网打尽，眼下K11就玩的不错。而体验型就如真冰场、电影院等业态比例会呈现出大比例的增长趋势；而社交型的商业项目，方向就更多的将项目本身作为一个生活、社交的平台，进而引导消费，而那样的商业项目也就更多的具备了“社区居委会”的功能，将陌生、疏远的邻居聚合在一起形成合力消费。目前有购物中心就将民政机构——婚姻登记处的办公室搬进了自己的购物中心内，走进购物中心进行婚姻登记的小青年就难免要产生消费，未来随着新家庭的组建、孩子的降生，一个家庭的消费都可能在购物中心内转化成销售额。

　　方向明确了，又会有哪些技术、手段，能够更好的实现这一切？论坛现场，全动科技有限公司董事长吴坤就带来了与我们现实生活息息相关的“互联网商业运营思维”——《O2O营造全渠道无缝体验的未来商业形态》是他演讲的主题，在他的主题演讲中，我们似乎已经能够看到，未来的购物中心，会因为互联网、大数据的应用，变得更加便捷、有趣。

　　而开发商、商城运营商，也因为能够更清晰的捕捉到消费者的现实需求，做到更为准确的营销与服务。而随着自媒体本身的发展，未来商业项目的营销渠道也将更加泛化，因此带来的“互联网圈层营销”将变得更加迫切。

　　互联网商业思维在购物中心的应用，也越来越得到城市规划运营者的支持，随着未来“智慧城市”的打造，“智慧购物中心”、“智慧商城”也将能够达到线上及线下的完美互动。

　关键词 大佬支招

　　商业地产想要活得好

　　认清定位，找准客群，区别运营

　　购物中心，作为一个复杂的商业工程。运营准备周期普遍达3年之久，昆明的筹备时间在4.2年左右，而对于购物中心而言，开业，仅仅是千难万险的开始。如何，才能够活下去，活得更好？且看他们如何破题。

　　昆明国美电器有限公司总经理 许晓冰

　　网上购物，你对分辨率的感受是非常模糊，而你到现场去看，立马就清楚，这就是体验。而很多人会说，网购便宜啊，我想说的是：我全部是七五折；网购，打到九五折时就根本降不下去了；而我们能够做的不仅是超强的体验感、实惠的价格，还有周到的服务，直接送货上门。

　　昆明立德商业管理公司总经理 陈荔

　　体验性，是购物中心存活的一根稻草之一。但眼下对于不少项目而言，好像除了吃，就没有其他体验了。事实上，体验需要从五感体验入手。如展览，所提倡的是什么？对艺术零距离的触摸；再如西城时代未来将呈现的“农场”，是让整天都生活在城市中，孩子去体验日常生活、学习自然知识；或者科技馆等等这都是体验。

　　派臣（上海）投资管理有限公司董事长 耿乃兴

　　眼下，绝大多数开发商做商业，都是先设计出一个漂亮的方案，再次招商。这自然难，难在哪里？也相当于你先买好了婚纱，然后去找女朋友，这不是为难自己，也为难女朋友吗？作为单个项目要打破同质化，怎么破？我的办法是把主力店、商家作为一名老师。做到每一个品牌选择、打造都有突破。接手公园1903以后，我把国内连锁影院的网站都过一遍，到底现在热点是在哪儿？怎样做才能带来票房？我把它全部研究清楚，也就知道自己要做什么，而这也就是从满足商家需求来入手的方法。事实上，购物中心的辐射范围是偏小的，只要把你的半径范围内的服务做好就行。

　　北京汉博南亚风情城项目总经理 王溢

　　你想透露部分数据，这几年南亚风情·第壹城每年推广费用都是超千万的，这说明什么？开发商是非常有决心的。我们需要做的就是增加购物中心对于消费者的“黏性”，并增加适合项目的客流。比如说昆明一年中有差不多有10个月的时间是可以坐在外面喝咖啡的。这也启发了我们，一定要把“外街”做起来；其实，这种招数很土，也算不上什么绝招。

　　深圳市智珣企业管理有限公司首席咨询师 程龙贵

　　从商业地产税收角度来看，如果招商好了，大部分利润就是商业谈判的利润，这块利润将来房地产企业是进不去的，这也导致了眼下的商业地产制造成本是非常高，基本上到后面土地、产品都不卖了，基本自持；而自持比例是多少？是以形成一个合理的租售点，并以合理的税收，作为参考标准之一。

　　哥伦布商业管理股份有限公司董事长 孙旭东

　　其实就整个行业来看，利益的分配已经从开发商单纯产品制造商向运营商转移，也就是说运营商可能会比你开发商赚得更多。就像我们穿的西装也好，或者手机也好，真正赚钱的不是生产商，而是经营商和设计商。商业地产也一样，并不是把房子造出来你会获得更多的利益，而是经营团队获得更大的利益。

　　亚威咨询有限公司执行董事西部商业地产联盟执行秘书长 吴丽娟

　　商业地产的问题，追溯到根源是城市竞争力的问题。但是，我们从分析中理解：昆明是一个“与众不同”的城市，大可不必沿着常规城市发展轨迹，过度追求国际品牌、城市综合体总量的发展，而更应“因地制宜”，找到适合昆明特色的商业地产发展方向。昆明目前缺乏城市休闲体验性的商业项目，未来主题性购物中心，如休闲、文化、旅游项目，可为商业地产创造更多可能性。

　　大佬支招昆明商业地产 大批昆明房企精英站着听讲

　　10月15日，昆明洲际大酒店。由中国西部商业地产联盟发起，西部商业品牌开发经理人俱乐部、云南信息报、搜狐焦点网、全经联昆明商学院主办，好屋中国、博众房地产研究院协办的“2014中国西部商业地产行业发展论坛昆明峰会”隆重开讲。整场论坛直至活动结束，依然有大批业内精英无座位，只好站着听讲，而在“对话交锋”环节与现场嘉宾进行了深入的互动、交流。

　　中国西部商业地产行业发展论坛，作为商业地产界每年一度的行业盛会广受关注。于2006年由四川省连锁商业协会在成都发起，至今已举办了8届，论坛的规模已由成都扩散到大西部。此次论坛首次走进昆明，以“商业地产让城市更繁荣”为主题，力邀众多昆明商业地产开发商、国内外知名品牌商家、业内专家学者齐聚一堂，共同研讨昆明商业地产在新形势下面临的机遇与挑战。

　　“2+1+2”模式，即2场嘉宾演讲+1场主题对话+2场项目推介会受到了业内极大的好评。论坛现场国内商业地产领袖级人物、中国商业地产联盟秘书长王永平先生莅临昆明，发表“二三线城市商业地产开发的机遇与挑战”主题演讲；全动科技有限公司董事长吴坤先生也带来了“O2O营造全渠道无缝体验的未来商业形态”主题演讲，这为与会者带来了意想不到的收获。